我国特大城市土地市场效率与政府调控效果研究

　　本书是国家社会科学基金项目《我国特大城市土地市场效率与政府调控效果研究》的部分研究成果。该书立足中国土地市场理论与发展实践，有机结合了理论发展、政策调控、指数数据分析等内容，深化了我国土地市场国家层面数据分析和权威评测的理论与实践研究。本书明确提出中国社会主义市场经济下土地具有资源、资产、资本等三重属性并进行了具体阐述；归纳2003-2013年我国土地政策参与宏观调控的十年政策变迁历程，并对2014-2018年的土地调控政策进行了纪实总结；阐释中国土地市场指数（CLI）的构建过程，具体分析了指数运行特征，进行了综合指数与宏观经济运行关系的实证研究。详细分析了2008-2018年北京上海重庆三地CLI指数数据分析，提出了我国特大城市土地市场效率和政府调控效果提升的三条现实路径。

　　张杰，教授、博士生导师，首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副院长。 工学士、经济学硕士、管理学博士、中国科学院政策与管理科学研究所博士后。2011年美国明尼苏达大学（University of Minnesota，Twin Cities）、2017年罗格斯大学（Rutgers，The State University of New Jersey）访问学者，2018年北京市青年教学名师。 兼任中国城市经济学会理事、北京市CBD发展研究基地执行主任、北京市经济运行研究会副会长、国家商务部服务贸易统计专家组顾问、北京市东城区和朝阳区人大常委会财经顾问等学术职务。 长期从事城市经济规划与发展战略、土地政策参与宏观调控、中央商务区（CBD）发展等领域的研究和教学工作。出版学术独著6部、合著21部；发表学术论文50余篇。主持国家社科基金、北京社科基金以及中央编办、自然资源部和北京等各地政府委托产业规划研究项目60余项。

第一章理论基础与研究思路
第一节核心概念与理论基础
一、特大城市
二、本研究“特大城市”使用界定
三、土地的含义特性与产权
四、土地市场供应效率及表征指标
五、土地资源配置基础理论
第二节土地效率与政策调控文献综述
一、土地供应效率研究文献综述
二、土地政策参与宏观调控文献综述
第三节分析逻辑与研究思路
一、研究分析逻辑
二、研究思路示意图

第二章我国土地属性变迁分析
第一节我国土地产权制度演变过程
一、中国古代土地制度的演变过程
二、新中国成立后土地产权制度发展历史沿革
第二节市场经济下我国土地“三位一体”属性
一、土地属性三位一体内在转化
二、我国土地属性三位一体转化途径

第三章我国城市土地供应效率时空演变特征
第一节评价方法与指标体系构建
一、DEA—Malmquist模型
二、指标与数据
第二节我国城市土地供应效率空间分布特征
一、我国城市土地供应效率特征分析
二、我国城市土地供应效率区域差异分析
第三节我国城市土地供应效率演变规律
一、我国城市土地供应效率演变特征
二、我国城市土地供应效率演变特征分解
第四节我国城市土地供应投入与产出分析
一、城市土地产出不足分析
二、城市土地投入冗余分析

第四章我国城市土地供应效率影响因素分析
第一节模型与变量
第二节变量描述性统计
一、描述性统计
二、核密度分析
第三节实证结果及讨论
一、基准回归结果
二、稳健性分析
三、主要研究结论

第五章我国城市土地政策参与宏观调控变迁纪实
第一节土地政策参与宏观调控历程
一、十年政策调控，形成政策体系
二、推进政策改革，调控影响显著
三、政策调控作用明显，尚未达到预期效果
第二节土地政策调控地产市场阶段简评
一、第一阶段：促进地产市场发展（2003—2004年）
二、第二阶段：土地政策调控降温（2005—2008年）
三、第三阶段：积极鼓励住房消费（2008年下半年—2009年）
四、第四阶段：严格稳定市场发展（2010—2012年）
五、第五阶段：因城施策精准微调（2013—2018年）
第三节2014—2018年土地调控政策纪实
一、2014年土地调控政策回顾
二、2015年土地调控政策纪实
三、2016年土地调控政策纪实
四、2017年土地调控政策回顾
五、2018年土地调控政策回顾

第六章构建中国土地市场指数体系
第一节中地指数（CLI）编制原则
一、数据基础
二、编制原则
第二节中地指数（CLI）构建与测算方法
一、指标体系构建
二、确定基期
三、确定权重
四、数据归一
五、测算方法

第七章CLI指数与宏观经济运行关系研究
第一节CLI指数与宏观经济关系的理论基础
一、土地要素对宏观经济运行的影响
二、土地要素与宏观经济发展的互动机制
第二节CLI综合指数与宏观经济运行关系实证研究
一、VAR模型
二、CLI综合指数与宏观经济静态关系
三、CLI综合指数与宏观经济关系的VAR模型分析
第三节市场规模指数与宏观经济关系实证研究
一、市场规模指数序列的平稳性检验
二、市场规模指数对固定资产投资的影响
三、市场规模指数对GDP的影响
第四节出让价格指数与PPI、CPI关系实证研究
一、数据处理
二、格兰杰（Granger）因果关系检验
三、建立模型
第五节地产景气指数与宏观经济变量关系实证研究
一、数据处理
二、建立模型

第八章中地指数运行特征与政策关联分析
第一节中地指数数据特征分析
一、科学确定基期
二、数据连续可比
三、内外相互参照
四、关系相对稳定
第二节中地指数运行特征分析
一、总体运行特征
二、分指数运行特征
第三节中地指数与政策关联分析
一、市场规模指数的政策效应
二、出让价格指数的政策效应
三、供应结构指数的政策效应
四、利用集约指数的政策效应
五、地产景气指数的政策效应
第四节中国土地市场分指数相互关系分析
一、综合指数与分指数呈正相关
二、分指数性质与活跃程度差别较大
三、出让价格指数具有关键意义
四、集约指数反映土地市场特征
五、地产景气指数具有能动性
六、市场规模指数受资金与价格所推动
七、供应结构指数最滞后

第九章2004—2018年中地指数实证分析
第一节数据概览
第二节2018年中地指数走势分析
一、CLI全年规律波动，显示周期趋稳特征
二、成分指数涨跌分化，市场结构趋于稳定
第三节土地市场发展分析
一、市场长周期发展趋势相对凸显
二、土地市场内部结构调整亟待关注

第十章2008—2018年京沪渝CLI实证分析
第一节京沪渝三城CLI指数测算分析
一、北京市CLI数据测算分析
二、上海市CLI数据测算分析
三、重庆市CLI数据测算分析
第二节京沪渝三城CLI综合指数比较分析
一、京沪渝CLI三地总指数走势比较分析
二、京沪渝CLI总指数波动态势分析
第三节京沪渝三城CLI成分指数比较分析
一、京沪渝CLI市场规模分指数分析
二、京沪渝CLI出让价格分指数分析
三、京沪渝CLI供应结构分指数分析
四、京沪渝CLI利用集约分指数分析
五、京沪渝CLI地产景气分指数分析

第十一章我国城市土地市场效率与调控效果分析
第一节城市土地市场效率与调控效果
一、土地供应效率水平较高，调控效果不够明显
二、土地供应技术效率下降，调控水平亟待优化
第二节指数分析城市土地市场效率效果
一、我国土地市场效率稳步提升，政策效果较为显著
二、特大城市土地市场效率企高，政府调控力度明显

第十二章特大城市土地市场效率与政府调控效果提升对策
第一节依据土地数据分析，研判城市土地政策
一、把握市场合理波动，差异土地供给结构
二、分区分类分层调控，近期中期远期转变
三、立足市场资源配置，推进土地市场发育
四、着眼土地管理改革，增强调控政策预期
第二节制定差异化供地政策，提升土地市场效率
一、盘活存量土地，优化土地供应规模
二、推进低效用地再开发，引导产业转型升级
三、形成合理供应机制，提升有效供应效率
四、加快土地制度改革，提高土地政策管理水平
第三节参照京沪渝路径提升土地效率和政策效果
一、北京路径：政策先导、以限为主，调控市场取向
二、上海路径：经济引领、限建结合，推进市场转型
三、重庆路径：统筹地政、以建为主，保障产业提升

参考文献

后记