商业房地产投融资与运营管理

　　本书全面系统地阐述了商业房地产项目投资与运营管理的理论与实践，打开了房地产投资开发和商业业态经营两个领域之间的通道。作者适应当前商业房地产的发展潮流，在书中对商业房地产开发应该遵循的程序和步骤进行了系统阐述，并对实际的商业房地产项目投融资与运营管理案例进行了总结，提出了具有一般性意义的经验。尽管这些理论阐述和实践总结远没有达到完美的程序，甚至存在不少缺陷，但是毫无疑问，它将对我国商业房地产业的健康发展起到一定的指导作用，将促进我国房地产投资开发和商业业态经营水平的提升。近期兴起的以Mall为代表的商业业态是现代社会人文化的具体体现，是中国未来商业发展的大趋势，符合科学的发展观。商业房地产项目的成功是房地产开发和商业运作两方面的成功。两种成功必须同时获得，不可偏废其一。本书将商业房地产项目投融资与运营管理对接，以新兴的、独立的、大产业的视角，从商业房地产项目的市场分析、项目策划、投资决策、融资方式、开发建设到运营管理，系统论述了严谨的、专业的操作方法，力求解决”两张皮”的业界难题：懂商业的不懂房地产开发，懂房地产开发的不懂商业运作从而导致项目失败。该书适合房地产开发商以及相关专业的人士阅读。

暂缺《商业房地产投融资与运营管理》作者简介

序 言
前 言
第一章
绪论
第一节 房地产和房地产业概述
一. 房地产的概念及特征
二. 房地产业的概念及特征
第二节 商业房地产的概念及特征
一. 商业房地产的概念
二. 商业房地产及其开发经营的特点
第三节 商业房地产典型形态——购物中心
一. 购物中心的概念
二. 购物中心的发展历史
三. 购物中心的两种发展模式
四. 购物中心的特征
五. 购物中心发展的条件和效应
六. 购物中心的区域发展模式
第四节 商业房地产在国内的发展
一. 商业房地产发展综述
二. 整合存量资源, 发展商业房地产业——北京城建集团
三. 创新商业业态构造青年主题Mall——云柏商贸公司
四. 开发城市广场, 组合名品名店——大连万达集团
五. 商业地产打造城市引擎——东莞第一国际
六. 小结：中国购物中心的发展
第二章
商业房地产的投资决策
第一节 商业房地产投资的特征
第二节 商业房地产开发投资的决策过程
一. 商业房地产开发投资的概念
二. 商业房地产投资决策分析过程
第三节 商业房地产投资决策可行性分析
一. 项目可行性研究的内容
二. 可行性研究的工作阶段
第四节 商业房地产投资决策的类型和方法
一. 常规型决策和非常规型决策
二. 战略性决策和战术性决策
三. 确定型决策. 风险型决策和不确定型决策
第五节 商业房地产决策的风险防范
一. 商业房地产的内在风险
二. 商业房地产风险的识别方法
三. 商业房地产风险的预防与控制
四. 商业房地产风险分析过程
五. 选择投资项目应该注意的其他问题
第三章
商业房地产市场分析
第一节 商业房地产市场分析概述
一. 商业房地产市场分析程序
二. 商业房地产市场分析方法
第二节 总体市场分析——城市分析
一. 城市的总体评价
二. 城市经济环境和生活结构分析
三. 商业发展规划和政策研究
四. 城市的商业分析
第三节 市场数据资料
一. 市场数据资料
二. 物业数据资料
第四节 需求分析
一. 经济基础分析法
二. 房地产需求分析的其他方法
第五节供给分析
一. 简单的供给量分析
二. 空置量和吸收量
第六节 市场动态分析
一. 房地产市场周期
二. 缺口分析
第七节 地点选择
一. 市场可行性分析
二. 位置／地点分析
第八节 商业房地产的微观分析
一. 商业区的确定
二. 商业区缺口分析和重力模型
三. 影响商业房地产的其他重要因素
第四章
商业房地产投资决策的经济效益评价
第一节 商业房地产财务分析的相关概念
一. 财务评价指标的选定
二. 财务估算表及基本财务报表
第二节 商业房地产投资项目总投资构成的估算
一. 固定资产投资总额估算
二. 流动资金投资估算
第三节 商业房地产项目总成本费用及经营成本的估算
一. 固定资产折旧及无形资产摊销的估算
二. 总成本费用与经营成本估算
第四节 商业房地产项目收入. 税费的估算
一. 商业房地产项目收入的估算
二. 对商业房地产项目相关税费的估算
三. 商业房地产利润的估算
第五节 商业房地产财务现金流量表的编制
第五章
商业房地产的融资
第一节 商业房地产金融
一. 商业房地产金融的概念
二. 商业房地产金融的作用
三. 商业房地产融资中的杠杆作用
第二节 商业房地产金融市场
一. 商业房地产金融商市场的概念及其功能
二. 商业房地产市场的基本要素
三. 影响商业房地产融资的社会经济因素
第三节 金融创新与商业房地产发展
一. 金融创新的发展
二. 房地产证券化因素
第四节 商业房地产项目的资金融通
一. 商业房地产开发项目融资的基本概念
二. 商业房地产开发项目融资的方式
第五节 商业房地产融资发展的新方向——项目融资
一. 项目融资的概念和基本特点
二. 项目融资的方式
三. 项目融资的权益投资结构
四. 项目融资结构
第六章
商业房地产的开发
第一节 商业房地产开发概述
一. 商业房地产开发的概念
二. 商业房地产开发的分类
三. 影响商业房地产开发的主要因素
四. 商业房地产开发的企业
第二节 商业房地产开发的前期工作
一. 获取土地使用权的方式
二. 商业房地产开发中的征地与拆迁
三. 工程勘察和设计
四. 商业房地产开发的开工准备工作
第三节 商业房地产的规划设计
一. 总图设计
二. 交通组织
第四节 商业房地产开发项目的建设实施
一. 商业房地产开发项目的招标与投标
二. 商业房地产开发项目建设过程的管理
三. 商业房地产开发项目的竣工验收
第七章
商业房地产的运营管理
第一节 商业房地产运营管理概述
一. 项目的经营定位
二. 项目的规划布局设计
三. 商业房地产项目的管理特点
第二节 商业房地产的布局与微观经营主体选择
一. 微观经营主体的选择
二. 租金的制定
第三节 商业房地产的开业和经营管理
一. 商业房地产的开业阶段
二. 商业房地产的运营管理
三. 商业房地产的物业管理
本章小结：以Mall为代表的商业业态的本质特征
第八章
案例分析：北京市S. H主题购物中心项目
第一节 S. H主题购物中心开发项目概述
一. 案例背景介绍
二. 案例分析过程介绍
第二节 S. H主题购物中心开发项目投资决策分析
一. 宏观市场分析——城市分析
二. 微观市场分析——商圈分析
三. 市场需求分析
四. 市场供给分析
五. 市场周期变动分析
六. 项目风险分析
第三节 S. H项目效益评价分析和融资计划
第四节 S. H项目开发兴建和运营管理
一. S. H项目建筑方案和微观经营主体的布局
二. S. H项目的开发兴建
三. S. H项目的运营管理
参考文献