房地产全流程税收筹划与风险应对

　　本书以房地产开发流程为主线，围绕开发主体设立、融资借款、士地获取、招标施工、预售销售、土地增值税清算、开发产品运营等环节展开，每个环节设为一章，鉴于增值税、土地增值税、企业所得税的重要性，本书特意增加了“房地产三大主税的管理”这一章节。 作者精选每一环节中有重大影响的涉税事项，从顶层设计、税收精细化管理、税务合规三个维度，解析适用的税收政策，剖析涉税风险提出合理的应对方法或解决方案，并对部分问题展开合理的规划，以确保对风险防治结合，方案落地后行之有效。 普通读者阅读本书可以了解房地产财税知识。财税人员阅读本书可以提升财税实操技能。房地产企业相关人员阅读本书可以提升企业税务管理水平，促进税务合规，最终达到“防范风险、优化税负”的目的。

　　牛鲁鹏房地产税收筹划实战专家“九鼎财税说”公众号创始人曾任北京某税收筹划事务所副所长、深圳某财税咨询公司咨询部总经理。长期从事房地产税务咨询，擅长股权设计、并购重组、房地产税务合规设计、房地产全程税收筹划、土地增值税清算筹划，方案以“实用、落地”见长，服务业态涵盖住宅、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇、产业园等。兼职为各大培训机构与企业提供财税培训服务清华大学房地产总裁班特聘讲师，金旭红、金穗源等多家培训机构特聘讲师。课程因“信息量大、实用性强”深受企业和学员好评。经典课程有《房地产全程50个税收筹划爆点解析和筹划策略》《房地产土地增值税清算实战与审核应对暨筹划策略》《房地产业三大主税关键业务风险管控与税务规划》等。税屋网签约作者，著有《土地增值税实战与案例精解》《房地产业九大税种操作实务》等专著，合著有《房地产企业全程会计核算与税务处理》。

第一章?开发主体设立环节　001

第一节?开发主体的选择　002

一、开发资质的影响　002

二、经营风险的考量　003

三、税收成本的规划　005

第二节?股东身份与股权架构的选择　008

一、股东身份不同的税收差异　009

二、自然人股东的其他风险　012

三、“员工跟投”模式的运用　014

第三节?股权代持的风险与应对　017

一、房地产中股权代持的情形　017

二、股权代持中隐名股东的风险　018

三、股权还原中的税务问题　020

四、企业并购重组时的风险防范　023

第四节?公司注册资本金额的确定　023

一、房地产“资本弱化”的局限性　024

二、注册资本登记过小的风险　024

三、注册资本登记过大的风险　026

四、注册资本登记的应对之策　028

第二章?房地产融资借款环节　031

第一节?当前房地产常用的融资方式与风险　032

一、2016年前银行贷款监管措施　033

二、自2016年以来的融资监管措施　034

三、融资借款相关税收政策　038

第二节?房地产常见融资方式与税务处理　040

一、房地产民间借贷　040

二、企业集团与统借统还　043

三、房地产委托贷款　047

第三节?房地产融资创新与税务处理　049

一、房地产信托的税务处理　050

二、类REITs的税务处理与限制　058

第三章?房地产土地获取环节　067

第一节?“招拍挂”供地模式　069

一、土地出让违约金与利息的问题　069

二、土地使用税的税务处理　072

三、红线外支出的税务处理及应对　077

第二节?“限地价、竞配建”供地模式　080

一、模式简介与处置分类　080

二、配建用房各方式下涉税分析　082

三、“限地价、竞配建”模式风险与对策　087

第三节?旧城改造税务处理与应对　088

一、一级开发的税务处理　088

二、被拆迁人的税务处理　089

三、房地产企业的税务处理　092

第四节?项目收购风险与税务应对　097

一、在建项目转让的条件　097

二、项目收购的风险提示　098

三、项目收购的税务处理　100

第五节?股权收购风险与税务应对　104

一、股权收购的实质　104

二、股权收购的税务处理　104

三、股权溢价的合理处理　108

四、股权收购的风险应对　110

第六节?司法竞拍税务风险与应对　111

一、司法拍卖中涉税风险　111

二、竞拍后买受人后续税务处理　117

三、司法竞拍中其他风险　121

第四章?招标、采购和建筑环节　125

第一节?“营改增”常见涉税风险及应对　126

一、税率调整的税务风险与应对　126

二、“三流一致”的处理与应对　127

三、违约金的税务处理与应对　129

四、发票备注栏的处理与应对　131

第二节?供材方式的税务风险与应对　133

一、甲供材的动因与相关规定　133

二、潜在的风险与应对之策　134

三、甲供材的测算模型与分析　135

四、其他影响因素的考虑　138

第三节?招标采购中混合销售的税务应对　139

一、混合销售的判定　139

二、混合销售业务风险与应对　139

三、EPC业务的税务处理与应对　143

四、“类混合销售”业务的处理　145

第四节?成本管理和零星工程的税务应对　146

一、房地产成本管理的注意事项　146

二、备案价与招标价不等的风险　148

三、自然人承包工程税务风险应对　150

第五章?房地产预售、销售环节　155

第一节?商品房销售模式与税务处理　156

一、预售证取得前后的税务处理　156

二、预售合同中交付时间的风险　160

第二节?促销方式与售楼处的税务处理　162

一、“买一赠一”的税务处理　162

二、无偿赠送的税务处理　166

三、“老带新”的税务处理　169

四、营销设施的税务处理　171

第三节?销售装修房的税务处理　174

一、销售装修房的发展趋势　174

二、销售装修房的优势与税务处理　175

三、装修业务实务应对　178

第六章?房地产三大主税的管理　185

第一节?增值税的税务管理　186

一、预缴税款的管理　186

二、增值税应税行为的确定　188

三、增值税的计算申报　191

第二节?企业所得税的税务管理　194

一、企业所得税的纳税申报　194

二、收入的税务处理　197

三、成本费用与计税成本的处理　198

四、完工年度的票据处理　203

五、所得税特殊业务应对　206

第三节?土地增值税的税务管理　210

一、土地增值税的前期管理　211

二、土地增值税预征收的管理　224

第七章?土地增值税清算环节　229

第一节?土地增值税清算前的准备　230

一、土地增值税清算时点　230

二、建筑面积间的计算逻辑　235

三、土地增值税成本分摊方法的适用　236

四、地下建筑的成本分摊与税务处理　243

第二节?公共配套设施的税务处理　246

一、公共配套设施的分类与风险　246

二、公共配套设施的税务处理　251

三、公共配套设施建造时间的影响　256

第三节?车位的分类与税务处理　257

一、普通车位权属的影响因素与风险应对　258

二、人防车位权属的影响因素与风险应对　263

三、各种车位的税务处理与应对　268

四、地方特殊政策的合理运用　279

第四节?土地增值税清算实战博弈　281

一、清算审核与鉴证的关系　282

二、土地增值税清算收入　283

三、土地增值税扣除项目　286

四、核定征收适用与风险应对　300

五、清算后尾盘管理与退税　307

第八章?开发产品运营环节　313

一、自持物业的处理与运营　314

二、开发产品转为自用　316

三、免租期的合同与税务处理　319

四、“售后返租”模式风险　321

五、尾盘的税务处理　324

致?谢　330

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