不动产登记与物权法：以登记为中心

　　《不动产登记与物权法以登记为中心》讲述了：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的制定工作自1993年启动，历经立法机关八次审议，于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过。《物权法》的制定与颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济、社会的发展和社会主义和谐社会的构建产生深远影响。我国现有的登记制度仍然很不完备，真正以公示为目的的登记制度还未形成。尽管《物权法》已公布实施，但从不动产登记的角度可以看出《物权法》至少存在两个问题：一是不动产物权登记制度并未得到实质的重视。尽管在物权法的立法过程中法学界对不动产物权登记制度也进行了种种探讨，但由于“重实体、轻程序”的惯性，物权法的设计特别是其中登记制度的设计是否可行，不经过程序法（《不动产登记法》）的比较，很难发现其中的问题。例如土地所有权的二元化（国有土地所有权与集体土地所有权）以及土地使用权在不动产登记簿上如何体现？二是对《不动产登记法》的内容和立法进程没有形成基本框架。《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”从我国既往的立法经验看，实体法中规定授权立法的往往遥遥无期，如1995年1月1日起施行的《劳动法》规定，“国家实行带薪年休假制度……具体办法由国务院规定。”但自《劳动法》公布后十余年，国务院一直没有制定出台具体办法。1998年1月1日起施行的《中华人民共和国公路法》规定“公路养路费用采取征收燃油附加费的办法……具体实施办法和步骤由国务院规定”，1999年修改为“国家采用依法征税的办法筹集公路养护资金，具体实施办法和步骤由国务院规定”，但至今也未制定出相关规定。1994年的《城市房地产管理法》规定“商品房预售的，商原厦门市土地房产管理局局长。

　　常昱，1982年8月出生于福建省厦门市，2004毕业于西南政法大学，获民商法法学学士学位。2006年毕业于英国东安格利亚大学（UEA），获国际经济法法学硕士学位。现就职于中国建设银行厦门分行法律事务部。常宪亚，1955年2月出生，山西省黎城县人，西南交通大学网络学院法学本科毕业。从事房地产产权登记、交易管理工作30年。历任厦门房地产管理局产权处副处长、厦门市房地产市场管理处副处长、厦门市房地产交易中心主任，现任厦门市国土资源与房产管理局房地产市场处处长。先后取得中国房地产注册估价师、中国房地产经纪人资格。2003年起任厦门市仲裁委员会仲裁员。

序
　　第一章 不动产登记原理
　　第一节 不动产登记制度简述
　　一 占有与登记——公示原则的彰显
　　二 不动产物权登记
　　三 不动产登记制度——广义的与狭义的
　　四 不动产登记制度——实体的与程序的
　　五 不动产登记之性质——私法还是公法
　　第二节 登记制度沿革
　　一 近代不动产制度缘起——普鲁士法与法国法
　　二 我国不动产登记制度沿革
　　第三节 各国登记制度
　　一 权利登记制度
　　二 契据登记制度
　　三 托伦斯登记制度
　　四 各国登记制度的启示
　　第四节 不动产登记制度的功能
　　一 建立不动产登记制度的目的
　　二 建立不动产登记制度的法理依据
　　三 不动产登记的主要内容
　　第五节 不动产登记的作用
　　第六节 登记的公信力
　　一 公信力——推定效力与善意取得效力
　　二 权利正确性推定效力
　　三 善意保护效力
　　四 公信力的作用
　　五 公信力的适用
　　第七节 不动产登记的效力
　　一 登记对抗主义
　　二 登记要件主义
　　三 债权形式主义
　　四 我国目前物权变动模式的取向
　　第八节 小结
　　
　　第二章 物权要素论
　　第一节 不动产物权客体
　　一 物权法上的“物”
　　二 不动产之“物”
　　三 动产之“物”
　　第二节 不动产物权主体
　　一 民事主体的历史沿革
　　二 民事主体判断标准诸学说
　　三 民事主体的判断标准
　　四 民事主体诸类型
　　五 明确民事主体的意义
　　第三节 不动产物权内容
　　一 物权的分类
　　二 不动产物权的体系及其种类
　　三 不动产物权的种类（1）——所有权
　　四 不动产物权的种类（2）——用益物权
　　五 不动产物权的种类（3）——担保物权
　　六 不动产物权的种类（4）——准物权
　　七 不动产物权的种类（5）——占有
　　八 小结——建立我国不动产物权的体系
　　
　　第三章 登记要素论
　　第一节 不动产登记的主体
　　一 不动产登记的平等主体——不动产物权变动的当事入
　　二 不动产登记的行政主体——登记机关
　　第二节 不动产登记的客体
　　一 域外对登记能力的不同规定
　　二 我国不动产登记能力的现状
　　三 《物权法》规定的登记能力
　　第三节 不动产登记的内容
　　一 不动产之状态
　　二 不动产所有权
　　三 附着于不动产所有权的权利
　　四 不动产上的处分限制与取得禁止
　　五 技术性内容
　　第四节 不动产登记簿
　　一 不动产登记簿的特点
　　二 不动产登记簿的功能
　　三 不动产登记簿的设置
　　四 不动产登记簿的效力
　　五 不动产登记簿与不动产权属证书
　　
　　第四章 登记效力论
　　第一节 物权变动模式
　　一 物权变动
　　二 物权变动的原因
　　三 建立物权变动制度的意义
　　四各国的物权变动模式
　　五不同物权变动模式之比较
　　第二节 对意思主义物权变动模式的再解读
　　一 意思主义，什么“意思”——物权变动的依据
　　二 物权变动与公示——物权变动的时间
　　三 意思主义变动模式下的交易安全
　　第三节 登记的效力
　　一 广义的登记效力
　　二 狭义的公示效力——生效主义与对抗主义
　　三 登记生效主义VS登记对抗主义
　　四 我国未来物权变动模式的展望
　　
　　第五章 登记程序论
　　第六章 登记实务论
　　附录
　　参考书目
　　后记