房屋买卖与租赁纠纷（案例评析与法律适用）

　　作为人们赖以自下而上的“衣、食、住、行”四大要件之一，房屋是人们生活、共和、社交的主要场所，其流转和使用与人们切身利益息息相关。房屋作为不动产，在空间上的特定性、恒定性，在时间上耐久性，在价值上的昂贵性、保值增值性以及其在经营流转中的风险性，使人们日益重视全面了解、熟悉、掌握有关房屋的法律制度和法律知识。随着房地产业的迅猛发展，我国的房地产法律法规体系也初步建立并不断完善，具体内容也时有更新。本书试图通过选取典型案例、汇编最新法律法规并所写示范法律文本，帮助广大读者比较全面系统地了解、熟悉、运用常用法律规定及条文，达到知识性和实用性的统一。本书的典型案例部分选取了近几年发生问讯预售纠纷、房屋买卖纠纷、房屋租赁纠纷等碱个方面的实判案例，系统地覆盖了有关房屋流转和使用中可能涉及到的法律内容。法律法规部分汇编了最新适用的常用法律法规条文和司法解释，希望能对读者有一定参考价值。<

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第一部 分经典案例评析
第一章 商品房预售纠纷
1．房地产开发企业进行商品房预售必须具备的法定条件有哪些?
2．无商品房预售许可证，所签预售商品房合同是否有效?
3．购房定金在商品房预售中有什么作用?
4．预售合同延迟履行，过错方是否应承担赔偿责任?
5．开发商交付的房屋实际构造与合同约定的不一致，应承担何种违约责任?
6．房地产开发商将预售合同标的抵押给他人，应承担什么违约责任?
7．转预售合同未取得原商品房预售合同当事人的同意，是否有效?
8．预售合同规定违约金过高，法院是否有权核减?
9．房屋买卖合同解除，按揭合同是否也能解除?
10．开发商不协助办理房屋产权证，是否应承担违约责任?
11．房屋预售合同中，卖方单方面变更合同标的物，买方是否可以解除合同?
第二章 房屋买卖纠纷
12．进行交易登记是否是房屋买卖合同成立的要件?
13．对房屋没有产权的，转让行为是否产生法律效力?
14．违法建筑的房屋买卖合同是否有效?
15．房地产公司是否有权代征房产税?
16．房地产广告中“邀请要约”，有何种法律效力?
17．房地产广告中“悬赏性要约”，是否必须要兑现?
18．房屋产权未过户，是否会影响合法买卖的实际履行?
19．房屋被查封保全的，产权是否能够过户?
20．房屋产权过户后，风险是否马上转移?
21．房地产开发商交付房屋有瑕疵的，买方是否有权解除合同?
22．房屋共有人出卖房屋的，是否必须征得其他共有人同意?
23．夫妻共有房屋的，房屋买卖应如何处理?
24．诚实信用原则在房地产纠纷中如何适用?
第三章 房屋租赁纠纷
25．合同未登记备案，租赁合同是否有效?
26．出租违法建筑的，租赁合同是否有效?
27．市政公用设施未交纳土地出让金的，能否出租?
28．保障租赁房屋安全，是承租人责任?还是租赁双方的共同义务?
29．租赁合同未约定租金标准的，该如何处理?
30．出租人口头提出提高租金标准而承租人默认的，是否有效?
31．承租人的优先购买权是否需要事先约定?
32．租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购买权?
33．优先购买权存续时间条件是什么?
34．在同等条件下承租人有优先承租权，如何理解?
35．对于优先购买权的行使，共有人和承租人之间谁更优先?
36．承租人拖欠租金，出租人可如何处理?
37．承租人未按时给付租金的，出租人能否采取强制措施?
38．承租人在租赁期间死亡的，其家庭成员是否必须继续承租?
39．承租人擅自转租的，出租人是否有权解除租赁合同?
40．房主出卖出租房屋后，原租赁合同是否继续有效?
41．未定期限的房屋租赁合同，是否可随时解除?
42．承租人对房屋进行装修的，解除租赁合同后，能否要求出租人补偿?
43．承租人在租赁房屋上增添附属物而出租人未获益的，出租人是否承担补偿责任?
第二部分 适用法律
一、法律
中华人民共和国民法通则(节录)
中华人民共和国合同法(节录)
中华人民共和国担保法(节录)
中华人民共和国城市房地产管理法
二、法规
城市房地产开发经营管理条例
城市商品房预售管理办法
商品房销售管理办法
城市房屋租赁管理办法
城市房地产转让管理规定
中华人民共和国契税暂行条例
住房置业担保管理试行办法
建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知
三、司法解释
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第三部分 常用法律文书
一、房屋租赁纠纷起诉书
二、房屋租赁答辩状
三、民事反诉状
四、民事上诉状