最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解

　　司法解释是人民法院在审判案件时可以引用作为裁判依据的规范文件，同时也是保障我国法律正确适用的重要手段。司法解释通过系统、全面地解释一类法律或是创设对某一类案件的裁判规则，使各级法院尽可能做到有章可循，保障人民法院严格执法、公正裁判、实现法律的公平正义。本丛书旨在深度解读最高人民法院的民商事重要司法解释，每本书以主体法律的司法解释为主线，以核心提示、实务争点、理解适用、案例指导、规范指？？？？引等板块全面阐述该法律及司法解释的内容和实务中应注意的问题。

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第一部分 商品房买卖合同的司法认定
专题一：《商品房买卖合同解释》的适用范围
【核心提示】《商品房买卖合同解释》第一条界定了该司法解释的适用范围，即仅适用房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同纠纷;将二手商品房买卖以及公有住房、经济适用住房、国家保障性住房、单位集资建房、房改房买卖合同纠纷排除在适用范围之外;未明确将房地产开发企业与买受人之间的车位买卖合同纠纷纳入其调整范围，但车位本身是房地产开发企业为配合商品房使用而一并出售的附属物，符合商品房的一般特征，故车位买卖合同原则上应受该司法解释调整。
专题二：未获商品房预售许可所签商品房预售合同的效力
【核心提示】未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同名为“无效” 实为“相对无效”或“经补正后有效”，但并非“未生效”。法院判定商品房预售合同的效力时，只需关注开发商是否已经取得预售许可证明，无须审查其他条件。若开发商在起诉前未取得商品房预售许可证明，而原告在法院作出判决前撤诉，双方就同一纠纷再次诉至法院时，开发商已取得了商品房预售许可证明，应认定该合同有效。
专题三：商品房销售广告可否视为要约
【核心提示】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
专题四：商品房认购协议中定金纠纷的司法处理
【核心提示】因商品房认购协议中的定金条款发生纠纷，遵循以下处理原则：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保，若未能订立商品房买卖合同是因当事人一方原因，应当按照法律关于定金的规定处理;若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
专题五：商品房买卖中预约与本约的区分
【核心提示】商品房认购、订购、预订等协议一般属于商品房买卖预约合同，但商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受了买受人全部或部分购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
专题六：登记备案手续对商品房预售合同效力的影响
【核心提示】按照国家有关规定，商品房预售应将预售合同报房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案，但登记备案不是预售合同的生效条件，未经办理登记备案手续不影响预售合同效力。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，商品房预售合同在办理登记备案手续后才生效，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
专题七：被拆迁人有权优先取得房屋所有权
【核心提示】拆迁人与被拆迁人按照房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该补偿安置房屋的，人民法院应当予以支持。
专题八：恶意串通订立商品房买卖合同的效力
【核心提示】出卖人为了不履行与买受人业已订立的商品房买卖合同， 与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付给第三人使用，导致买受人无法取得所购房屋所有权，买受人因此起诉请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应当依据《合同法》第五十二条第(二)项的规定予以支持。对于恶意串通行为的认定，应当在全面审查合同双方当事人是否具有主观恶意，以及订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同的履行情况的基础上，综合加以判定。
专题九：商品房包销合同的法律问题
【核心提示】商品房包销合同系无名合同，根据当事人的意思表示和合同目的，依据《合同法》第一百二十四条的规定处理。当事人一方以包销人没有取得房地产经营资质而主张合同无效的，人民法院不予支持。开发商在包销期限内自行销售、处分已建立包销关系的商品房，属于开发商违约，应由其承担违约责任，包销人可主张的损失包含实际发生的损失和可得利益损失。但开发商基于与包销人之间的约定而销售由包销人包销的房屋，开发商无须承担责任。在商品房买卖合同纠纷案件中，买受人仅起诉开发商，未起诉包销人的，法院应当依职权追加包销人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。但开发商、包销人与买受人对开发商违约后的责任承担的约定，会影响当事人的诉讼地位。
第二部分 商品房交付的司法处理
专题一：房屋的交付使用及风险承担
【核心提示】根据《合同法》第一百三十五条的规定，商品房的出卖人负有向买受人履行交付房屋，并转移房屋所有权的义务。在实践中，交付房屋以现实交付为主，通常表现为“交钥匙”，当事人对交付方式另有约定的，从其约定。
专题二：房屋存在质量问题时的法律责任
【核心提示】房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
专题三：房屋面积误差的处理
【核心提示】出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在% 以内，按照约定价格据实结算;面积误差比绝对值超出%，买受人可以解除合同。买受人选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人仅需按照约定价格补足% 以内部分的房价款，便可取得房屋所有权;房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应将% 以内部分的房价款及利息返还买受人，超过% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但按套计价商品房屋面积误差不适用该规则。
专题四：商品房买卖合同的解除
【核心提示】出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后合理期限内仍未履行，当事人一方可以解除合同，但有约定的除外。无法定或约定的解除权行使期限，经催告后，解除权行使期限为三个月;未经催告，应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。
第三部分 商品房买卖合同违约责任承担
专题一：惩罚性赔偿责任是否以恶意违约为前提
【核心提示】商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人承担以上惩罚性赔偿责任不以其具有恶意违约故意为前提。
专题二：惩罚性赔偿责任的适用
【核心提示】在订立商品房买卖合同时，出卖人实施以下欺诈行为的， 买受人可以确认合同无效或者请求撤销、解除合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;二、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;三、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。相较于《消费者权益保护法》而言，《商品房买卖合同解释》属于对商品房销售领域的特殊规定，应优先适用;且商品房买卖数额巨大，增加三倍赔偿将导致双方利益显失平衡。因此，商品房买卖领域的惩罚性赔偿应当直接适用《商品房买卖合同解释》而不能适用《消费者权益保护法》。出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已被查封的事实，不符合上述规定所列举的情形，故买受人无权请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
专题三：违约金数额的调整
【核心提示】在商品房买卖合同中，当事人可以约定，根据违约情况， 违约方应当向对方支付一定数额的违约金。当事人认为违约金约定过高或过低，可以向人民法院或仲裁机构申请调整。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失% 为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的， 应当以违约造成的损失确定违约金数额。申请调整违约金的当事人不仅限于合同双方。当事人可以通过起诉、反诉和答辩的方式主张调整违约金数额，并对自己的主张负有举证证明责任。
专题四：商品房买卖合同中违约金数额的确定
【核心提示】若当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，需区分违约情形确定适用的标准：逾期付款的，以未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具有评估资质的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。同时，在实务中还应注意违约金与定金的选择问题，以及违约金作为继续性债务的诉讼时效计算问题。
专题五：迟延办证的法律后果
【核心提示】因出卖人原因，致使买受人在约定或法定办理房屋权属证书期限届满一年后，仍无法办理房屋权属登记的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。
第四部分 商品房按揭贷款的司法处理
专题一：“按揭障碍”对商品房买卖合同的影响
【核心提示】未能签订按揭贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，若系一方当事人原因造成的，对方当事人有权请求解除合同并要求赔偿损失;若因不可归责于双方当事人的事由，则双方当事人都有权请求解除合同，同时出卖人应将收受的购房款本息或者定金返还买受人。
专题二：商品房买卖合同解除对担保贷款合同的影响
【核心提示】商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系具有紧密联系又相互独立的合同关系。商品房买卖合同被确定无效或者被撤销、解除后，必然影响贷款合同的履行，购房者订立按揭贷款合同所期望的利益不复存在，订立该合同的目的不能实现，故应赋予当事人诉请解除贷款合同的权利，但不应认为“合同目的不能实现”的原因系当事人一方违约。
专题三：按揭银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位
【核心提示】银行参加商品房买卖合同案件的诉讼目的，是确保担保贷款债权的优先受偿。银行对该案的审理具有诉的利益，对双方争议的诉讼标的具有法律上的利害关系，应将银行列为有独立请求权的第三人。
专题四：出卖人在商品房担保贷款合同纠纷中的诉讼地位
【核心提示】在商品房按揭贷款合同纠纷中，涉及开发商对银行的保证责任问题。开发商是否为商品房按揭贷款合同提供保证，决定了其诉讼地位：开发商未提供保证，且买受人也未与银行办理商品房抵押登记手续，应当通知银行参加诉讼;开发商提供了保证，则应当追加开发商为共同被告。