营改增后房地产企业涉税实务深度解析

　　房地产企业涉及的税收政策相对较多且较为复杂，特别是2016年5月1日后，房地产企业由原缴纳营业税改为缴纳增值税后，不仅是流转税政策变化大，而且影响到房产税、土地增值税、契税、个人所得税、企业所得税等相关税种的变化。《营改增后房地产企业涉税实务深度解析》全面归拢了房地产企业目前涉及的有效的税收法律法规，并结合营改增政策变化及实务操作中遇到的难点和疑点，利用大量的案例，尽可能对房地产企业涉及到的主要问题进行详细的剖析。作者许明结合二十多年的工作和教学经验，通过大量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进行细致的剖析。此外，对实际工作中发现的一些特殊业务，在目前国家层面的法律法规没有明确规定的前提下，从法理角度并结合地方性法律法规，提出了自己的意见，以期对读者有所启示。为了便于读者查阅，教材还专门设置“提示”、“例题”、“案例分析”等模块，*加简单、通俗、易懂，特别适合税收基础知识相对匮乏的从业人员阅读。可有效帮助广大税务人员和企业财务人员全面、准确、深度掌握增值税政策，是合一本实用的工具书。

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第1章 房地产企业增值税政策解析 1.1 房地产增值税纳税人 1.1.1 纳税人的划分原则 1.1.1.1 一般纳税人与小规模纳税人的划分原则 1.1.1.2 一般纳税人年销售额标准的界定原则 1.1.1.3 超过一般纳税人标准没有办理一般纳税人登记的法律后果 1.1.1.4 一般纳税人的登记规定 1.1.1.5 经营地点发生迁移时一般纳税人资格的衔接 1.1.1.6 承包、承租、挂靠经营纳税人的确定原则 1.1.2 一般纳税人的资格登记制度 1.1.3 一般纳税人辅导期管理制度 1.1.4 合并纳税与汇总纳税 1.2 房地产企业增值税税率或征收率 1.2.1 一般纳税人增值税税率或征收率 1.2.1.1 一般计税方法 1.2.1.2 简易计税方法 1.2.1.3 一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则 1.2.2 小规模纳税人增值税征收率 1.2.3 物业管理收取自来水水费适用税率 1.3 房地产增值税适用范围 1.3.1 适用范围的基本规定 1.3.2 接收烂尾项目 1.4 房地产企业销项税额的确定 1.4.1 营改增前后销售额概念的变化对纳税的影响 1.4.2 房地产开发企业销售额的计算 1.4.2.1 土地价款的扣除时间 1.4.2.2 准予扣除的土地价款的金额 1.4.2.3 准予扣除的土地价款应当取得的票据 1.4.2.4 一次拿地，分期开发项目如何扣除土地价款 1.4.2.5 总机构竞拍的土地交由分支机构开发，土地价款的扣除问题 1.4.2.6 房地产企业清盘时，尚未出售的开发产品的建筑面积所对应的土地价款扣除问题 1.4.2.7 土地价款扣除的台账管理要求 1.4.3 价外费用的概念 1.5 房地产企业进项税额的确定 1.5.1 进项税额的概念 1.5.2 进项税额抵扣的凭证 1.5.3 增值税专用发票相关政策 1.5.3.1 抵扣时间要求 1.5.3.2 取得第三方开具专用发票抵扣问题 1.5.3.3 丢失增值税专用发票的抵扣程序 1.5.4 海关进口增值税专用缴款书 1.5.4.1 没有付款的海关进口增值税专用缴款书抵扣问题 1.5.4.2 先比对后抵扣 1.5.5 农产品收购抵扣凭证 1.5.5.1 农产品收购发票 1.5.5.2 农产品销售发票 1.5.5.3 从农民专业合作社购进的免税农业产品进项税额抵扣 1.5.5.4 增值税专用发票 1.5.5.5 进口农产品 1.5.6 通行费发票 1.5.7 差旅费票据 1.5.8 不得抵扣的进项税额 1.5.8.1 不得抵扣的基本规定 1.5.8.2 房地产企业兼营简易计税方法与一般计税方法项目不得抵扣进项税额的计算 1.5.8.3 停止抵扣进项税额期间的进项税额不允许抵扣 1.5.9 不动产进项税额抵扣 1.5.9.1 购进不动产进项税额抵扣 1.5.9.2 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣 1.5.9.3 已抵扣进项税额的购进货物或服务转用于不动产在建工程 1.5.9.4 已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途 1.5.9.5 不得抵扣进项税额的不动产转用于可以抵扣项目 ……第2章 房地产企业土地增值税的涉税政策解析第3章 房地产企业所得税的涉税政策解析第4章 房地产企业财产税及行为税涉税政策解析第5章 房地产企业个人所得税税涉税政策解析编后语