书籍详情
房地产案件办案策略与技巧（第2版）
作者：周海燕 著
出版社：中国法制出版社
出版时间：2021-12-01
ISBN：9787521623031
定价：¥99.00
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内容简介
本书是作者团队成员根据其办理的经典案例进行系统的梳理，从实务出发，按照房地产用地项目获取纠纷、房地产项目建设工程纠纷、房地产项目销售纠纷、物业管理使用纠纷、房地产租赁纠纷、房地产融资纠纷进行细化分类，每一个小节将案情事实、法律依据与法院的裁判要旨以及律师对案件评析融合一体，提炼出办案策略与技巧，为读者了解和掌握房地产案件办理的思路和方法提供实操性的指导。 本次改版根据《民法典》及相关司法解释进行修订，并将实务案例进行更新，使办案策略技巧与实操指导更符合现在的业务需求。
作者简介
周海燕，一级律师，中华全国律师协会法律顾问委员会副主任、山东省律师协会常务理事、青岛市律师协会副会长、青岛市破产管理人协会副会长，上海段和段律师事务所董事、中国董事局副主席、段和段青岛律师事务所主任。 主要业务领域为城市运营及重大活动，项目投融资、公司治理及合规、跨境商事争议解决等法律服务。为青岛东部开发、2008年奥帆赛场馆建设运营、2014年世界园艺博览会建设运营、海湾大桥、流亭机场、胶东机场、青岛地铁、董家口港建设运营等城市项目提供法律服务，为国内众多一线地产商投资项目提供全方位法律服务，为青岛地方国企平台公司等提供综合法律服务。
目录
第一篇 房地产用地项目获取纠纷
第一章土地使用权出让纠纷/ 003
第一节 理论概述与实务指引/ 003
一、出让合同签订应注意的问题/ 004
二、土地使用权出让的方式/ 005
三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题/ 012
第二节 办案思路与实战技巧/ 014
一、关于未办理土地使用权审批手续的合同效力问题/ 014
二、关于出让方主体适格问题/ 014
三、关于受让方擅自改变出让合同约定的土地用途问题/ 015
第三节 典型案例精析/ 015
案例1：杨某与某县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷/ 015
案例2：某地产公司与某置业公司合同纠纷/ 018
案例3：某市自然资源和规划局与某置业公司建设用地使用权出让
合同纠纷/ 024
第二章土地使用权直接转让纠纷/ 027
第一节 理论概述与实务指引/ 027
一、土地使用权转让的特点/ 027
二、土地使用权转让的条件/ 028
第二节 办案思路与实战技巧/ 031
一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷/ 032
二、“一地数转”合同纠纷/ 032
第三节 典型案例精析/ 035
案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷 / 035
案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷/ 039
第三章土地使用权间接转让纠纷/ 043
第一节 理论概述与实务指引/ 043
一、以股权转让方式间接转让土地使用权概述/ 043
二、股权转让与土地使用权转让的关系/ 044
第二节 办案思路与实战技巧/ 047
一、注意做好股权转让的前期审查与调研工作/ 047
二、注意债务披露/ 048
三、注意股权转让手续及交接手续的办理/ 048
四、注意保障措施的运用/ 049
五、注意纳税因素/ 049
第三节 典型案例精析/ 050
案例6：甲公司、黄某平等与乙公司股权转让纠纷/ 050
案例7：汤某龙与周某海股权转让纠纷 / 055
第四章合作开发纠纷/ 059
第一节委托代建纠纷/ 059
一、理论概述与实务指引/ 059
二、办案思路与实战技巧/ 065
三、典型案例精析/ 068
案例8：乐清市某村民委员会与某公司、温州某房地产公司等委托
代建合同纠纷/ 068
第二节合资、合作开发房地产纠纷/ 071
一、理论概述与实务指引/ 071
二、办案思路与实战技巧/ 073
三、典型案例精析/ 079
案例9：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 079
案例10：甲公司与乙公司、丙公司等合作开发房地产合同纠纷 / 082
案例11：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 087
第二篇 房地产项目建设工程纠纷
第一章 建设工程合同效力纠纷/ 095
第一节 理论概述与实务指引/ 095
一、合同无效/ 095
二、黑白合同/ 098
三、合同解除/ 100
第二节 办案思路与实战技巧/ 102
一、辨析合同是否无效/ 102
二、黑白合同实质性条款的认定/ 103
三、建设施工合同解除是否符合法律规定的要件/ 103
第三节 典型案例精析/ 104
案例1：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 104
第二章 建设工程工期纠纷/ 109
第一节 理论概述与实务指引/ 109
一、开工日期的确定/ 109
二、竣工日期的确定/ 110
三、影响工期的因素/ 111
四、工期顺延及工期延误/ 112
五、工期索赔/ 112
第二节 办案思路与实战技巧/ 114
一、审查合同效力/ 114
二、分析工程延误原因/ 114
三、合同约定的违约金是否过高/ 115
四、是否存在挂靠行为/ 115
第三节 典型案例精析/ 115
案例2：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 115
案例3：某公司、中建某局建设工程施工合同纠纷 / 122
第三章 建设工程质量纠纷/ 134
第一节 理论概述与实务指引/ 134
一、建设工程质量认定标准/ 134
二、不同情形下的建设工程质量认定/ 136
三、建设工程质量保修/ 138
第二节 办案思路与实战技巧/ 140
一、发包人未经竣工验收而使用的是否属于“擅自”使用/ 141
二、发包人要求承包人承担维修费用是否履行了通知义务/ 141
三、施工合同是否有效/ 142
四、是否存在保修期已经过，还能要求施工方承担维修责任的
情形/ 143
第三节 典型案例精析/ 143
案例4：甲公司与乙集团建设工程施工合同纠纷/ 143
案例5：崔某与某公司建设工程施工合同纠纷/ 146
第四章 建设工程价款纠纷/ 151
第一节 工程价款结算纠纷/ 151
一、理论概述与实务指引 / 151
二、办案思路与实战技巧/ 155
三、典型案例精析/ 157
案例6：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 157
第二节 工程欠款利息纠纷/ 163
一、理论概述与实务指引/ 163
二、办案思路与实战技巧/ 164
三、典型案例精析/ 165
案例7：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 165
第三节 情势变更适用纠纷/ 167
一、理论概述与实务指引/ 167
二、办案思路与实战技巧/ 170
三、典型案例精析/ 172
案例8：某建工集团、某公司建设工程施工合同纠纷 / 172
案例9：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 176
第五章 建设工程价款优先受偿权纠纷/ 179
第一节 理论概述与实务指引/ 179
一、工程价款优先受偿权的性质/ 179
二、工程价款优先受偿权的行使主体/ 180
三、工程价款优先受偿权的范围/ 180
四、工程价款优先受偿权的行使方式/ 182
五、工程价款优先受偿权的行使期限/ 182
第二节 办案思路与实战技巧/ 184
一、发包人是否按照约定支付工程款/ 184
二、承包人承建的建设工程质量合格/ 184
三、承包人是否在合理期限内行使优先受偿权/ 184
第三节 典型案例精析/ 185
案例10：马某忠诉甲公司、乙公司及某银行伊犁分行建设工程
施工合同纠纷 / 185
案例11：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 187
第三篇 房地产项目销售纠纷
第一章营销宣传纠纷/ 193
第一节不实宣传纠纷/ 193
一、理论概述与实务指引/ 193
二、办案思路与实战技巧/ 196
三、典型案例精析/ 198
案例1：姚某等购房人诉某公司商品房预售合同纠纷/ 198
第二节项目不利因素披露纠纷/ 202
一、理论概述与实务指引/ 202
二、办案思路与实战技巧/ 204
三、典型案例精析/ 205
案例2：蔡某与上海某公司房屋买卖合同纠纷/ 205
第二章商品房价款支付纠纷/ 208
第一节价款支付典型纠纷 / 208
一、理论概述与实务指引/ 208
二、办案思路与实战技巧/ 210
三、典型案例精析/ 212
案例3：邓某与某公司商品房预售合同纠纷/ 212
第二节按揭贷款纠纷 / 214
一、理论概述与实务指引/ 214
二、办案思路与实战技巧/ 217
三、典型案例精析/ 220
案例4：某置业公司与杨某商品房预售合同纠纷/ 220
案例5：某置业公司与张某商品房预售合同纠纷/ 223
第三章商品房交付纠纷/ 227
第一节交付条件纠纷 / 227
一、理论概述与实务指引/ 227
二、办案思路与实战技巧/ 229
三、典型案例精析/ 230
案例6：王某与某置业公司商品房预售合同纠纷/ 230
第二节逾期交付纠纷 / 232
一、理论概述与实务指引/ 232
二、办案思路与实战技巧/ 234
三、典型案例精析/ 235
案例7：林某与某公司商品房预售合同纠纷/ 235
第三节精装修交付纠纷/ 239
一、理论概述与实务指引/ 239
二、办案思路与实战技巧/ 240
三、典型案例精析/ 241
案例8：姜某与某公司商品房销售合同纠纷/ 241
第四章商品房质量纠纷 / 244
第一节一般质量问题纠纷 / 244
一、理论概述与实务指引 / 244
二、办案思路与实战技巧/ 246
三、典型案例精析/ 247
案例9：崔某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷/ 247
案例10：王某与某公司、华某房屋买卖合同纠纷/ 252
第二节主体结构及严重影响使用的质量问题纠纷 / 262
一、理论概述与实务指引 / 262
二、办案思路与实战技巧/ 263
三、典型案例精析/ 264
案例11：陈某与某公司商品房销售合同纠纷/ 264
第五章其他类纠纷 / 269
第一节商品房预约合同纠纷 / 269
一、理论概述与实务指引/ 269
二、办案思路与实战技巧/ 271
三、典型案例精析/ 274
案例12：罗某与某置业公司商品房预约合同纠纷/ 274
第二节商品房委托代理销售合同纠纷/ 279
一、理论概述与实务指引/ 279
二、办案思路与实战技巧/ 282
三、典型案例精析/ 283
案例13：甲公司与乙公司商品房委托代理销售合同纠纷/ 283
第三节商品房权属登记纠纷/ 288
一、理论概述与实务指引/ 289
二、办案思路与实战技巧/ 292
三、典型案例精析/ 293
案例14：李某与某公司商品房预售合同纠纷/ 293
第四篇 物业管理使用纠纷
第一章物业服务合同纠纷/ 299
第一节理论概述与实务指引/ 300
一、酬金制纠纷/ 300
二、空置房物业服务费纠纷/ 302
三、物业服务安保纠纷/ 303
第二节办案思路与实战技巧/ 304
一、酬金制纠纷/ 304
二、空置房物业服务费纠纷/ 305
三、物业服务安保纠纷/ 307
第三节典型案例精析/ 308
案例1：某物业公司与某小区业主委员会、业主大会物业服务合同
纠纷/ 308
案例2：某物业公司与贤某物业服务合同纠纷/ 310
案例3：刘某与某物业公司安全保障义务纠纷/ 311
第二章 业主撤销权纠纷/ 314
第一节理论概述与实务指引/ 315
一、业主撤销权纠纷的主要类型/ 315
二、业主撤销权行使范围/ 318
第二节 办案思路与实战技巧/ 318
一、业主撤销权之诉讼主体资格/ 318
二、业主撤销权之举证责任分配/ 320
第三节 典型案例解析/ 321
案例4：严某与某小区业主委员会、某小区业主大会业主撤销权
纠纷/ 321
第三章业主共有权益纠纷/ 325
第一节理论概述与实务指引/ 325
一、共有权益的界定/ 325
二、常见的共有权益纠纷/ 326
第二节办案思路与实战技巧/ 329
一、格式条款/ 329
二、收支明细的公示/ 329
三、适格的诉讼主体/ 330
第三节典型案例精析/ 331
案例5：某花园小区业主委员会与某物业公司不当得利纠纷/ 331
案例6：阳某与某房地产公司商品房销售合同纠纷/ 333
案例7：某小区业主委员会、某置业发展公司建筑物区分所有权
纠纷/ 334
第四章 新形势下的物业服务纠纷/ 336
第一节 物业增值服务纠纷/ 336
一、理论概述与实务指引/ 336
二、办案思路与实战技巧/ 339
三、典型案例精析/ 340
案例8：胡某、高某公司、美某公司装饰装修合同纠纷/ 340
第二节 充电桩安装及使用纠纷/ 344
一、理论概述与实务指引/ 344
二、办案思路与实战技巧/ 346
三、典型案例精析/ 347
案例9：朱某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 347
案例10：程某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 348
第三节 城镇老旧小区改造纠纷/ 349
一、理论概述与实务指引/ 349
二、办案思路与实战技巧/ 353
三、典型案例精析/ 354
案例11：刘某、杨某霖等与王某某等相邻关系纠纷/ 354
第五篇 房地产租赁纠纷
第一章 房屋租赁合同效力纠纷/ 361
第一节 理论概述与实务指引/ 361
第二节 办案思路与实战技巧/ 362
一、租赁物为违法建筑时的合同效力认定问题/ 362
二、租赁物为未经竣工验收、未经消防验收的房屋时的合同效力
认定问题/ 363
第三节 典型案例精析/ 364
案例1：某公司、某车行、张某财产损害赔偿纠纷/ 364
第二章 房屋租赁合同解除权纠纷/ 369
第一节 理论概述与实务指引/ 369
一、合同解除的事由/ 370
二、合同解除的时间/ 371
第二节 办案思路与实战技巧/ 372
一、出租人享有法定解除权的事由/ 372
二、承租人享有法定解除权的事由/ 373
第三节 典型案例精析/ 376
案例2：冯某与王某房屋租赁合同纠纷/ 376
第三章 房屋转租纠纷/ 381
第一节 理论概述与实务指引/ 381
第二节 办案思路与实战技巧/ 382
一、未经出租人同意的房屋转租合同效力问题/ 382
二、推定出租人同意转租的认定问题/ 383
三、次承租人代偿请求权、追偿权的行使问题/ 384
第三节 典型案例精析/ 386
案例3：罗某与周某房屋租赁合同纠纷/ 386
第四章 承租人优先购买权纠纷/ 391
第一节 理论概述与实务指引/ 391
一、承租人优先购买权的概念及基本特征/ 391
二、承租人优先购买权的立法历程/ 392
三、承租人优先购买权的行使条件与限制/ 393
第二节 办案思路与实战技巧/ 394
一、侵害承租人优先购买权的情况下，出租人与第三人签订的
房屋买卖合同的效力认定问题/ 394
二、如承租人存在违约行为，是否有权主张优先购买权的问题/ 395
三、转租情形下，次承租人是否有权主张优先购买权的问题/ 395
四、出租人出卖租赁房屋前负有通知承租人的义务，通知的形式、
内容及合理期限的认定问题/ 396
五、承租人优先购买权受到侵害时，应当如何维护权益的问题/ 396
第三节 典型案例精析/ 397
案例4：某公司、刘某房屋租赁合同纠纷/ 397
第五章 房屋租赁装饰装修物纠纷/ 402
第一节 理论概述与实务指引/ 402
一、装饰装修物的分类/ 402
二、装饰装修物归属的确定原则/ 403
第二节 办案思路与实战技巧/ 404
一、承租人恶意添附的装饰装修物的处理/ 404
二、承租人善意添附的装饰装修物的处理/ 404
第三节 典型案例精析/ 407
案例5：甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷/ 407
第六章 新型租赁纠纷/ 411
第一节 理论概述与实务指引/ 411
第二节 办案思路与实战技巧/ 412
一、关于产权人是否有权解除与长租公寓运营方之间的合同关系
的问题/ 412
二、关于产权人与长租公寓运营方合同解除后的法律后果的问题/ 413
第三节 典型案例精析/ 414
案例６：刘某与魏某房屋租赁合同纠纷/ 414
第六篇 房地产融资纠纷
第一章房地产债权融资纠纷/ 423
第一节理论概述与实务指引 / 423
一、房地产债权融资的定义/ 423
二、房地产债权融资的法律特征/ 423
第二节办案思路与实战技巧 / 424
一、关于融资成本（利息）约定的合法性/ 424
二、关于融资条件设置的合法性/ 425
三、关于融资担保的有效性/ 426
第三节典型案例精析/ 427
案例1：蔡某、某公司物权确认纠纷/ 427
第二章房地产股权融资纠纷 / 433
第一节理论概述与实务指引 / 433
一、房地产股权融资的定义/ 433
二、房地产债权融资的法律特征/ 433
第二节办案思路与实战技巧 / 434
一、“对赌协议”的效力及履行/ 435
二、投资人退出方式的选择/ 436
第三节典型案例精析/ 436
案例2：甲公司与乙公司、丙公司股权转让纠纷/ 436
第一章土地使用权出让纠纷/ 003
第一节 理论概述与实务指引/ 003
一、出让合同签订应注意的问题/ 004
二、土地使用权出让的方式/ 005
三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题/ 012
第二节 办案思路与实战技巧/ 014
一、关于未办理土地使用权审批手续的合同效力问题/ 014
二、关于出让方主体适格问题/ 014
三、关于受让方擅自改变出让合同约定的土地用途问题/ 015
第三节 典型案例精析/ 015
案例1：杨某与某县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷/ 015
案例2：某地产公司与某置业公司合同纠纷/ 018
案例3：某市自然资源和规划局与某置业公司建设用地使用权出让
合同纠纷/ 024
第二章土地使用权直接转让纠纷/ 027
第一节 理论概述与实务指引/ 027
一、土地使用权转让的特点/ 027
二、土地使用权转让的条件/ 028
第二节 办案思路与实战技巧/ 031
一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷/ 032
二、“一地数转”合同纠纷/ 032
第三节 典型案例精析/ 035
案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷 / 035
案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷/ 039
第三章土地使用权间接转让纠纷/ 043
第一节 理论概述与实务指引/ 043
一、以股权转让方式间接转让土地使用权概述/ 043
二、股权转让与土地使用权转让的关系/ 044
第二节 办案思路与实战技巧/ 047
一、注意做好股权转让的前期审查与调研工作/ 047
二、注意债务披露/ 048
三、注意股权转让手续及交接手续的办理/ 048
四、注意保障措施的运用/ 049
五、注意纳税因素/ 049
第三节 典型案例精析/ 050
案例6：甲公司、黄某平等与乙公司股权转让纠纷/ 050
案例7：汤某龙与周某海股权转让纠纷 / 055
第四章合作开发纠纷/ 059
第一节委托代建纠纷/ 059
一、理论概述与实务指引/ 059
二、办案思路与实战技巧/ 065
三、典型案例精析/ 068
案例8：乐清市某村民委员会与某公司、温州某房地产公司等委托
代建合同纠纷/ 068
第二节合资、合作开发房地产纠纷/ 071
一、理论概述与实务指引/ 071
二、办案思路与实战技巧/ 073
三、典型案例精析/ 079
案例9：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 079
案例10：甲公司与乙公司、丙公司等合作开发房地产合同纠纷 / 082
案例11：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 087
第二篇 房地产项目建设工程纠纷
第一章 建设工程合同效力纠纷/ 095
第一节 理论概述与实务指引/ 095
一、合同无效/ 095
二、黑白合同/ 098
三、合同解除/ 100
第二节 办案思路与实战技巧/ 102
一、辨析合同是否无效/ 102
二、黑白合同实质性条款的认定/ 103
三、建设施工合同解除是否符合法律规定的要件/ 103
第三节 典型案例精析/ 104
案例1：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 104
第二章 建设工程工期纠纷/ 109
第一节 理论概述与实务指引/ 109
一、开工日期的确定/ 109
二、竣工日期的确定/ 110
三、影响工期的因素/ 111
四、工期顺延及工期延误/ 112
五、工期索赔/ 112
第二节 办案思路与实战技巧/ 114
一、审查合同效力/ 114
二、分析工程延误原因/ 114
三、合同约定的违约金是否过高/ 115
四、是否存在挂靠行为/ 115
第三节 典型案例精析/ 115
案例2：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 115
案例3：某公司、中建某局建设工程施工合同纠纷 / 122
第三章 建设工程质量纠纷/ 134
第一节 理论概述与实务指引/ 134
一、建设工程质量认定标准/ 134
二、不同情形下的建设工程质量认定/ 136
三、建设工程质量保修/ 138
第二节 办案思路与实战技巧/ 140
一、发包人未经竣工验收而使用的是否属于“擅自”使用/ 141
二、发包人要求承包人承担维修费用是否履行了通知义务/ 141
三、施工合同是否有效/ 142
四、是否存在保修期已经过，还能要求施工方承担维修责任的
情形/ 143
第三节 典型案例精析/ 143
案例4：甲公司与乙集团建设工程施工合同纠纷/ 143
案例5：崔某与某公司建设工程施工合同纠纷/ 146
第四章 建设工程价款纠纷/ 151
第一节 工程价款结算纠纷/ 151
一、理论概述与实务指引 / 151
二、办案思路与实战技巧/ 155
三、典型案例精析/ 157
案例6：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 157
第二节 工程欠款利息纠纷/ 163
一、理论概述与实务指引/ 163
二、办案思路与实战技巧/ 164
三、典型案例精析/ 165
案例7：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 165
第三节 情势变更适用纠纷/ 167
一、理论概述与实务指引/ 167
二、办案思路与实战技巧/ 170
三、典型案例精析/ 172
案例8：某建工集团、某公司建设工程施工合同纠纷 / 172
案例9：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 176
第五章 建设工程价款优先受偿权纠纷/ 179
第一节 理论概述与实务指引/ 179
一、工程价款优先受偿权的性质/ 179
二、工程价款优先受偿权的行使主体/ 180
三、工程价款优先受偿权的范围/ 180
四、工程价款优先受偿权的行使方式/ 182
五、工程价款优先受偿权的行使期限/ 182
第二节 办案思路与实战技巧/ 184
一、发包人是否按照约定支付工程款/ 184
二、承包人承建的建设工程质量合格/ 184
三、承包人是否在合理期限内行使优先受偿权/ 184
第三节 典型案例精析/ 185
案例10：马某忠诉甲公司、乙公司及某银行伊犁分行建设工程
施工合同纠纷 / 185
案例11：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 187
第三篇 房地产项目销售纠纷
第一章营销宣传纠纷/ 193
第一节不实宣传纠纷/ 193
一、理论概述与实务指引/ 193
二、办案思路与实战技巧/ 196
三、典型案例精析/ 198
案例1：姚某等购房人诉某公司商品房预售合同纠纷/ 198
第二节项目不利因素披露纠纷/ 202
一、理论概述与实务指引/ 202
二、办案思路与实战技巧/ 204
三、典型案例精析/ 205
案例2：蔡某与上海某公司房屋买卖合同纠纷/ 205
第二章商品房价款支付纠纷/ 208
第一节价款支付典型纠纷 / 208
一、理论概述与实务指引/ 208
二、办案思路与实战技巧/ 210
三、典型案例精析/ 212
案例3：邓某与某公司商品房预售合同纠纷/ 212
第二节按揭贷款纠纷 / 214
一、理论概述与实务指引/ 214
二、办案思路与实战技巧/ 217
三、典型案例精析/ 220
案例4：某置业公司与杨某商品房预售合同纠纷/ 220
案例5：某置业公司与张某商品房预售合同纠纷/ 223
第三章商品房交付纠纷/ 227
第一节交付条件纠纷 / 227
一、理论概述与实务指引/ 227
二、办案思路与实战技巧/ 229
三、典型案例精析/ 230
案例6：王某与某置业公司商品房预售合同纠纷/ 230
第二节逾期交付纠纷 / 232
一、理论概述与实务指引/ 232
二、办案思路与实战技巧/ 234
三、典型案例精析/ 235
案例7：林某与某公司商品房预售合同纠纷/ 235
第三节精装修交付纠纷/ 239
一、理论概述与实务指引/ 239
二、办案思路与实战技巧/ 240
三、典型案例精析/ 241
案例8：姜某与某公司商品房销售合同纠纷/ 241
第四章商品房质量纠纷 / 244
第一节一般质量问题纠纷 / 244
一、理论概述与实务指引 / 244
二、办案思路与实战技巧/ 246
三、典型案例精析/ 247
案例9：崔某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷/ 247
案例10：王某与某公司、华某房屋买卖合同纠纷/ 252
第二节主体结构及严重影响使用的质量问题纠纷 / 262
一、理论概述与实务指引 / 262
二、办案思路与实战技巧/ 263
三、典型案例精析/ 264
案例11：陈某与某公司商品房销售合同纠纷/ 264
第五章其他类纠纷 / 269
第一节商品房预约合同纠纷 / 269
一、理论概述与实务指引/ 269
二、办案思路与实战技巧/ 271
三、典型案例精析/ 274
案例12：罗某与某置业公司商品房预约合同纠纷/ 274
第二节商品房委托代理销售合同纠纷/ 279
一、理论概述与实务指引/ 279
二、办案思路与实战技巧/ 282
三、典型案例精析/ 283
案例13：甲公司与乙公司商品房委托代理销售合同纠纷/ 283
第三节商品房权属登记纠纷/ 288
一、理论概述与实务指引/ 289
二、办案思路与实战技巧/ 292
三、典型案例精析/ 293
案例14：李某与某公司商品房预售合同纠纷/ 293
第四篇 物业管理使用纠纷
第一章物业服务合同纠纷/ 299
第一节理论概述与实务指引/ 300
一、酬金制纠纷/ 300
二、空置房物业服务费纠纷/ 302
三、物业服务安保纠纷/ 303
第二节办案思路与实战技巧/ 304
一、酬金制纠纷/ 304
二、空置房物业服务费纠纷/ 305
三、物业服务安保纠纷/ 307
第三节典型案例精析/ 308
案例1：某物业公司与某小区业主委员会、业主大会物业服务合同
纠纷/ 308
案例2：某物业公司与贤某物业服务合同纠纷/ 310
案例3：刘某与某物业公司安全保障义务纠纷/ 311
第二章 业主撤销权纠纷/ 314
第一节理论概述与实务指引/ 315
一、业主撤销权纠纷的主要类型/ 315
二、业主撤销权行使范围/ 318
第二节 办案思路与实战技巧/ 318
一、业主撤销权之诉讼主体资格/ 318
二、业主撤销权之举证责任分配/ 320
第三节 典型案例解析/ 321
案例4：严某与某小区业主委员会、某小区业主大会业主撤销权
纠纷/ 321
第三章业主共有权益纠纷/ 325
第一节理论概述与实务指引/ 325
一、共有权益的界定/ 325
二、常见的共有权益纠纷/ 326
第二节办案思路与实战技巧/ 329
一、格式条款/ 329
二、收支明细的公示/ 329
三、适格的诉讼主体/ 330
第三节典型案例精析/ 331
案例5：某花园小区业主委员会与某物业公司不当得利纠纷/ 331
案例6：阳某与某房地产公司商品房销售合同纠纷/ 333
案例7：某小区业主委员会、某置业发展公司建筑物区分所有权
纠纷/ 334
第四章 新形势下的物业服务纠纷/ 336
第一节 物业增值服务纠纷/ 336
一、理论概述与实务指引/ 336
二、办案思路与实战技巧/ 339
三、典型案例精析/ 340
案例8：胡某、高某公司、美某公司装饰装修合同纠纷/ 340
第二节 充电桩安装及使用纠纷/ 344
一、理论概述与实务指引/ 344
二、办案思路与实战技巧/ 346
三、典型案例精析/ 347
案例9：朱某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 347
案例10：程某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 348
第三节 城镇老旧小区改造纠纷/ 349
一、理论概述与实务指引/ 349
二、办案思路与实战技巧/ 353
三、典型案例精析/ 354
案例11：刘某、杨某霖等与王某某等相邻关系纠纷/ 354
第五篇 房地产租赁纠纷
第一章 房屋租赁合同效力纠纷/ 361
第一节 理论概述与实务指引/ 361
第二节 办案思路与实战技巧/ 362
一、租赁物为违法建筑时的合同效力认定问题/ 362
二、租赁物为未经竣工验收、未经消防验收的房屋时的合同效力
认定问题/ 363
第三节 典型案例精析/ 364
案例1：某公司、某车行、张某财产损害赔偿纠纷/ 364
第二章 房屋租赁合同解除权纠纷/ 369
第一节 理论概述与实务指引/ 369
一、合同解除的事由/ 370
二、合同解除的时间/ 371
第二节 办案思路与实战技巧/ 372
一、出租人享有法定解除权的事由/ 372
二、承租人享有法定解除权的事由/ 373
第三节 典型案例精析/ 376
案例2：冯某与王某房屋租赁合同纠纷/ 376
第三章 房屋转租纠纷/ 381
第一节 理论概述与实务指引/ 381
第二节 办案思路与实战技巧/ 382
一、未经出租人同意的房屋转租合同效力问题/ 382
二、推定出租人同意转租的认定问题/ 383
三、次承租人代偿请求权、追偿权的行使问题/ 384
第三节 典型案例精析/ 386
案例3：罗某与周某房屋租赁合同纠纷/ 386
第四章 承租人优先购买权纠纷/ 391
第一节 理论概述与实务指引/ 391
一、承租人优先购买权的概念及基本特征/ 391
二、承租人优先购买权的立法历程/ 392
三、承租人优先购买权的行使条件与限制/ 393
第二节 办案思路与实战技巧/ 394
一、侵害承租人优先购买权的情况下，出租人与第三人签订的
房屋买卖合同的效力认定问题/ 394
二、如承租人存在违约行为，是否有权主张优先购买权的问题/ 395
三、转租情形下，次承租人是否有权主张优先购买权的问题/ 395
四、出租人出卖租赁房屋前负有通知承租人的义务，通知的形式、
内容及合理期限的认定问题/ 396
五、承租人优先购买权受到侵害时，应当如何维护权益的问题/ 396
第三节 典型案例精析/ 397
案例4：某公司、刘某房屋租赁合同纠纷/ 397
第五章 房屋租赁装饰装修物纠纷/ 402
第一节 理论概述与实务指引/ 402
一、装饰装修物的分类/ 402
二、装饰装修物归属的确定原则/ 403
第二节 办案思路与实战技巧/ 404
一、承租人恶意添附的装饰装修物的处理/ 404
二、承租人善意添附的装饰装修物的处理/ 404
第三节 典型案例精析/ 407
案例5：甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷/ 407
第六章 新型租赁纠纷/ 411
第一节 理论概述与实务指引/ 411
第二节 办案思路与实战技巧/ 412
一、关于产权人是否有权解除与长租公寓运营方之间的合同关系
的问题/ 412
二、关于产权人与长租公寓运营方合同解除后的法律后果的问题/ 413
第三节 典型案例精析/ 414
案例６：刘某与魏某房屋租赁合同纠纷/ 414
第六篇 房地产融资纠纷
第一章房地产债权融资纠纷/ 423
第一节理论概述与实务指引 / 423
一、房地产债权融资的定义/ 423
二、房地产债权融资的法律特征/ 423
第二节办案思路与实战技巧 / 424
一、关于融资成本（利息）约定的合法性/ 424
二、关于融资条件设置的合法性/ 425
三、关于融资担保的有效性/ 426
第三节典型案例精析/ 427
案例1：蔡某、某公司物权确认纠纷/ 427
第二章房地产股权融资纠纷 / 433
第一节理论概述与实务指引 / 433
一、房地产股权融资的定义/ 433
二、房地产债权融资的法律特征/ 433
第二节办案思路与实战技巧 / 434
一、“对赌协议”的效力及履行/ 435
二、投资人退出方式的选择/ 436
第三节典型案例精析/ 436
案例2：甲公司与乙公司、丙公司股权转让纠纷/ 436
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