房地产开发行政处罚风险防范与实务应对

　　本书紧跟《行政处罚法》修法进程，将新法的内容吸收、融入相关章节。全面梳理房地产开发全流程中的行政处罚风险，包括房地产开发企业的设立与资质取得、土地利用、开工建设及竣工、销售及经营等环节中涉及的法律、法规和其他规范性文件，总结违法行为的类型、表现、处罚措施、处罚依据，围绕行政处罚流程提炼风险防控建议，给出应对策略。

　　陈作科 陈作科律师先后毕业于中山大学、西南政法大学，现为北京大成律师事务所中国区顾问委员会委员，北京大成（广州）律师事务所董事局执行主席。任广东省律师协会房地产法律专业委员会第九届、第十届副主任，广州市律师协会行政法律专业委员会第八届、第九届主任，广东省房地产与建筑工程法律事务律师专家库成员，广州市越秀区人大代表，中国法学会律师学会特邀研究员，广东司法警官职业学院律师学院客座教授。主要执业领域为房地产与建设工程、公司商事等民商事诉讼仲裁以及行政（政府）等领域争议解决。曾在广州市中级人民法院任职法官，2002年开始从事律师工作，为多家政府机关、世界500强企业、上市企业、国有企业、事业单位等提供常年及各类专项法律服务。2012 年 5 月被广州市律师协会评为“2009-2011 年度广州十佳律师”；2014年3月被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“2014年度ALB中国十五佳诉讼律师”；2018年9月被广州市律师协会评为“广州*美律师”；2019年、2020年被法律评级机构钱伯斯（Chambers and Partners）评为“公司/商事”上榜律师；2020年9月被司法部评选为“全国优秀律师”。 裴红艳 裴红艳律师毕业于南开大学，获法学学士、文学学士、管理学硕士学位。2001年开始从事律师工作，执业领域主要集中于房地产与建筑工程、公司经营与股权并购等相关的疑难复杂争议解决和非诉项目处理，长期担任多家大型房地产集团（公司）的常年法律顾问。为广州仲裁委员会仲裁员，广东律师专家库-首批房地产及建筑工程法律事务律师专家库成员，曾担任广东省律协房地产法律专业委员会委员、广州市律协公司法专业委员会委员、广东省第十届律师代表大会律师代表、广州市第五届律师代表大会律师代表。现为北京大成（广州）律师事务所执业律师。曾参与编写《房地产物权常见问题专家解答》。 李云舒 李云舒律师毕业于中国政法大学法学院，获行政法学博士学位。2009年起先后在人民法院和律师事务所工作，现任北京大成（广州）律师事务所合伙人。主要执业领域集中于复杂争议解决及行政法律事务，有多年行政法学理论积淀及实务经验，现任多家行政机关、事业单位法律顾问；同时为多家大中型企业特别是房地产企业提供法律服务。曾在《行政执法与行政审判》（*高人民法院行政庭主办）等刊物发表多篇学术论文及译文，参与撰写《行政法与行政诉讼法学案例》等著作。 王凌光 王凌光律师毕业于中国政法大学法学院，获行政法学博士学位。主要执业领域为行政法、竞争法、数据法。现任广州大学公法研究中心研究员、中国行为法学会行政法治研究会理事、广东省法学会行政法学研究会理事、广东省法学会港澳基本法研究会理事、广州市铁路运输法院案件评查专家、广州市贸促会企业跨境贸易投资法律综合支援平台专家、北京大成（广州）律师事务所兼职律师。曾参与《自然灾害防治法（草案）》等多部法律和地方性法规的起草工作；并为多个地方政府及行政主管部门提供法律服务。在《行政法学研究》、《法治日报》、澎湃新闻等学术刊物、媒体发表论文、评论三十余篇，参与撰写《〈中华人民共和国行政处罚法〉理解与适用》等著作多部。主持、参与教育部、司法部、国务院港澳办、澳门特区政府、广东省政法委、广东省人大常委会等课题二十余项。 成晨阳 浙江大学光华法学院研究生在读，本科毕业于中山大学法学院，辅修金融学结业。成绩优异，专业基础扎实，2020年通过国家统一法律职业资格考试，曾获得中山大学优秀学生奖学金、中山大学中伦文德奖学金、许仲伟法学基金奖学金。多次参加各类比赛，取得了“第二届全国金企鹅杯网络法模拟法庭大赛二等奖”“第四届‘赢火虫模拟风控官大赛’银牌风控官”“广州市第三届‘版辩羊城，权论新篇’辩论赛殿军”“中山大学法学院第九届‘乡土中国’调研大赛二等奖”“法学院‘学宪法讲宪法’知识竞赛二等奖”等成绩。近年来，持续在北京大成（广州）律师事务所实习工作，期间主要对房地产开发实务及相关法律问题进行深入研究，将所学理论有效运用到了实务中，在该领域进

目录

第一章概述
一、行政处罚的基本原则
二、房地产行业行政处罚的实施机关
三、法规概览
第二章房地产开发企业设立与资质取得阶段
一、风险一览表
二、超期不开业或停业
三、无执照
四、无资质或超越资质
五、资质证书取得方式不合法、违法利用资质证书
六、不办理变更登记
七、本章小结
第三章房地产开发建设之土地利用阶段
一、风险一览表
二、怠于登记
三、未经批准或骗取批准后非法占用、改建
四、非法转让、占用土地、变更土地用途
五、擅自转让划拨土地使用权
六、非法占用耕地
七、违法利用集体土地
八、违规使用临时土地
九、开发禁垦区
十、违规占用自然资源保护区土地
十一、违规重建、扩建
十二、拒绝复垦土地
十三、逾期不恢复种植条件
十四、拒还土地
十五、阻挠土地征收
十六、擅自转让房地产开发项目
十七、闲置土地
十八、未覆盖裸露待建设地面
十九、本章小结
第四章房地产项目开工建设、竣工阶段
一、风险一览表
二、违反“三同时”制度
三、未依法公开环保报告
四、环保措施违法
五、环评违法
六、规划许可手续不完备
七、招投标违反法律规定
八、违法发包
九、施工设计问题
十、未实行工程监理
十一、监理手续不全
十二、擅自施工或违法取得施工许可
十三、拒不拆除
十四、降低工程质量
十五、压缩合理工期
十六、影响施工单位使用材料
十七、施工时间违法
十八、违反安全生产规定
十九、安全保障问题
二十、非法转让城市建筑垃圾处置核准文件
二十一、建筑垃圾处置方式不当
二十二、违法排污
二十三、未依法实施水土保持
三十四、违法占用、利用公路
二十五、竣工验收问题
二十六、本章小结
第五章房地产项目开发销售、经营阶段
一、风险一览表
二、违法预售
三、违法销售
四、违法出租房屋
五、备案登记违法
六、租赁对象违法、未履行维护义务、改变性质用途
七、未履行纳税义务
八、发票违法
九、企业信息公示违法
十、违规发布广告
十一、广告内容违法
十二、虚假广告
十三、实施混淆行为
十四、虚假宣传
十五、违法有奖销售
十六、损害竞争对手商誉
十七、价格违法
十八、违反明码标价规定
十九、本章小结
第六章房地产开发项目可能涉及的其他相关行政处罚
一、风险一览表
二、违法使用特种设备
三、选聘物业方式违法
四、擅自处分共有部分
五、未向物业服务企业移交材料
六、挪用专项维修基金
七、未配置物业管理用房
八、违规交付房屋
九、未分摊维修和更新、改造费用
十、未履行节能标准告知义务
十一、本章小结
第七章与房地产开发相关的其他主体涉及的行政处罚
一、施工企业行政处罚风险一览表
二、违法转让承揽工程
三、违法转包、分包
四、擅自变动施工
五、施工安全隐患
六、未按标准施工
七、施工单位违规处置建筑垃圾
八、保修问题
九、未依法检验
十、施工单位安全责任
十一、物业服务企业行政处罚风险一览表
十二、物业服务违法转包
十三、擅自改变物业管理用房用途
十四、擅自使用共有部分
十五、怠于移交有关资料
十六、本章小结
第八章行政处罚程序及注意事项
一、行政检查
二、行政听证
三、行政处罚决定
四、行政强制
第九章对行政处罚决定不服的救济程序
一、行政复议
二、行政诉讼