构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向

　　党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。不动产作为国民经济的支柱产业，其健康与可持续发展至关重要，有效的金融模式不可或缺。中国公募REITs的诞生，是中国不动产金融探索道路上的新里程碑。迄今为止，我国公募REITs市场建设稳步推进，为盘活存量，优化配置，经济高质量发展和增长模式转型升级等重大问题，提供了新的思路和契机。及时总结一年多以来各方探索的经验与观察，恰逢其时，意义重大。基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心与招商局集团旗下招商蛇口深度合作，邀请中国证监会原主席肖钢、原副主席高西庆、中国房地产协会副会长张其光、招商局集团总会计师周松担任主编，由来自政策部门、金融机构、投资机构、中介机构、行业研究等十余家头部机构的超过30名资深专家，历时一年，多方研讨，数易其稿，形成了30余万字的著作成果。本书共分十五章，从百年变局下中国宏观经济大势出发，全面复盘我国公募REITs市场的综合表现，聚焦一、二级市场的业务全流程，兼顾实操经验与关键知识。同时，针对公募REITs市场建设的核心问题，如法律架构、治理模式、税收政策、资本结构等，从我国实际出发，结合国际经验，进行全面探讨，提出政策建议。特别是，围绕公募REITs的诞生对我国经济发展模式的意义、在不动产行业转型中的角色，以及对完善我国资本市场与金融体系的价值这三个关键问题，本书亦尝试做出系统性的讨论与建议。本书集理论性、专业性、实操性、前瞻性、权威性于一体，为中国公募REITs市场的发展与金融新格局的构建提供解读和借鉴，为中国不动产金融大循环的建设，尽研究者、实践者和探索者的绵薄之力。

　　主编：肖钢 第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席高西庆 中国证券监督管理委员会原副主席，中国投资有限责任公司原副董事长、总经理兼首席投资官张其光 中国房地产协会副会长周松 招商局集团有限公司总会计师副主编：魏晨阳 清华大学金融科技研究院副院长，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长周以升 高和资本执行合伙人，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任许永军 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事长、党委书记编委（按姓氏拼音排序）：蔡真 中国社会科学院金融研究所副研究员，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任邓永恒 美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院 John P. Morgridge 杰出讲席教授、房地产与城市土地经济系主任冯治国 毕马威中国税务合伙人郭翔宇 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员胡峰 戴德梁行执行董事、北区估价及顾问服务负责人黄均隆 招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务总监蒋铁峰 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、总经理、党委副书记刘炜敏 中信证券股份有限公司金石基金总经理潘伟 中金公司固定收益部全球产品组执行负责人、董事总经理魏轶东 中伦律师事务所合伙人吴汪斌 德勤中国合伙人吴云 博时基金管理有限公司REITs投委会执行委员余志良 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会秘书、总经理助理、财务管理部总经理左飞 招商证券投资银行委员会固定收益融资部联席总经理

第一章  发展中国特色公募REITs的意义
第一节 全面认识中国公募REITs的产生背景
第二节 发展中国特色公募REITs的重要性
 
第二章  中国公募REITs的开局表现及回顾评价
第一节 开局表现和历程回顾
第二节 政策要点剖析
第三节 市场及案例回顾
第四节 整体评价与问题总结
 
第三章 公募REITs项目的底层资产合规要求
第一节 底层资产的合法合规性
第二节 REITs项目公司的合法合规性
第三节 资产合规亟待解决的相关问题
 
第四章 公募REITs项目底层资产的可转让性
第一节 底层资产的可转让性
第二节 底层资产转让亟待解决的相关问题
 
第五章 公募REITs项目的资产重组
第一节 资产重组的原因和必要性分析
第二节 资产重组的方式
第三节 债务重组
第四节 实操中的资产重组
 
第六章 公募REITs的注册审核要求
第一节 公募REITs审核的原则、准则与方向
第二节 试点阶段的审核规则和关注要点
第三节 REITs常规化审核阶段监管机构关注重点
 
第七章 公募REITs定价、发售及流动性安排
第一节 REITs的估值逻辑与定价机制
第二节 公募REITs的发售上市流程
第三节 境外REITs发售机制概述
第四节 公募REITs的流动性安排
 
第八章 公募REITs的治理模式
第一节 公募RIETs治理模式的必要性
第二节 境外REITs治理结构和典型案例分析
第三节 公募REITs治理模式的特殊性
第四节 中国公募REITs治理模式的相关思考
 
第九章 中国公募REITs立法路径研究
第一节 中国公募REITs面临的主要问题
第二节 境外REITs市场经验借鉴
第三节 中国公募REITs的立法路径选择
 
第十章 公募REITs的税务考量及会计处理
第一节 税务考量
第二节 会计相关问题
 
第十一章 公募REITs的资产估值
第一节 基础资产估值的作用及意义
第二节 境内外公募REITs估值要求对比
第三节 基础资产估值方法选择及评估要点分析
第四节 中国公募REITs基础资产情况及评估参数分析
 
第十二章 公募REITs的资本结构
第一节 公募REITs资本结构的重要性
第二节 公募REITs的融资工具
第三节 境内外REITs市场资本结构
第四节 中国公募REITs外部融资情况
第五节 公募REITs资本结构的意义及展望
 
第十三章 公募REITs交易制度、投资者结构以及风险
第一节 公募REITs的交易制度
第二节 公募REITs的投资者结构
第三节 公募REITs的投资风险
 
第十四章 全球公募REITs经验借鉴
第一节 全球REITs市场的起源与发展历程
第二节 全球REITs市场的现状
第三节 可借鉴的全球经验
 
第十五章 中国公募REITs的优化建议与展望
第一节 优化建议
第二节 未来展望