房地产企业增值税疑难问题精解：实务操作 会计处理 案例分析

　　结合房地产企业财务人员办税流程 有针对性分析解答增值税疑难问题 ■税务与会计差异处理 ■纳税申报表示范填写 ■增值税税收优惠应用 ■房地产税收筹划实战 ■房地产特殊业务处理

　　蔡少优 福建人，毕业于中南财经大学税务专业。正高级讲师（教授级），中国注册会计师、税务师，全国税务系统知名的建筑业、房地产业税收人士，国家税务总局师资库名师成员，北京财税研究院研究员，是厦门大学、厦门国家会计学院、上海财经大学、湖南大学常年聘请的高级培训师，曾任全国第35强房地产企业正荣集团副总裁和企业财务总监，现任福建省税务干部学校副校长，财税优学堂创建人、领航人，主攻建筑房地产业税收实务。 主编有：《房地产涉税疑难问题解析》（更新至第三版）、《土地增值税清算实务操作指南》（更新至第二版）、《土地增值税清算全流程答疑》、《房地产企业所得税稽查实务与案例》、《企业纳税风险控制指南》（更新至第二版），以及“十五”“十一五”“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》。还撰有《税务检查》《会计电算化教程》。2006年参与开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获“全国税务系统第二批特色培训项目”荣誉称号。公开发表论文100余篇。 财税优学堂 福建省税务干部学校与国家税务总局南平市税务局长期合作，搭建的税务人才培养小平台——“财税优学堂”，通过师带徒、徒辅师的培养模式，以问道、闻道、悟道为学习方法，采取线上+线下互动交流的形式，以财税技能体育馆为载体进行强化训练，打造了一支房地产建筑领域的专家型税务团队。在领航人蔡少优导师的指导、辅导、督导、边导、教导、引导下，“财税优学堂”团队成员在税收现代化进程中，努力完成本职工作的同时，于2019年初精心整理撰写了《非税收入及社保基金学习指南》一书，又经过近两年时间的努力，于2020年编写了《房地产企业增值税疑难问题精解：实务操作 会计处理 案例分析》一书，旨在将财税优学堂团队的学习成果与读者共享，共同助力专业化高素质的税务人才高质量的培养与建设。

第1章　新老项目判断与计税方式选择
【本章导读】
问题1-1?房地产企业销售自行开发的房地产项目如何判断新老项目？
问题1-2?房地产项目发生在营改增试点前后的，应如何界定新老项目？
问题1-3?房地产项目用于转让或出租的，应如何界定新老项目？
问题1-4?建筑工程项目和房地产项目的新老项目标准是一回事儿吗？
问题1-5?房地产企业如何划分一般纳税人和小规模纳税人？
问题1-6?如果房地产企业超过一般纳税人认定标准，却没有办理一般纳税人登记，会产生怎样的法律后果？
问题1-7?房地产企业一般纳税人在什么情况下将被纳入辅导期管理？
问题1-8?房地产企业一般纳税人被纳入辅导期管理后，主管税务机关将采取哪些具体措施进行管理？
问题1-9?房地产企业一般纳税人被纳入辅导期管理期间，该如何进行会计核算？
问题1-10?如何把握房地产企业增值税的适用范围？
问题1-11?房地产企业销售自行开发房地产的销售额在一般计税方法下该如何确定？
问题1-12?房地产企业销售自行开发的房地产适用怎样的增值税税率或征收率？
问题1-13?如果房地产企业存在提供物业管理服务的经营范围，物业管理收取的自来水水费适用怎样的税率？
问题1-14?根据相关规定，房地产企业一般纳税人开发的新项目应适用一般计税方法，而老项目可以选择简易计税方法，那么影响计税方法选择的因素有哪些？
问题1-15?房地产企业存在哪些与新老项目有关的注意事项？
【案例分享】
房地产新老项目的界定及不同计税方式处理的比较
【知识链接】
关于纳税信用等级A、B、M、C、D级增值税一般纳税人取消认证有关操作的公告
第2章　房产预售与预申报
【本章导读】
问题2-1?预售款的定义是什么？范围包括哪些？
问题2-2?取得商品房预售的条件是什么？
问题2-3?收到预收款时纳税义务是否发生？与原营业税相关规定有何区别？
问题2-4?预收款按照3%预征税款的政策出台背景是什么？
问题2-5?采取预收款方式销售所开发的房地产项目有哪些政策规定？
问题2-6?预收款收取时为什么还需要开具发票？
问题2-7?预收款发票开具有什么特殊规定？
问题2-8?不征税发票开具的具体要求有哪些？
问题2-9?注册地与经营地不一致是否需要办理异地预缴申报？
问题2-10?预售阶段的税收应如何管理？
【案例分享】
光辉房地产开发公司四项业务预收款的财税处理
【知识链接】
定金、订金、意向金、诚意金的区别
第3章　销项税额的确认
【本章导读】
问题3-1?一般纳税人扣除土地价款后计算销售额的含义是什么？是否需要差额纳税？
问题3-2?扣除土地价款后计算销售额的纳税人适用范围是什么？
问题3-3?允许扣除的土地价款范围是什么？差额扣除部分是否包含契税和行政事业性收费等费用？
问题3-4?允许扣除的土地价款的凭证（票据形式）是什么？未取得政府部门开具的土地价款票据，能否从当期的销售额中扣除？
问题3-5?当期允许扣除的土地价款如何计算？房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？
问题3-6?项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整（即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数）？
问题3-7?如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
问题3-8?房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够从其他正在销售的项目的销售额中抵减？
问题3-9?房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳增值税？能否扣除拆迁户的补偿款？
问题3-10?扣除土地价款计算销售额在会计上如何处理？
问题3-11?扣除土地价款计算销售额应当填报哪些申报表？
问题3-12?房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理有什么要求？
问题3-13?房地产企业有无混合销售业务？混合销售如何确定？
问题3-14?房地产企业卖房送装修、送家电是否属于增值税上的混合销售？是否需要视同销售缴纳增值税？
问题3-15?兼营业务销售额如何确定？应注意什么问题？
问题3-16?销售折扣销售额如何确定？
问题3-17?“买一赠一”促销销售额如何确定？
问题3-18?视同销售的情形有哪些？
问题3-19?价格不具有合理性时销售额如何确定？
问题3-20?融资租赁和融资性售后回租业务的销售额如何确定？
问题3-21?融资租赁和融资性售后回租业务也是差额纳税吗？小规模纳税人转让不动产有无按差额纳税的情况？个人转让其购买的不动产如何计算缴纳增值税？
问题3-22?不动产经营租赁的销售额如何确定？
【案例分享】
扣除土地价款销售额与增值税的计算及会计处理
【知识链接】
这10项税收台账你建立了吗？
第4章　进项税额抵扣
【本章导读】
问题4-1?进项税额抵扣的相关规定有哪些？
问题4-2?购入的免税农产品如何抵扣进项税额？
问题4-3?不动产进项税额如何抵扣？
问题4-4?哪些进项税额不得抵扣？
问题4-5?如何理解进项税额转出？
问题4-6?固定资产改变用途后进项税额转出如何计算？
问题4-7?哪些特殊抵扣凭证允许抵扣进项税额？
问题4-8?分期开发项目进项税额如何抵扣？
问题4-9?增值税进项税额在什么时候抵扣？
问题4-10?增值税留抵税款除了留待下期抵扣还有哪些用途？
问题4-11?增值税专用发票抵扣联丢失的怎么办？
问题4-12?如何设计一个便于操作的房地产项目一般计税方法增值税进项税额抵扣清单？
问题4-13?新老项目相应的共同成本进项税额如何划分？
问题4-14?购入在建工程取得的发票是否可以作为进项税额抵扣依据？
问题4-15?房地产开发企业增值税进项税额在什么时候抵扣？
【案例分享】
阳光房地产企业综合业务进项税额的计算
【知识链接】
房地产开发企业营改增后不能抵扣的15种发票及8种补救方法
房地产企业选择简易计税方法应注意的三个事项
第5章　应纳税额计算及申报
【本章导读】
问题5-1?增值税一般纳税人会计报税流程、步骤是什么？
问题5-2?房地产开发企业一般纳税人增值税纳税申报表填写的注意事项有哪些？
问题5-3?高速公路通行费和一级公路、二级公路、桥、闸通行费应如何抵扣进项税额？如何进行账务处理？填写哪张申报表的哪一栏？
问题5-5?行程单、动车票等能抵扣进项税额吗？如何填写增值税纳税申报表？
问题5-6?填制和申报准备工作主要包括哪些？
问题5-7?营改增后在增值税方面是否存在税会差异？
问题5-8?一份交给税务局的免税情况说明该怎么写？
问题5-9?增值税的计税方法有哪几种？
问题5-10?综合举例说明房地产企业增值税纳税申报表的填写。
【案例分享】
房地产企业增值税纳税申报
【知识链接】
纳税申报有期限，你按时申报了吗？
房地产企业拿地、开发、预售、结转等环节如何进行增值税会计处理？
国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告
第6章　房地产增值税清算
【本章导读】
问题6-1?房地产企业清算时点如何确认和界定？
问题6-2?清算环节如何计算应交增值税？
问题6-3?支付的土地价款如何确定？包括哪些内容？
问题6-4?清算环节如何汇总前期已预缴税款？
问题6-5?测绘面积与合同面积的补差如何处理？
问题6-6?增值税清算与土地增值税清算的区别是什么？
问题6-7?清算应补缴增值税应如何执行？未按3%预征率预缴是否应缴纳滞纳金？
【案例分享】
福龙房地产开发公司东湖壹号项目的增值税清算
【知识链接】
销售不动产纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？

第7章　特殊业务处理
【本章导读】
问题7-1?什么是“竞配建”？
问题7-2?如何判定“限地价、竞配建”的经济业务实质？
问题7-3?配建房无偿移交是否视同销售征收增值税？
问题7-4?如果配建的保障房视同销售，应以什么价格计征增值税？
问题7-5?配建房视同销售是否影响销售额计算？
问题7-6?配建房视同销售情况下企业能否享受税收优惠？
问题7-7?无偿移交配建房，土地增值税计税成本如何确定？
问题7-8?配建房建安成本在会计处理上应计入主体工程的“土地征用及拆迁补偿费——大市政配套”还是“公共配套设施费”？
问题7-9?“竞配建”税收筹划有哪些招数？
问题7-10?关于“限地价、竞配建”纳税服务如何开展？
问题7-11?不动产投资入股，增值税如何缴纳？
问题7-12?房地产企业“买一赠一”情形下，增值税如何处理？
【案例分享】
强强联合合作建房的涉税难点
【知识链接】
税收意义上的“合作建房”必须是双方同时立项
第8章　房地产增值税相关税收优惠
【本章导读】
问题8-1　房地产业增值税优惠项目有哪些？如何分类？
问题8-2　房地产业有哪些重要的增值税优惠项目？
问题8-3　房地产业增值税优惠项目如何进行账务处理？
问题8-4　房地产业增值税优惠项目如何进行纳税申报？
问题8-5　房地产业增值税优惠项目发票如何开具？
问题8-6　房地产业增值税优惠项目如何备案？
问题8-7　享受增值税优惠项目有哪些注意事项？
问题8-8　房地产业增值税特殊优惠项目有哪些？
【案例分享】
房地产业增值税税收优惠政策的适用
【知识链接】
关于土地一级开发增值税适用税目问题的地方解释口径（部分）
房地产业企业所得税优惠
第9章　营改增后房地产、建筑企业税收筹划实战
【本章导读】
问题9-1　房地产企业老板在税收问题上存在哪些误区？
问题9-2　房地产企业增值税税收筹划的基本思路是什么？
问题9-3　为什么会出现房地产行业高负债、建筑企业高垫资问题？
问题9-4　营改增后，房地产、建筑企业如何重新构建企业采购经营模式？
问题9-5　甲供如何实现利益最大化？ / 258
问题9-6　如何通过国内税收洼地地区的财政扶持来缓解企业自身的资金压力？
问题9-7　如何通过国内税收洼地地区的财政扶持来实现房地产企业盈利，最终转化为老板可支配的资金？
问题9-8　经济合同签订之前，财务部门如何进行有效涉税分析和涉税测算（即风险提示）？
问题9-9　财务部门在房地产合同签订过程中必须分析的条款和必须关注的条款主要有哪些？
问题9-10　房地产企业购销合同应如何约定发票条款？如何彻底规避接受虚开增值税发票的风险？
问题9-11　如何由财务或内设税收管理部门牵头加强税收管控？
问题9-12　营改增后房地产企业如何利用小微企业税收优惠政策进行税收筹划？
问题9-13　公益性捐赠能否进行税收筹划？
问题9-14　营改增后人工费可否抵扣增值税进项税额？营改增后劳务派遣发票与劳务分包发票有何区别？劳务付款如何设计流程？
问题9-15　集团公司拿地，项目公司办证，票据在集团公司，票据是否有效？
问题9-16　A房地产企业均为新项目，为一般纳税人，采用一般计税方法，支付工程款时，财务只接受增值税专用发票，业务人员纷纷找老板告状，财务应当怎么做？
【知识链接】
营改增后企业合同管理的八大要点
自持物业房产税税收筹划
第10章　房地产企业特定事项会计处理实务
【本章导读】
问题10-1　增值税会计核算的主要政策依据有哪些？
问题10-2　房地产企业取得土地使用权应当使用哪个会计科目？
问题10-3　进项税加计扣除的会计分录该如何编制？
问题10-4　支付境外设计费或境外销售策划服务费应如何进行账务处理？
问题10-5　房地产企业购买税控系统设备的费用及系统的技术维护费如何进行账务处理？申报表如何填写？
问题10-6　出售于2017年1月份购买的某设备应如何进行账务处理？
问题10-7　享受限额扣减增值税优惠政策应如何进行账务处理？应记入哪个会计科目？
问题10-8　企业所得税、增值税合并纳税与汇总纳税有何区别？
问题10-9　增值税稽查后账务调整如何进行会计处理？
问题10-10　《企业产品成本核算制度（试行）》对房地产企业成本核算有何新要求、新变化？请举例说明。
问题10-11　实行辅导期管理的纳税人预缴增值税如何进行账务处理？
问题10-12　应用新《企业会计准则第14号——收入》，商场能否在签约收到货款时确认收入？
问题10-13　业主收到交房通知书但未实地验收，房地产企业能否确认收入？
问题10-14　房地产企业承诺在小区周边投资建设生鲜超市，后没有兑现，可否确认收入？
问题10-15　新《企业会计准则第14号——收入》实施之后是否仍存在税收筹划空间？请举例说明。
【案例分享】
新《企业会计准则第14号——收入》中的“五步法”在房地产企业收入确认上的应用
【知识链接】
新《企业会计准则第14号——收入》概述及新旧准则对比
第11章　房地产企业常见涉税疑难问题解答
【本章导读】
一、征管类
二、发票类
三、企业所得税类
四、土地增值税类
五、契税等其他税种类