政府房屋征收补偿搬迁操作实务

　　本书分为“征收决定”“征收补偿”和“诉讼救济”三篇，从征收原则、征收前提、征收流程、调查登记、补偿方案、风险评估、补偿内容、补偿评估、补偿协议、补偿决定、依法搬迁、诉讼受案范围与管辖、原被告主体资格、证据、违法强制搬迁的法律责任等十六个方面进行深入解读，精选最高人民法院发布的典型案例以案释法，阐释疑难风险点并指明实务操作要点，同时，精心制作了行政机关征迁工作常用文书范本，并提供电子版免费下载。 本书旨在为政府房屋征收补偿搬迁工作提供全流程法律知识解答、实务合规指引，为政府法制工作机构和政府房屋征收部门及其委托的征收实施单位的工作人员或征收拆迁专业律师提供业务参考，也为被征收人以及与征收补偿行为有利害关系的公民、法人或者其他组织提供依法维权的法律指引。

　　张国法，北京市京师律师事务所政府征收拆迁法律事务部主任，土地房屋征收补偿搬迁专业律师。北京市律师协会党委政府法律顾问事务研究会委员。中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员，山东省济宁市任城区人民政府法律顾问、陕西省定边县人民政府法律顾问、河南省封丘县人民政府法律顾问。 担任全国多家培训机构土地房屋征收补偿搬迁专题授课老师，每年授课三十余场，对于办理土地房屋征收补偿搬迁行政复议和行政、民事诉讼案件有丰富经验。 出版专著《房屋征收补偿与行政诉讼救济》《房屋征收补偿与诉讼救济法律实务》《最新土地房屋征收补偿与诉讼救济法律实务：附典型案例》。

总 目

上篇 征收决定

第一章 征收原则与基本规定3

第二章 征收前提与公共利益32

第三章 征收流程与补偿限制49

第四章 调查登记与补偿认定77

第五章 补偿方案与资金保障100

第六章 风险评估与征收决定122

中篇 征收补偿

第七章 补偿内容155

第八章 补偿评估173

第九章 补偿协议197

第十章 补偿决定235

第十一章 依法搬迁253

下篇 诉讼救济

第十二章 征收补偿搬迁行政案件受案范围与管辖279

第十三章 征收补偿搬迁行政案件原告被告主体资格302

第十四章 征收补偿搬迁行政案件证据327

第十五章 征收补偿协议案件问题解析与实务操作启示373

第十六章 违法强制搬迁的法律责任396

目 录

上篇 征收决定

第一章征收原则与基本规定

第一节制定《征补条例》的目的和依据

一、制定《征补条例》的目的

二、制定《征补条例》的依据

第二节《征补条例》的适用范围

一、征收不同性质土地上的房屋适用不同的法律和法规

二、“城中村”的土地性质

三、“农转非”或“村改居”后的土地性质

第三节征收的公平补偿

一、公平补偿的含义

二、公平补偿标准已有突破

第四节征收与住房保障制度

一、法律规定的住房保障原则

二、法规规定的具体实施办法

第五节征收的基本原则

一、决策民主原则

二、程序正当原则

三、结果公开原则

四、公平补偿原则

第六节征收工作主体

一、征收主体

二、征收部门

三、实施单位

四、有关部门

第七节层级监管和业务指导

一、层级监管

二、业务指导

第八节信访举报

一、信访举报制度内容

二、信访行为不可诉

第九节法律责任

一、侵占征收补偿费用的法律责任

二、失职、渎职的法律责任

第二章征收前提与公共利益

第一节公共利益的法律渊源

一、我国“公共利益”的法律规定

二、界定公共利益的方式

三、《征补条例》列举的六项公共利益的情形

四、征收农民集体所有土地的前提条件

第二节棚户区改造建设项目的房屋征收

一、棚户区改造建设项目属于公共利益的范畴

二、棚户区的定义、种类、特征

第三节征收应遵循行政比例原则

一、行政比例原则概述

二、房屋征收应把握行政比例原则

第四节法院判例及其对实务操作的启示

一、结合实际认定征收是否符合公共利益需要

——郭某某诉宁波市鄞州区人民政府房屋行政征收案

二、城市棚户区的认定标准

——周某诉景德镇市珠山区人民政府房屋征收案

三、正确理解和全面把握公共利益

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十个）征收拆迁典型案例之：杨某某诉株洲市人民政府房屋征收决定案

第三章征收流程与补偿限制

第一节集体土地征收补偿程序（流程）概述

一、原《土地管理法》规制下的集体土地征收与补偿程序

（流程）

二、新《土地管理法》规制下的集体土地征收与补偿程序

（流程）

第二节国有土地上房屋征收与补偿程序（流程）概述

一、编制房屋征收年度计划

二、启动房屋征收

三、审查资料

四、补偿限制

五、委托房屋征收实施单位

六、房屋和土地情况的调查登记

七、补偿事项认定

八、征收补偿费用预算和划拨

九、制订征收补偿方案

十、社会稳定风险评估

十一、政府常务会议讨论

十二、公告房屋征收决定做好宣传解释工作

十三、选定、决定或确定房地产价格评估机构

十四、对被征收房屋的价值进行评估

十五、选择补偿方式及原地回迁

十六、支付各项补偿费提供周转房兑现奖励

十七、订立房屋征收补偿协议

十八、作出房屋征收补偿决定

十九、拆除被征收房屋及其附属物

二十、强制执行

二十一、公布分户补偿信息，建立补偿档案

二十二、审计与决算

二十三、产权调换房屋建设与交付

第三节启动房屋征收程序文书范本

文书一、关于出具建设项目是否符合区（县）国民经济和社会发展规划证明文件的函

文书二、关于出具建设项目是否符合区（县）土地利用总体规划、城乡规划和专项规划（或国土空间规划）证明文件的函

文书三、旧城区改建项目房屋征收意愿征询意见书

文书四、关于公布旧城区改建项目房屋征收意愿征询结果的通知

文书五、关于申请对建设项目国有土地上房屋实施征收的报告

第四节对不当增加补偿费用行为的限制

一、不当增加补偿费用的行为

二、向有关部门出具停办手续

三、发布限制公告

第五节限制补偿文书范本

文书一、建设项目房屋征收范围及禁止事项通告

文书二、关于暂停办理建设项目房屋征收范围内相关手续的通知

第四章调查登记与补偿认定

第一节征收调查登记

一、房屋征收调查登记制度

二、可供借鉴的《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的调查登记制度

三、房屋调查登记的方式、方法、步骤

四、告知被征收人不予配合的风险

第二节法院判例及其对实务操作的启示

一、未履行房屋调查登记程序导致房屋征收补偿协议无效

——陈某诉呼伦贝尔市海拉尔区房屋征收安置管理局行政补偿纠纷案

二“一户一基”是认定分户补偿安置的重要依据

——张某某等三人诉长沙市望城区人民政府、长沙市自然资源和规划局望城分局不履行补偿安置职责案

第三节房屋调查登记文书范本

文书一、关于对建设项目房屋征收范围内房屋调查登记的通知

文书二、征收住宅用房调查登记表

文书三、征收非住宅用房调查登记表

文书四、关于公布建设项目房屋征收范围内房屋调查登记结果的通知

文书五、住宅房屋调查登记汇总表（自然人）

文书六、非住宅房屋调查登记汇总表（法人或其他组织）

第四节补偿事项认定与违建拆除

一、对违法建筑的认定、处理与补偿

二、对于临时建筑的认定、处理和补偿

三、征收房屋时对未登记的房屋的处理原则

四、征收时对违建的拆除

五、依《行政强制法》实施拆违

第五节法院判例及其对实务操作的启示

一、分别对在建或已建违法建设行为进行认定和处理

——蒋某某诉南通市崇川区城市管理行政执法局行政强制及行政赔偿案

二、街道办可以强拆违法建筑

——杨某某诉河北省安国市人民政府房屋行政强制案

三、强制拆除违法建筑必须符合法定程序

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十个）征收拆迁典型案例之：叶某甲、叶某乙、叶某丙诉仁化县人民政府房屋行政强制案

四、不履行拆除违法建筑法定职责应承担行政不作为责任

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十个）征收拆迁典型案例之：叶某某诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案

第六节补偿事项认定处理文书范本

文书一、关于对未经登记建筑和临时建筑认定的征询函

文书二、对建设项目房屋征收范围内未经登记建筑物的调查、认定和处理结果公示

第五章补偿方案与资金保障

第一节制定房屋征收补偿方案的五大程序

一、房屋征收部门拟订征收补偿方案

二、市、县级人民政府组织论证征收补偿方案

三、公开征求公众意见

四、将征求意见情况和修改情况公布

五、召开听证会

第二节棚户区改造建设项目房屋征收补偿政策

一、全面理解和把握棚户区改造政策内容

二、实物安置与货币化安置

第三节《民法典》居住权的适用及征收补偿资金保障

一、《民法典》规定的居住权

二、为特殊安置对象设立居住权

三、征收补偿资金的保障

第四节房屋征收补偿方案及征收补偿资金保障文书范本

文书一、《建设项目房屋征收补偿方案》主要内容提示

文书二、关于对《建设项目房屋征收补偿方案》征求意见的公告

文书三、《建设项目房屋征收补偿方案》征求意见表

文书四、区、县（市）人民政府关于对《建设项目房屋征收补偿方案》进行听证的公告

文书五、参加《建设项目房屋征收补偿方案》听证会通知书（征听字〔〕第号）

文书六、参加《建设项目房屋征收补偿方案》听证会通知书送达回证（征听字〔〕第号）

文书七、区、县（市）人民政府关于对《建设项目房屋征收补偿方案》征求意见情况和修改情况的公告

文书八、建设项目房屋征收补偿专项资金证明

文书九、房屋征收补偿专项资金存储监管使用协议

第六章风险评估与征收决定

第一节征收社会稳定风险评估基本内容

一、征收社会稳定风险评估的依据

二、征收社会稳定风险评估的主体、内容和程序

三、征收社会稳定风险评估报告的格式与要求

四、江苏省高级人民法院的规定

五、《国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》简介

六、国家发展和改革委员会重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲

七、作出房屋征收决定的决策程序

第二节法院判例及其对实务操作的启示

一、未经社会风险评估或政府常务会议讨论的房屋征收决定违法

——陈某某、王某某诉山东省菏泽市成武县人民政府房屋征收决定案

二、征收决定未经政府常务会议讨论的属违反法定程序

——郑某某等38人诉山东省五莲县人民政府撤销行政征收决定案

第三节社会稳定风险评估文书范本

文书一、建设项目征收社会稳定风险评估走访调查意见表

文书二、建设项目征收社会稳定风险评估论证（座谈）会会议记录

文书三、建设项目征收社会稳定风险评估论证（座谈）会意见表

文书四、建设项目征收社会稳定风险评估报告（内容提要）

第四节公告房屋征收决定

一、作出房屋征收决定并予以公告

二、公告应准确告知救济权利和期限

三、做好房屋征收补偿的宣传和解释工作

第五节法院判例及其对实务操作的启示

征收决定应做到证据确凿、适用法律法规正确、符合法定程序

——宋某某诉济宁市任城区人民政府房屋征收决定案

第六节房屋征收决定及公告文书范本

文书一、关于报请对建设项目范围内房屋作出征收决定的报告（文号）

文书二、区、县（市）人民政府建设项目国有土地上房屋征收决定（文号）

文书三、区、县（市）人民政府建设项目国有土地上房屋征收决定公告

中篇 征收补偿

下篇 诉讼救济