物业成本管理与控制实战宝典

　　《物业成本管理与控制实战宝典》一书，具体包括物业管理成本预算、人工成本降低、控制物料消耗降成本、加强设备维护降成本、物业服务标准化降成本、非核心业务外包降成本、节能降耗减成本七章。 本书文字浅显，语言简练，条理清晰，深入浅出，将复杂的管理理论用平实的语言与实际操作结合起来，读来非常轻松，用时非常方便。可供各物业公司管理者、物业管理处负责人和管理人员，以及新入职的大中专毕业生，有志于从事物业成本管理的人士学习参考。

　　张海雷，物业管理师。暨南大学物业管理专业毕业，深圳市物业管理招投标专家库成员、政府采购评审专家。现任深圳市福田物业发展有限公司董事副总裁。荣获取深圳市首届物业管理金管家大赛中荣获“金管家”称号；参与全国物业管理优级（示范）小区评比以及物业管理行业ISO9000标准贯标、认证及实施工作，具有丰富的物业服务经验（包括项目洽谈、前期介入、操盘、顾问）、创优工作经验，熟悉物业服务企业的整体运营。

第一章　物业管理成本预算
预算管理是企业财务管理的重要内容，对于物业公司来说，收入预算是比较稳定的。一个物业公司要持续地发展下去，在落实收入的同时，必须要控制支出，合理运用管理费开支，控制各项费用成本，真正做到“量入为出、收支平衡”。
第一节　物业公司成本的构成与分类 1
一、物业管理成本的构成 1
二、物业管理成本的分类 3
第二节　成本预算的编制 5
一、成本预算编制的程序和步骤 6
二、物业项目各项费用的预算模板 6
三、各管理处管理成本汇总 20
【实战范本1-01】某公司物业费用成本预算表 30
第三节　建立预算控制体系 36
一、建立预算执行责任制度 37
二、建立监督检查制度 38
三、建立预算执行情况内部报告制度 39
四、建立预算执行情况预警机制 39
五、建立预算执行结果质询制度 39
六、建立预算执行情况分析制度 39
【实战范本1-02】物业公司全面预算管理办法 40
【实战范本1-03】管理处财务预算管理监控办法 43

第二章　人工成本降低
物业公司的成本中，人工成本的比例很大，占总收入的50%～70%，占总成本的60%～80%，人工成本控制下来了，物业公司的成本就降低了一大笔开支。
第一节　人力成本的构成 48
一、取得成本 48
二、人力开发成本 49
三、人力使用成本 49
四、离职成本 50
第二节　岗位设置与编制缩减 50
一、岗位设置 51
二、岗位编制的核定 52
【实战范本2-01】某物业服务集团在管项目人员配置标准 55
第三节　招聘成本的降低 62
一、制定详细的招聘方案，加强对招聘人员的培训 62
二、选择科学的招聘方法 62
三、招聘应选择合适的招聘渠道 62
四、招聘信息发布要讲技巧? 65
五、招聘评估要及时? 65
六、实施招聘工作团队负责制 65
第四节　员工培训成本降低 66
一、员工培训成本的构成 66
二、进行科学合理的培训需求分析 67
三、针对不同群体实施菜单式培训 67
四、做好培训的转化工作 67
五、合理设计培训协议防止员工流失 68
六、培养内部兼职培训师 69
第五节　留住人才，降低员工流失成本 72
一、人员流失成本的表现 72
二、物业公司人才流失的原因 73
三、人才流失的防范对策 74
【实战范本2-02】人力资源管理年度费用预算表 76
【实战范本2-03】人力资源管理费用预算执行表 78
【实战范本2-04】人力资源成本分析表 79
【实战范本2-05】年度招聘计划及费用预算表 80
【实战范本2-06】部门招聘成本预算表 80
【实战范本2-07】招聘成本登记表 81
【实战范本2-08】招聘工作成本分析表 81
【实战范本2-09】培训费用预算明细表 83
【实战范本2-10】各培训课程费用明细表 83
【实战范本2-11】加班费明细表 84
【实战范本2-12】员工离职成本核算表 84
【实战范本2-13】员工异动分析表 87

第三章　控制物料消耗降成本
为确保物业公司对物业的正常维修保养，给业主（租户）提供良好的服务，物业公司需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物（以下统称为物料）。
物料消耗是物业管理的重要领域，是指物业管理服务过程中对物料、用品、机具、工具、器材等的耗用。物业公司的成本费用除了人员费用之外，物料消耗占了很大比重。合理采购和有效储存物料是一个公司成本控制的主要环节之一。
第一节　物料消耗控制的基础 88
一、建立严格的物料消耗控制制度 88
二、建立物料消耗年度计划控制机制 89
三、对养护管理项目严格把关 89
【实战范本3-01】某物业公司物料管理规定 90
【实战范本3-02】物业公司物品管理制度 96
第二节　物业公司物料采购管理 100
一、采购物资分类 100
二、采购流程 101
【实战范本3-03】物料需求计划表 101
【实战范本3-04】物资申购单 101
三、采购方式 102
四、采购协议和合同管理 102
【实战范本3-05】供应商评审表 103
【实战范本3-06】合格供应商一览表 103
【实战范本3-07】合格物品供应商名录 104
【实战范本3-08】材料或设备采购框架合同 104
五、采购实施与管理 108
第三节　物料接收与仓储管理 109
一、库存物料的限额标准 109
二、物料的验收 109
三、物料的入仓程序 111
【实战范本3-09】入库登记表 112
【实战范本3-10】物品领料单 112
四、仓库物料的存放管理 112
五、物料与工具的出库与发放 113
【实战范本3-11】临时借用工具登记表 115
【实战范本3-12】员工领用工具记录表 115
【实战范本3-13】公用工具借用登记表 116
六、仓库物料的清点 116
【实战范本3-14】工程部仓库物品申请表 116
【实战范本3-15】库存物品盘点表 117

第四章　加强设备维护降成本
物业管理中，设施设备的管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。加强维护保养，延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用，节约运行中的能耗费用、操作费用至关重要。
第一节　物业管理设备维护服务 118
一、设备维护服务对象的构成 118
二、设备维护服务形式的构成 118
三、设备维护服务成本的构成 119
第二节　设备维护服务成本控制的方法 119
一、控制能源成本的方法 119
二、控制维修成本的方法 120
三、控制设备维护人工成本的方法 121
第三节　加强设备的维护保养 121
一、熟悉设备的运行情况 121
二、建立设备管理体系 122
【实战范本4-01】公共设备（设施）维护保养绩效考核办法 122
三、处理好应急维修与计划维修的关系 129
四、制订设备维护计划 130
【实战范本4-02】公共设施日常维修计划方案 134
【实战范本4-03】公共设施定期维护计划及实施方案 136
【实战范本4-04】房屋配套设施定期维修保养计划 138
【实战范本4-05】房屋配套设施日常保养计划 140
五、设备维护保养计划的实施 142
六、应急维修的管理 142
【实战范本4-06】报修单 144
【实战范本4-07】设备维修记录 144
【实战范本4-08】设备（机具）外委维修申请表 145

第五章　物业服务标准化降成本
在企业管理过程中经常流行着这样一句话：“三流企业做产品，二流企业做品牌，一流企业做标准”。企业用工成本上升、招工难、留人难等一系列内部忧患，企业管理者应该认真反思，转变思想观念，推行服务标准化，而不是只有一流企业才做标准。
第一节　标准化与成本控制之间的关系 147
一、标准化直接影响时间成本减少 147
二、服务标准化间接影响人工成本降低 148
三、服务标准化对材料费用的影响 148
四、服务标准化对管理费用的影响 148
第二节　物业服务标准化要领 149
一、物业公司标准体系的组成 149
二、物业公司标准化的对象 149
三、实施标准化运作的关键环节 150
四、物业服务标准化实施策略 150
【实战范本5-01】物业管理标准——安全管理 151
【实战范本5-02】物业管理标准——服务类 155
【实战范本5-03】物业管理标准——环境管理 160
【实战范本5-04】物业管理标准——设备管理 166

第六章　非核心业务外包降成本
非核心业务外包逐渐成为一种时尚，为降低用工成本，企业想尽各种方法减少全职员工，同时把非核心的业务外包出去。这已经成为目前许多物业公司降低运作成本的方式之一，而且是有效的方式。
第一节　为什么要引进业务外包 179
一、什么是业务外包 179
二、专业化服务的趋势 179
三、物业管理业务外包的优势 180
第二节　业务外包控制关键 181
一、合理确定外包业务范围 181
二、充分做好外包服务准备工作 182
三、慎重选择承包服务商 182
四、完善外包管理制度 182
【实战范本6-01】物业服务外包控制程序 183
五、把好合同的草拟与签订关 186
六、加强外包业务的日常管控 186
七、注重与承包商的双赢关系 186
第三节　承包商的评定与选择 187
一、确定评定标准 187
二、寻找潜在的承包商 187
三、对承包商进行调查 187
四、公正、客观地比较承包商 188
五、确定合格承包商 188
【实战范本6-02】外包商调查报告 188
【实战范本6-03】承包商初审记录 189
【实战范本6-04】承包商评审报告 189
【实战范本6-05】合格承包商名单 190
第四节　与承包商签订合同 190
一、外包合同的形式 190
二、外包合同谈判 191
三、外包合同的起草与审核 192
四、外包合同的签订 193
【实战范本6-06】设施设备运作与维护外包服务合同 193
【实战范本6-07】公共机电设备维修保养外包合同 201
【实战范本6-08】消防设备维护保养外包合同 204
【实战范本6-09】电梯日常维护保养外包合同 206
【实战范本6-10】小区弱电系统维护保养外包合同 210
【实战范本6-11】中央空调设施维保外包合同 214
【实战范本6-12】××小区绿化养护外包合同 216
【实战范本6-13】××大厦保洁外包合同 220
【实战范本6-14】保安服务外包合同 228
第五节　非核心业务外包质量控制 231
一、确立质量目标 231
二、制定质量标准 233
三、加强双方沟通 236
四、开展质量检查 236
五、处理质量问题 237
【实战范本6-15】保洁外包人员现场服务质量监控操作规范 237
【实战范本6-16】绿化外包服务质量评审细则 239
【实战范本6-17】电梯维保外包质量监督办法 242
【实战范本6-18】外包项目服务问题改善通知书 244
【实战范本6-19】外包服务质量评定和费用计算表 245

第七章　节能降耗降成本
物业管理本是一个微利性行业，在业主不断要求提高服务质量的同时，就要考虑通过如何进行开源节流、节能降耗工作，使得物业公司健康发展。节能降耗是一个全员参与、持之以恒的事情，因此，要培养员工成本意识、节约意识，使每位员工都明白，降低成本、厉行节约，本身就是在减轻企业的负担，就是在增加企业的经济效益。
第一节　物业公司节能降耗概述 246
一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性 246
二、常见的节能降耗措施 247
第二节　实施节能降耗管理的措施 250
一、节能降耗的法律法规 250
二、建立健全能源管理机构 251
三、实行节能降耗目标管理 251
【实战范本7-01】物业项目节能降耗管理规定 253
【实战范本7-02】公共用水、用电统计表 256
四、组织节能降耗培训 257
五、积极参与工程的前期规划设计 257
六、制定并实施节能降耗计划和方案 257
【实战范本7-03】物业管理处节能工作计划方案 258
【实战范本7-04】物业节能降耗方案 262
七、加大资金投入和加强技术力量 268
八、推广节能技术和产品 268
九、采取有效的设备保养和使用措施 272
十、严格高效的管理制度 273
【实战范本7-05】物业公共水电能耗管理办法 274
十一、从员工节能抓起 277
十二、做好宣传教育，提高业主节能意识 278
第三节　公共能耗的统计与分析 278
一、公共能耗的概念 278
二、公共能耗管理模型 279
三、公共能耗对比分析及改进 280