物业管理的业主委员会实务操作手册

　　本书主要通过真实案例再现的形式，并依据《中华人民共和国民法典》等最新法律法规规定，细致讲解了业主大会成立、业主委员会选举、物业管理委员会组建，及相关的开会、换届、补选、备案、公共收益管理、物业服务监督等日常运行过程中经常遇到的难点、热点、重点问题；通过警示案例，也介绍了业主委员会成员易触发的犯罪类型；同时，还涉及业主委员会与业主、物业公司、开发商、政府主管部门等主体关系处理的技巧和思路。

　　王占强 清华大学法律硕士律师、合伙人高级经济师物业管理师政府采购评审专家中国物业管理协会法律政策工作委员会第一届委员中国通信工业协会数字社区专业委员会顾问北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员面向多元化的客户以及全国多地域提供物业管理法律服务。服务的客户包括物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、开发企业、房屋行政主管部门等。出版了《物业管理：从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》等多本物业管理相关专业图书。

一、业主与业主组织

1.业主身份如何认定？/ 2

2.什么是业主大会？/ 5

3.什么是业主代表大会？/ 8

4.什么是业主委员会？/ 12

5.什么是物业管理委员会？/ 15

二、业主大会成立及业主委员会选举

6.物业管理区域如何划分？/ 20

7.小区客观上符合成立业主大会的条件，有关政府部门必须成立筹备组吗？/ 24

8.筹备组组长应该由谁担任？/ 29

9.筹备组组长的行为即为街道办事处的行为吗？/ 32

10.物业公司代表可以参加筹备组吗？/ 36

11.筹备组达不成一致意见，只有业主代表可否继续推进成立业主大会？/ 40

12.筹备组应当在多长时间内完成筹备工作？/ 45

13.业主大会筹备小组可以按户计算投票吗？/ 48

14.业主未投反对票，可否视同赞成？/ 52

15.幼儿园应当计入建筑物总面积吗？/ 56

16.计算专有部分面积时应当扣除分摊面积吗？/ 59

17.筹备成立业主大会时，初始登记面积可以作为建筑物总面积吗？/ 62

18.首次业主大会会议可以采用“视为同意多数”表决规则吗？/ 66

19.当选的业主委员会委员得票数是否均应“双过半”？/ 69

20.公共服务中心有权取消业主委员会委员候选人资格吗？/ 73

三、业主委员会备案

21.街道办事处对业主委员会无正当理由不予备案，可以起诉吗？/ 78

22.当地镇政府认为业主委员会备案材料存在问题，可以不接收备案材料吗？/ 82

23.镇政府对业主委员会备案申请应做形式审查还是实质审查？/ 85

24.街道办事处可否依据管理规约、业主大会议事规则对业主委员会备案申请进行审查？/ 89

25.业主对首次业主大会决议有效性提起民事诉讼的情况下，街道办事处可否先不予办理业主委员会备案手续？/ 93

26.已完成业主委员会备案后，镇政府可否再撤销备案？/ 95

27.业主委员会成员可以备案为双数吗？/ 99

四、业主大会会议与业主议事制度

28.可以通过成立会务组的形式组织召开业主大会临时会议吗？/ 104

29.召开业主大会，可以用短信、微信等互联网方式投票吗？/ 107

30.产权车位面积应当计入建筑物专有部分面积吗？/ 111

31.没有过半数的业主提出异议就代表过半数业主同意了吗？/ 116

32.未投票的业主票权数能计入多数票吗？/ 119

33.投票过程中存在虚假投票，将导致整个投票均无效吗？/ 123

34.同一业主对同一事项先后作出不同意见，应以哪个意见为准？/ 126

35.业主大会议题公示阶段未公示，该议题表决并通过后可否请求撤销？/ 129

36.《业主大会议事规则》新示范文本发布后，小区原先通过的《业主大会议事规则》还有效吗？/ 133

37.《业主大会议事规则》中在一定条件下限制业主投票权的有关规定违法吗？/ 136

38.《业主大会议事规则》对业主委员会成员年龄进行限制违法吗？/ 139

五、业主委员会运行及业主共同决定事项

39.个别成员不具备成员资格是否影响业主委员会组成的合法性？/ 144

40.镇政府有权张贴公告停止业主委员会成员资格吗？/ 147

41.什么情况下业主委员会成员资格终止？/ 151

42.业主委员会会议最低需多少人参会？/ 155

43.超过三分之一的成员反对，业主委员会就不能作出任何决议了吗？/ 159

44.业主委员会任期届满后，可否继续履行职责？/ 162

45.业主委员会成员辞职后，可否重新返岗工作？/ 167

46.业主委员会任期届满，签订的合同效力如何？/ 170

47.业主委员会公布业主个人信息，侵犯业主隐私权吗？/ 174

48.解聘物业公司可以授权业主委员会行使吗？/ 179

49.业主委员会未取得授权而签订的物业服务合同效力如何？/ 182

50.业主个体可否提起确认物业服务合同无效之诉？/ 187

51.开发商占用业主共有的车位，业主委员会能否要求开发商赔偿经济损失？/ 191

六、业主委员会成员易触发和应防范的犯罪

52.业主委员会主任江某犯非国家工作人员受贿罪/ 196

53.业主委员会主任梁某犯袭警罪/ 200

54.业主委员会主任魏某犯隐匿会计凭证、会计账簿罪/ 204

55.业主委员会主任胡某犯职务侵占罪/ 208

56.业主委员会主任黑某犯挪用资金罪/ 212

57.业主委员会主任荣某犯诽谤罪/ 216

七、政府监管

58.有街道办事处全程指导设立的业主大会，就代表成立合法吗？/ 222

59.区管委会有义务向业主公开业主委员会备案资料吗？/ 225

60.街道办事处可以解散业主委员会吗？/ 229

61.业主申请撤销业主大会决议时该如何处理？/ 234

62.街道办事处督促业主委员会召开业主大会临时会议未果，可否直接组织开会？/ 238

63.街道办事处可因一定事由宣布业主委员会印章作废吗？/ 242

八、争议与诉讼

64.业主大会筹备组有行政诉讼主体资格吗？/ 248

65.法院可以依据《管理规约》作出判决吗？/ 251

66.业主可以起诉请求法院撤销业主委员会备案吗？/ 254

67.业主可以对政府关于组建业主大会筹备组的指导意见提起行政诉讼吗？/ 257

68.业主撤销权诉讼中，谁应承担业主大会决议合法的证明责任？/ 261

69.有业主委员会主任的签字后可提起行政诉讼吗？/ 264

70.街道办事处对业主委员会备案申请不予处理，若业主委员会不满，应在多长时间内起诉？/ 267

71.业主委员会可以起诉业主，追缴拖欠的物业费吗？/ 271

72.已被罢免的业主委员会还可以作为原告进行起诉吗？/ 275

73.备案被撤销后，业主委员会还具有诉讼主体资格吗？/ 278

74.业主委员会缺额超过一半时还能当被告吗？/ 281

75.没有成立业主委员会，业主可以提起业主共有权纠纷相关诉讼吗？/ 285

76.业主委员会可以对居民委员会有关行为提起行政诉讼吗？/ 289