片区综合开发项目投融资及合规运作实务

　　本书虽然以“片区综合开发”为主题，但其中的有关政策、模式及运作理念同样适用于单体或者非片区开发类的地方政府基础设施及公共服务、公用事业类建设项目。本书涵盖了当前我国基础设施建设领域项目中受瞩目的一些核心主题。这些主题实际上分属于不同的角度，例如：从项目类型角度，本书阐述了新型城镇化建设、城市更新、生态环境等；从运作模式角度，本书阐述了TOD模式、EOD模式、特许经营模式、PPP模式、政府购买服务模式、“投资人 EPC”模式等；从经营理念角度，本书特别阐述了地方国有企业主导下的片区开发、财政性资金的使用等；同时，本书又以基础设施建设领域项目中的核心资源——土地资源的开发为主线，阐述了土地一级开发及土地储备、土地二级开发等。本书适用于地方政府及所属部门，地方国有企业、事业单位，各施工、规划设计企业，房地产、商业地产、产业地产等开发企业，生态、文旅、康养、招商等产业投资和运营商，银行、信托、证券公司、基金公司等机构，律师事务所、咨询公司、科研院所等专业机构，以及其他关心和参与地方基础设施建设领域的机构和读者。

　　林晓东，大成律师事务所律师，国家发改委中国经济体制改革研究会理事、特聘授课专家，中国开发区协会投融资专业委员会顾问，中国投资协会项目投融资专委会特聘专家，中国中铁城市开发研究院资深专家，中国国际工程咨询协会专家，北京建筑大学校外硕士研究生导师。长期作为地方政府、地方国有企业、施工类央国企、金融机构等的项目顾问。十余年里，一直从事地方政府基础设施建设领域的投融资业务，擅长领域包括：政府项目投融资创新设计及落地操作、片区综合开发（如新城建设、城市更新、生态环境治理、产业园区开发建设等）、建设工程（包括EPC）、国有企业改革、融资平台公司市场化转型、政府产业基金、金融与产业投资等业务。长期担任国家有关部门、协会和培训机构的特聘授课讲师，在全国范围内主讲公开课数百场，内容主要包括片区综合开发、政府投融资创新、政府债务处理和平台转型、政府产业基金、PPP等专题课程。邮箱：lxd_lawyer163.om

第一章 总　论
一、片区开发概述
　（一）片区开发的概念
　（二）片区开发的主要类型
　（三）片区开发理念形成的回顾
　（四）片区开发的特点
二、地方政府隐性债务
　（一）隐性债务概述
　（二）隐性债务的主要形式
　（三）隐性债务的问责
第二章 “两新一重”建设与片区开发
一、新型城镇化建设与片区开发
　（一）新型城镇化建设的内涵
　（二）新型城镇化战略的回顾
　（三）新型城镇化建设的内容
二、县城城镇化补短板
　（一）县城新型城镇化建设项目的重要性
　（二）县城新型城镇化建设项目的主要内容
　（三）县城新型城镇化建设示范名单
　（四）吸引市场主体的投入
　（五）用地支持
　（六）发行城镇化专项企业债券
　（七）信贷资金的支持
三、城市群一体化发展和都市圈建设
　（一）城市群一体化发展
　（二）都市圈建设
第三章 城市更新
一、城市更新概述
　（一）城市更新的概念
　（二）城市更新的类别
　（三）城市更新的政策文件
　（四）城市更新的实施主体
　（五）城市更新的首批试点城市
　（六）城市更新基金
二、城市更新的内涵
　（一）城市更新的若干底层逻辑
　（二）城市更新项目中的资金平衡
三、城市更新的内容
　（一）老旧小区改造
　（二）老旧厂区改造
　（三）老旧街区改造
　（四）城中村改造
四、城市更新中的土地政策
　（一）国家层面的规定
　（二）地方层面的规定
　（三）城市更新中的土地一二级联动
五、城市更新的财政支持
　（一）国家层面的财政支持
　（二）地方政府层面的财政支持
六、城市更新的金融支持
　（一）宏观政策方面
　（二）金融支持的具体方面
　（三）银行贷款的实践应用
七、防止城市更新中的大拆大建
　（一）严格控制大规模拆除
　（二）严格控制大规模增建
　（三）严格控制大规模搬迁
　（四）确保住房租赁市场供需平稳
　（五）城市更新项目中“留改拆”问题
第四章 以交通为导向的片区开发模式（TOD模式）
一、TOD模式概述
　（一）TOD模式的概念、起源及在国内的发展
　（二）TOD模式的优点
二、轨道交通的TOD模式
　（一）我国香港特别行政区地铁TOD模式启示
　（二）土地的统筹规划
　（三）开发主体
　（四）土地供应方式
三、铁路领域的TOD模式
　（一）我国铁路投融资体制的改革
　（二）国务院对铁路建设实施土地综合开发的支持
　（三）市域（郊）铁路领域的TOD模式
　（四）高铁站周边区域开发的TOD模式
第五章 生态环境保护领域
一、EOD模式
　（一）EOD模式的概念
　（二）EOD模式在全国的试点推行
　（三）EOD试点项目的申报条件
　（四）EOD模式的投融资模式
　（五）关联产业与反哺机制
　（六）矿山生态修复领域的土地综合利用
　（七）财政资金在EOD模式中的应用
二、国务院对社会资本参与生态保护修复的鼓励和支持
　（一）社会资本参与机制
　（二）社会资本参与的重点领域
　（三）土地的规划管控
　（四）产权激励
　（五）产权关联权益和生态系统保护修复激励机制
　（六）资源利用
三、重点生态保护修复治理资金管理
　（一）治理资金使用和管理
　（二）治理资金支持范围
　（三）治理资金的分配原则
四、生态环保金融支持项目储备库
　（一）项目储备库的入库范围
　（二）申报条件
第六章 特许经营模式
一、特许经营模式概述
　（一）特许经营的概念及范围
　（二）特许经营项目的参与主体
　（三）本地国有企业开展特许经营的授权问题
　（四）特许经营包括的环节
二、特许经营模式的具体方式
　（一）BOT
　（二）BOO
三、特许经营协议
　（一）特许经营协议包含的内容
　（二）特许经营协议的行政属性
四、可行性缺口补助
　（一）可行性缺口补助的概念
　（二）财政补贴和投资补助
　（三）资源补偿
　（四）几种可行性缺口补助的同时使用
第七章 PPP模式和政府购买服务模式的应用
一、PPP模式在片区开发中的应用概述
　（一）PPP模式在片区开发中的应用回顾
　（二）PPP模式在片区开发领域的政策支持
　（三）开发性PPP模式的应用
二、PPP模式在片区开发中的应用分析
　（一）PPP模式难以成为片区开发主流模式
　（二）PPP模式在未来片区开发中的实施
三、政府购买服务
　（一）政府购买服务概述
　（二）注意政府购买服务的违规问题
第八章 片区开发中常见的几种模式
一、ABO模式
　（一）ABO模式概述
　（二）片区开发中的典型ABO模式的描述
　（三）典型ABO模式的违规性分析
　（四）国家对于ABO模式的态度
二、“投资人 EPC”模式
　（一）“投资人 EPC”模式的概念
　（二）“F EPC”模式概述
　（三）典型“投资人 EPC”模式的描述
　（四）典型“投资人 EPC”模式的合规性与违规性分析
三、“管委会 公司”模式
　（一）“管委会 公司”模式概述
　（二）“管委会 公司”模式的性质
　（三）本地国有企业主导下的“管委会 公司”模式
　（四）社会资本方主导下的“管委会 公司”模式
第九章 本地国有企业主导片区开发
一、本地国有企业主导片区开发概述
　（一）本地国有企业主导片区开发的必要性
　（二）本地国有企业主导的特点
　（三）政府授权本地国有企业主导片区开发的合规性问题
二、避免以国有企业债务形成地方政府隐性债务
　（一）常见举债方式与隐性债务的关系
　（二）国有企业债务容易形成隐性债务的内在原因
　（三）如何避免形成隐性债务
三、做大做强国有企业
　（一）为国有企业注入更多的有效经营性资产
　（二）公益性资产和储备土地使用权禁止注入国有企业
　（三）探索公益性资产转变为经营性资产
　（四）盘活行政事业单位的公益性资产注入国有企业
　（五）将本地的优质资源和项目注入国有企业
　（六）资本与资金的注入
四、融资平台公司的市场化转型
　（一）融资平台公司的概念
　（二）融资平台公司的特点
　（三）融资平台公司市场化转型的意义与政策
　（四）融资平台公司转型的内容
五、国有企业主导片区开发的经营思路
　（一）牢牢树立以经营性项目反哺公益性项目的理念
　（二）以国有企业的综合收益促进融资
　（三）探索通过“以租代建”模式进行公共设施的投资建设
　（四）通过财政资金给予必要的支持
　（五）重视与运营商的合作
　（六）以政府产业基金形式促进招商引资
第十章 财政性资金
一、财政性资金概述
　（一）财政性资金的概念
　（二）财政性资金对片区开发项目的意义
　（三）关于中期财政规划问题
二、政府专项债券
　（一）专项债券的支持领域
　（二）专项债券用途的调整
　（三）专项债券的负面清单
　（四）专项债券发行和使用中应注意的若干问题
　（五）专项债券在片区开发中的应用
三、财政性资金的使用
　（一）财政性资金使用方式概述
　（二）直接投资
　（三）资本金注入
　（四）政府向国有企业注资
　（五）投资补助
　（六）财政补贴
　（七）政府付费
　（八）财政性资金使用的合规性要点
第十一章 土地储备与土地一级开发
一、土地储备和土地一级开发概述
　（一）土地储备的概念
　（二）土地一级开发的概念
　（三）土地储备与土地一级开发的关系
　（四）土地储备机构
二、土地储备的主要内容
　（一）依法取得土地
　（二）纳入储备土地库、前期开发、管护与供应
　（三）关于“毛地”出让的问题
三、土地储备的融资模式现状
　（一）土地储备资金的使用范围
　（二）土地储备贷款的终结
　（三）现行土地储备融资的方式
四、土地储备融资新模式的探索
　（一）政府购买服务模式
　（二）引导社会资本方参与
　（三）做地模式
　（四）通过与经营性项目打包形式实施
五、土地征收成片开发问题
　（一）土地征收成片开发概述
　（二）土地征收成片开发方案的内容
第十二章 土地二级开发
一、土地二级开发概述
　（一）土地二级开发的概念
　（二）土地二级开发在片区开发中的作用
　（三）片区开发中主要的土地二级开发类型
　（四）土地使用权的取得方式
　（五）“两集中”新政对片区开发的影响
　（六）土地出让金的合规构成
二、附条件的土地使用权招拍挂
　（一）附条件土地招拍挂概述
　（二）设置对投标人、竞买人资格的限制和要求
　（三）带方案出让
　（四）通过引入产业方式出让
　（五）对开发完成后自持物业的要求
　（六）多宗土地搭配出让
　（七）无偿配建有关设施
　（八）对自行开发强度的要求
三、关于国有土地使用权作价出资（入股）的问题
　（一）关于土地使用权作价出资（入股）的概念
　（二）企业作价出资（入股）
　（三）国家作价出资（入股）
四、国有土地租赁
　（一）国有土地租赁概述
　（二）国有土地租赁合同中的核心要素
　（三）关于租赁关系的终止或解除
五、创新供应土地
　（一）传统土地供应方式的弊端
　（二）国家关于土地供应创新政策
　（三）土地供应创新的具体方式
六、集体经营性建设用地入市的探索
　（一）集体经营性建设用地入市概述
　（二）集体经营性建设用地入市的审批
　（三）集体经营性建设用地入市的若干要点