房地产企业成本预算与控制手册

　　《房地产企业成本预算与控制手册》一书主要包括房地产企业成本控制的总体战略、目标成本动态控制、房地产目标成本预测与分解、房地产企业投资决策环节成本控制、房地产项目设计阶段成本控制、房地产项目招投标环节成本控制、房地产企业采购成本控制、房地产企业工程管理环节成本控制、房地产开发产品成本核算、房地产项目成本报表与分析、房地产企业成本档案管理十一个章节的内容，同时书中还提供了大量的范本和案例供读者参考学习。 《房地产企业成本预算与控制手册》一书，旨在为房地产开发商和房地产管理人员提供一种思路和借鉴。本书适合房地产公司董事长、总经理、财务人员、项目经理阅读参考。

　　匡仲发，工程师，华北电力大学机械工程系机械制造工艺与设备专业毕业，现在中国水利水电第七工程局第三分局工作。自工作以来，先后参建了广西天生桥一级水电站、湖南耒中水电站、四川省石棉县冶勒水电站、四川省大渡河沙湾水电站、四川省大渡河安谷水电站等大中型水电站项目部建设，主要从事设备物资管理工作，对大中型水电站建设的施工机械设备资源配置、管理维护、材料物资供应与管理、用电管理等有丰富的现场管理经验。

第1章　房地产企业成本控制的总体战略
1.1　组织和制度方面的保障体系 2
1.1.1　房地产企业成本控制的组织体系 2
1.1.2　成本管理职责 2
【他山之石】某房地产企业目标成本管理组织体系 4
1.2　成本控制管理信息系统 9
1.2.1　成本控制管理信息系统设计的基本思想 9
1.2.2　系统单据类型设计及费用项目成本分类 9
1.3　成本监控系统 13
1.3.1　制度建设 13
1.3.2　计划管理 13
1.3.3　分析检查 14
1.3.4　信息交流 14
1.4　确定成本控制体系健康运行的标准 14
1.5　确立房地产开发全程成本控制方法 14
1.5.1　确立目标成本控制法 14
1.5.2　采用动态控制的思想 15
1.5.3　采用集约管理实现成本精确控制 15

第2章　目标成本动态控制
2.1　目标成本动态管理概述 17
2.1.1　目标成本管理的基本原理 17
2.1.2　目标成本管理的原则 17
2.1.3　目标成本管理流程及特点 18
2.2　目标成本动态管理的基本内涵 19
2.2.1　动态成本的内涵 19
2.2.2　目标成本动态管理的意义 20
2.2.3　目标成本动态管理的支持体系 21
2.2.4　目标成本动态管理的支持文件 22
2.3　房地产项目成本动态控制现状 23
2.3.1　项目成本动态控制的关注度不够 23
2.3.2　项目成本动态控制的运转体系处于粗放状态 24
2.3.3　项目成本动态控制重要环节把控上不重视 27
2.4　目标成本动态控制对策 31
2.4.1　建立房地产开发项目目标成本动态控制机制 31
2.4.2　整合项目管理全过程业务链 34
2.4.3　降低可控的敏感性费用 35
【他山之石】某房地产公司责任成本体系 38
【他山之石】设计部成本控制责任书 42
【他山之石】工程部成本控制责任书 46
【他山之石】项目经理部成本控制责任书 49
【他山之石】营销管理部成本控制责任书 52
【他山之石】成本管理部成本控制责任书 55
【他山之石】某房地产公司目标成本管理实施细则 59

第3章　房地产目标成本预测与分解
3.1　房地产目标成本预测 64
3.1.1　目标成本预测的注意事项 64
3.1.2　目标预测的方法 64
3.2　房地产目标成本构成维度的分解 65
3.2.1　房地产开发项目的成本构成 65
3.2.2　目标成本在成本构成维度的分解 66
3.3　工作分解结构 68
3.3.1　何谓工作分解结构 68
3.3.2　房地产开发项目工作分解结构的注意事项 68
3.3.3　目标成本在工作维度的分解 69
3.4　组织分解结构 71
3.4.1　何谓组织分解结构 71
3.4.2　房地产开发项目组织分解结构的方法 71
3.4.3　目标成本在组织维度的分解 73
3.5　按工程进度分解 73
3.5.1　工程进度的表示方法 74
3.5.2　进度对成本的影响 75
3.5.3　目标成本在时间维度上的分解 76
3.6　房地产开发项目目标成本的四维分解 76
【他山之石】房地产项目开发总目标控制表 77
【他山之石】房地产项目目标成本测算表 80

第4章　房地产企业投资决策环节成本控制
4.1　投资决策环节概述 91
4.1.1　房地产投资决策的概念 91
4.1.2　房地产投资决策策略 91
4.1.3　投资决策阶段的费用组成 91
4.2　投资决策阶段成本管理存在的问题 91
4.2.1　投资决策阶段应做好的工作 92
4.2.2　前期投资决策阶段影响成本的主要因素 94
4.2.3　现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题 94
4.3　投资决策不当对成本的影响 96
4.3.1　经济形势变动影响项目开发成本 96
4.3.2　法律政策风险影响项目开发成本 96
4.3.3　相关决策人员素质偏低加大开发成本 96
4.4　投资决策阶段成本控制的对策 96
4.4.1　企业内部完善投资决策流程 97
4.4.2　充分了解市场和政策法规信息 97
4.4.3　开发项目可行性研究 97
4.4.4　对开发项目进行投资估算 98

第5章　房地产项目设计阶段成本控制
5.1　房地产项目设计阶段成本控制的必要性 101
5.1.1　设计管理与成本的关系 101
5.1.2　设计阶段成本控制的影响因素 101
5.1.3　设计阶段成本控制的重要性 103
5.1.4　明确设计阶段各专业人员的成本责任 103
【他山之石】项目设计阶段成本管理工作指引 104
5.2　房地产项目设计管理的程序及内容 111
5.2.1　编制设计任务书 111
5.2.2　设计过程控制 113
5.2.3　设计成果评审 113
5.2.4　设计变更控制 114
5.3　规划设计阶段成本控制的措施 116
5.3.1　加强设计阶段的经济论证 116
5.3.2　实行限额设计 116
【他山之石】某地产企业的“限额设计参考意见” 118
【他山之石】项目规划方案简评表 121
5.3.3　实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 122
5.3.4　要加强设计出图前的审核工作 122
【他山之石】扩初（施工图）设计会审表 122
【他山之石】工程方案、扩初、施工图审批表 123
【他山之石】图纸签发登记表 123
5.3.5　有效规范工程招投标制度，推进设计监理制 123
5.4　地产项目设计阶段成本优化 124
5.4.1　设计前期成本控制要点 124
5.4.2　概念、规划设计阶段成本控制重点 126
5.4.3　方案设计阶段成本控制重点 128
5.4.4　扩初设计阶段成本控制重点 131
5.4.5　施工图设计阶段成本控制重点 134
5.4.6　二次设计阶段成本控制重点 136

第6章　房地产项目招投标环节成本控制
6.1　房地产项目工程招投标成本概述 138
6.1.1　招投标阶段对成本控制的影响 138
6.1.2　工程招投标阶段的控制流程 138
6.2　招标过程中的成本控制措施 139
6.2.1　选择合理的发包模式 139
6.2.2　合理划分标段 144
6.2.3　编制工程量清单和招标控制价 145
6.2.4　做好招标文件的编制工作 151
相关链接　定额计价法 152
6.2.5　分析投标报价，协助合同价格谈判 153
6.2.6　分析施工方案技术经济的合理性 153
6.2.7　做好合同的签订工作 153

第7章　房地产企业采购成本控制
7.1　房地产开发企业项目采购概述 156
7.1.1　房地产开发企业的项目采购物资分类 156
7.1.2　房地产开发企业的项目采购特点分析 157
7.2　采购成本控制的基础—完善采购系统建设 158
7.2.1　房地产企业采购管理系统的组织结构 158
7.2.2　采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定 160
7.2.3　明确采购的主体 161
7.2.4　采购方式的确定 164
【他山之石】项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议 165
【他山之石】项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议 165
7.2.5　供应商管理系统的建立 165
【他山之石】材料/设备制造商/供应商信息库 166
【他山之石】供应商洽谈记录 167
7.3　房地产企业采购成本控制执行 167
7.3.1　制定采购预算与估计成本 167
7.3.2　制订采购计划 167
【他山之石】项目采购需求计划 169
【他山之石】项目采购计划管控表 169
7.3.3　采购询价 170
【他山之石】甲定乙购材料（设备）价格审订单 170
【他山之石】甲定乙购材料（设备）品牌标准核订单 170
【他山之石】乙购材料（设备）价格审核表 171
7.3.4　供应商的选择 172
7.3.5　采购环境的利用 172
7.3.6　采购合同签订 173
【他山之石】合同现场交底单 173
【他山之石】工程项目采购合同交底答疑纪要 174
【他山之石】工程项目采购合同履约情况记录表 174
【他山之石】工程项目采购合同履约检查情况通报 175
【他山之石】____项目_____月合同价款变更情况汇总表 175
7.3.7　采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门 176

第8章　房地产企业工程管理环节成本控制
8.1　工程项目成本控制概述 178
8.1.1　工程项目成本的构成 178
8.1.2　工程项目成本控制的原则 179
8.2　工程项目成本控制措施 180
8.2.1　预算及资金控制 180
【他山之石】某地产企业工程付款管理制度 181
【他山之石】付款审批表 185
【他山之石】工程款支付申请表 186
【他山之石】工程款已支付报表 187
【他山之石】结算项目基本信息表 187
【他山之石】结算审批表 188
8.2.2　采取组织措施控制工程成本 189
8.2.3　采取技术措施控制工程成本 191
8.2.4　采取经济措施控制工程成本 191
8.2.5　加强质量管理，控制返工率 192
【他山之石】项目工程质量管理办法 194
8.2.6　加强合同管理，控制工程成本 200
【他山之石】房地产项目合同管理程序 201
8.2.7　供材管理 204
8.3　工程施工薄弱环节的成本控制 205
8.3.1　严格进行工程招标，控制新开工程的造价 205
8.3.2　合理安排施工顺序，减少临时费用 205
8.3.3　建立工程变更制度，降低工程成本 206
【他山之石】工程变更和现场签证管理办法 206
8.3.4　严格控制材料、设备价格 217
8.3.5　加强竣工结算的管理 218
【他山之石】工程竣工结算管理规定 220

第9章　房地产开发产品成本核算
9.1　开发产品成本项目的构成 225
9.1.1　开发产品成本的内容 225
9.1.2　开发产品成本的项目 225
9.2　发包开发工程的核算 230
9.2.1　发包工程项目的内容 230
9.2.2　发包工程价款结算的方式 231
9.2.3　发包开发工程的核算 231
9.3　开发间接费用的核算 232
9.3.1　开发间接费用的构成 232
9.3.2　开发间接费用的归集与分配 233
9.4　土地开发成本的核算 235
9.4.1　土地开发支出划分和归集的原则 235
9.4.2　土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 236
9.4.3　土地开发成本的核算 237
9.4.4　已完土地开发成本的结转 239
9.5　配套设施开发成本的核算 240
9.5.1　配套设施的种类及其支出的归集原则 240
9.5.2　配套设施成本项目的确定与设置 241
9.5.3　配套设施开发成本的核算 242
9.5.4　已完配套设施开发成本的结转 244
9.6　房屋开发成本的核算 245
9.6.1　房屋开发的种类及其核算对象 245
9.6.2　房屋开发成本的核算 246
9.6.3　已完房屋开发成本的结转 251
9.7　代建工程开发成本的核算 251
9.7.1　代建工程成本核算的内容 251
9.7.2　代建工程开发成本的账务处理 252

第10章　房地产项目成本报表与分析
10.1　房地产开发项目成本报表 254
10.1.1　在建开发产品成本表 254
10.1.2　已完开发产品成本表 255
10.2　房地产项目成本分析 257
10.2.1　房地产企业项目成本分析的必要性 257
10.2.2　成本分析与成本核算的区别 258
10.2.3　地产项目成本分析的方式与方法 258
10.2.4　地产项目成本分析中应注意的问题 259
【他山之石】工程项目成本分析汇总表 260
【他山之石】其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表 260
【他山之石】人工成本费用分析表 262
【他山之石】材料成本费用分析表 263
【他山之石】机械成本费用分析表 264
【他山之石】工程分（承）包成本费用分析表 264

第11章　房地产企业成本档案管理
11.1　成本档案管理概述 266
11.1.1　成本档案管理的要求 266
11.1.2　主要成本档案的组成及其管理办法 266
11.2　成本档案的管理业务 269
11.2.1　成本档案的归档与立卷 269
11.2.2　成本档案的编目与装订 269
11.2.3　成本档案的保管与使用 270
【他山之石】成本档案查阅登记表 271

参考文献 272