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中国房地产资产管理研究
作者：苏英亮
出版社：经济日报出版社
出版时间：2023-01-01
ISBN：9787519612184
定价：¥49.00
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内容简介
本书为了对房地产行业的资产管理所存在的各种问题进行深入的了解和分析，通过使用定量和定性分析相结合的方式，在已有的研究基础上进一步分析总结出房地产市场资产管理的一般规律。对于我国发展房地产市场资产管理的改革目标和实施路径等进行了系统和前瞻性的研究。
作者简介
苏英亮，毕业于中国青年政治学院，清华大学工商管理硕士，社科院经济学博士，社科院工经所博士后。对资产价值提升，空间效率管理，不良资产并购、重组、处置有深入研究。
目录
摘 要 ……………………………………………………………………… 1
ABSTRACT ………………………………………………………………… 2
章 绪论 ……………………………………………………………… 1
节 选题的来源及理论和实践意义 …………………………… 2
一、问题提出 …………………………………………………… 2
二、研究意义 …………………………………………………… 5
第二节 国内外研究综述 …………………………………………… 7
一、国外研究综述 ……………………………………………… 8
二、国内研究综述 ………………………………………………11
第三节 研究方案 ……………………………………………………16
一、主要研究内容 ………………………………………………16
二、研究框架 ……………………………………………………17
三、研究方法 ……………………………………………………17
第四节 研究的创新点及不足 ………………………………………17
一、研究的创新点 ………………………………………………17
二、研究存在的不足 ……………………………………………18
第二章 房地产资产管理的理论基础 ……………………………………19
节 房地产周期理论 ……………………………………………20
一、房地产周期理论概述 ………………………………………20
二、房地产周期理论与本研究相联系的核心内容 ……………21
三、房地产周期理论对本研究的指导作用 ……………………22
第二节 房地产金融创新理论 ………………………………………23
一、房地产金融创新理论概述 …………………………………24
二、房地产金融创新理论与本研究相联系的核心内容 ………25
三、金融创新理论对本研究的指导作用 ………………………27
第三节 资产管理理论 ………………………………………………28
一、资产管理理论概述 …………………………………………29
二、资产管理理论与本研究相联系的核心内容 ………………29
三、资产管理理论对本研究的指导作用 ………………………30
第四节 委托 - 代理理论 ……………………………………………31
一、委托 - 代理理论概述 ………………………………………32
二、委托 - 代理理论与本研究相联系的核心内容 ……………33
三、委托 - 代理理论对本研究的指导作用 ……………………34
第五节 行为经济学理论 ……………………………………………35
一、行为经济学理论概述 ………………………………………36
二、行为经济学理论与本研究相联系的核心内容 ……………36
三、行为经济学理论对本研究的指导作用 ……………………38
第三章 房地产资产管理的一般研究 ……………………………………41
节 房地产资产形成和发展 ……………………………………42
一、房地产资产产生与发展 ……………………………………44
二、房地产资产发展产生的风险和后果 ………………………46
第二节 房地产资产管理的必要性和必然性 ………………………48
一、房地产资产管理的定义及理论依据 ………………………48
二、房地产资产管理的必要性 …………………………………49
三、房地产资产管理的必然性 …………………………………54
第三节 影响房地产资产管理的主要因素 …………………………58
一、宏观调控政策导向对房地产资产管理的影响 ……………58
二、城市化发展对房地产资产管理市场的影响 ………………60
三、市场经济发展水平和市场体系完善程度对资产管理的影响…62
四、金融体制框架结构对房地产资产管理的影响 ……………63
第四节 房地产资产管理的类型分析 ………………………………65
一、房地产资产以增量为主型的房地产资产管理方式 ………65
二、房地产资产以存量为主型的房地产资产管理方式 ………66
三、房地产资产存量和增量平衡型房地产资产管理方式 ……67
第五节 房地产资产管理的运行机理及发展趋势 …………………68
一、房地产资产管理的运行条件 ………………………………68
二、房地产资产管理的运行机理 ………………………………71
三、房地产资产管理的发展趋势 ………………………………76
第四章 我国房地产资产管理的现状及问题分析………………………81
节 我国房地产资产管理历程回顾 ……………………………82
一、房地产资产管理萌芽期（1978—1991 年）…………………83
二、房地产资产管理启动期（1992—2008 年）…………………85
三、房地产资产管理调整发展期（2009 年至今）………………87
第二节 我国房地产资产管理取得业绩和面临挑战 ………………88
一、我国房地产资本管理取得的业绩 …………………………88
二、我国房地产资产管理面临的机遇与挑战 …………………91
第三节 我国房地产资产管理的主要特点 …………………………96
一、我国金融业不发达，房地产资产管理处于较低水平 ……96
二、我国房地产资产管理国家干预很强 ………………………98
三、我国房地产资产管理不能充分发挥市场配置资源的决
定性作用 ……………………………………………………99
第四节 房地产资产管理运行机理 ……………………………… 101
一、我国房地产资产管理运行机理 ………………………… 101
二、我国房地产资产管理的实例 …………………………… 104
三、我国房地产资产具体管理与一般房地产资产管理的比较… 106
第五节 目前我国房地产资产管理存在的问题和原因 ………… 107
一、房地产市场资产管理存在的问题 ……………………… 108
二、针对现存问题的原因探究 ……………………………… 110
第五章 国外房地产资产管理比较研究 ……………………………… 115
节 美国的房地产资产管理 ………………………………… 116
一、美国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 116
二、美国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 118
三、美国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 119
第二节 德国的房地产资产管理 ………………………………… 121
一、德国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 121
二、德国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 122
三、德国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 124
第三节 日本的房地产资产管理 ………………………………… 126
一、日本房地产资产管理的基本概况 ……………………… 126
二、日本房地产资产管理的成功做法 ……………………… 126
三、日本房地产资产管理存在的问题 ……………………… 128
第四节 若干国家房地产资产管理比较与借鉴 ………………… 129
一、房地产资产管理成功做法的比较 ……………………… 129
二、房地产资产管理存在问题的比较 ……………………… 131
三、国外房地产资产管理的经验借鉴 ……………………… 132
四、国外房地产资产管理引以为戒的教训 ………………… 134
第六章 中国房地产资产管理的目标模式与改革路径 …………… 137
节 新时代促进我国房地产资产管理发展的条件分析 …… 138
一、我国的社会主要矛盾发生变化 ………………………… 139
二、市场前景日益广阔 ……………………………………… 141
三、金融环境逐渐完善 ……………………………………… 142
四、先进技术的有力支撑 …………………………………… 144
第二节 新时代我国房地产资产管理的目标模式研究 ………… 145
一、新旧时代我国房地产资产管理模式的不同点 ………… 145
二、新时代我国房地产资产管理目标模式基本框架 ……… 147
三、我国房地产资产管理的三个阶段分目标模式 ………… 151
第三节 我国房地产资产管理的改革方向 ……………………… 154
一、我国房地产资产管理改革遵循的价值导向 …………… 154
二、我国房地产资产管理改革坚持的基本原则 …………… 155
三、我国房地产资产管理改革的主要路径 ………………… 157
第四节 我国房地产资产管理的改革路径 ……………………… 161
一、建立完善的房地产资产管理公司法人治理结构 ……… 161
二、明确对房地产资产管理公司的目标定位 ……………… 165
三、完善房地产资产管理公司运营的法律环境 …………… 166
四、妥善引入外资参与我国不良资产处置 ………………… 166
五、积极稳妥利用债转股方式处置不良资产 ……………… 168
第七章 促进我国房地产资产管理发展对策建议…………………… 171
节 增强政府宏观引导及政策扶持 ………………………… 172
一、推进房地产资产管理持续稳健发展 …………………… 173
二、发挥房地产资产管理作用为城市更新服务 …………… 174
三、保障公共性住房调整结构性平衡 ……………………… 176
四、完善建立房地产资产管理法律法规 …………………… 177
第二节 积极探索房地产资产管理金融创新 …………………… 178
一、创新房地产投融资模式 ………………………………… 178
二、引导房地产资产管理混业经营 ………………………… 180
第三节 努力提升房地产资产管理机构专业化水平 …………… 182
一、构建专业的资产提升计划 ……………………………… 182
二、加强人才队伍及团队建设 ……………………………… 184
三、积极适应互联网 时代 ………………………………… 185
第四节 建立和完善房地产资产管理风险防控机制 …………… 186
一、构建有效的市场风险对冲机制 ………………………… 187
二、完善混业金融的风险监管框架 ………………………… 187
三、鼓励自律性的内部风险防控管理 ……………………… 189
第五节 健全共享的房地产资产管理链接系统 ………………… 190
一、构建房地产资产管理信息分享平台 …………………… 190
二、推动房地产资产管理增信系统建设 …………………… 191
三、拓宽房地产资产管理共享合作的领域范围 …………… 191
参考文献 ………………………………………………………………… 193
后 记 …………………………………………………………………… 197
ABSTRACT ………………………………………………………………… 2
章 绪论 ……………………………………………………………… 1
节 选题的来源及理论和实践意义 …………………………… 2
一、问题提出 …………………………………………………… 2
二、研究意义 …………………………………………………… 5
第二节 国内外研究综述 …………………………………………… 7
一、国外研究综述 ……………………………………………… 8
二、国内研究综述 ………………………………………………11
第三节 研究方案 ……………………………………………………16
一、主要研究内容 ………………………………………………16
二、研究框架 ……………………………………………………17
三、研究方法 ……………………………………………………17
第四节 研究的创新点及不足 ………………………………………17
一、研究的创新点 ………………………………………………17
二、研究存在的不足 ……………………………………………18
第二章 房地产资产管理的理论基础 ……………………………………19
节 房地产周期理论 ……………………………………………20
一、房地产周期理论概述 ………………………………………20
二、房地产周期理论与本研究相联系的核心内容 ……………21
三、房地产周期理论对本研究的指导作用 ……………………22
第二节 房地产金融创新理论 ………………………………………23
一、房地产金融创新理论概述 …………………………………24
二、房地产金融创新理论与本研究相联系的核心内容 ………25
三、金融创新理论对本研究的指导作用 ………………………27
第三节 资产管理理论 ………………………………………………28
一、资产管理理论概述 …………………………………………29
二、资产管理理论与本研究相联系的核心内容 ………………29
三、资产管理理论对本研究的指导作用 ………………………30
第四节 委托 - 代理理论 ……………………………………………31
一、委托 - 代理理论概述 ………………………………………32
二、委托 - 代理理论与本研究相联系的核心内容 ……………33
三、委托 - 代理理论对本研究的指导作用 ……………………34
第五节 行为经济学理论 ……………………………………………35
一、行为经济学理论概述 ………………………………………36
二、行为经济学理论与本研究相联系的核心内容 ……………36
三、行为经济学理论对本研究的指导作用 ……………………38
第三章 房地产资产管理的一般研究 ……………………………………41
节 房地产资产形成和发展 ……………………………………42
一、房地产资产产生与发展 ……………………………………44
二、房地产资产发展产生的风险和后果 ………………………46
第二节 房地产资产管理的必要性和必然性 ………………………48
一、房地产资产管理的定义及理论依据 ………………………48
二、房地产资产管理的必要性 …………………………………49
三、房地产资产管理的必然性 …………………………………54
第三节 影响房地产资产管理的主要因素 …………………………58
一、宏观调控政策导向对房地产资产管理的影响 ……………58
二、城市化发展对房地产资产管理市场的影响 ………………60
三、市场经济发展水平和市场体系完善程度对资产管理的影响…62
四、金融体制框架结构对房地产资产管理的影响 ……………63
第四节 房地产资产管理的类型分析 ………………………………65
一、房地产资产以增量为主型的房地产资产管理方式 ………65
二、房地产资产以存量为主型的房地产资产管理方式 ………66
三、房地产资产存量和增量平衡型房地产资产管理方式 ……67
第五节 房地产资产管理的运行机理及发展趋势 …………………68
一、房地产资产管理的运行条件 ………………………………68
二、房地产资产管理的运行机理 ………………………………71
三、房地产资产管理的发展趋势 ………………………………76
第四章 我国房地产资产管理的现状及问题分析………………………81
节 我国房地产资产管理历程回顾 ……………………………82
一、房地产资产管理萌芽期（1978—1991 年）…………………83
二、房地产资产管理启动期（1992—2008 年）…………………85
三、房地产资产管理调整发展期（2009 年至今）………………87
第二节 我国房地产资产管理取得业绩和面临挑战 ………………88
一、我国房地产资本管理取得的业绩 …………………………88
二、我国房地产资产管理面临的机遇与挑战 …………………91
第三节 我国房地产资产管理的主要特点 …………………………96
一、我国金融业不发达，房地产资产管理处于较低水平 ……96
二、我国房地产资产管理国家干预很强 ………………………98
三、我国房地产资产管理不能充分发挥市场配置资源的决
定性作用 ……………………………………………………99
第四节 房地产资产管理运行机理 ……………………………… 101
一、我国房地产资产管理运行机理 ………………………… 101
二、我国房地产资产管理的实例 …………………………… 104
三、我国房地产资产具体管理与一般房地产资产管理的比较… 106
第五节 目前我国房地产资产管理存在的问题和原因 ………… 107
一、房地产市场资产管理存在的问题 ……………………… 108
二、针对现存问题的原因探究 ……………………………… 110
第五章 国外房地产资产管理比较研究 ……………………………… 115
节 美国的房地产资产管理 ………………………………… 116
一、美国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 116
二、美国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 118
三、美国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 119
第二节 德国的房地产资产管理 ………………………………… 121
一、德国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 121
二、德国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 122
三、德国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 124
第三节 日本的房地产资产管理 ………………………………… 126
一、日本房地产资产管理的基本概况 ……………………… 126
二、日本房地产资产管理的成功做法 ……………………… 126
三、日本房地产资产管理存在的问题 ……………………… 128
第四节 若干国家房地产资产管理比较与借鉴 ………………… 129
一、房地产资产管理成功做法的比较 ……………………… 129
二、房地产资产管理存在问题的比较 ……………………… 131
三、国外房地产资产管理的经验借鉴 ……………………… 132
四、国外房地产资产管理引以为戒的教训 ………………… 134
第六章 中国房地产资产管理的目标模式与改革路径 …………… 137
节 新时代促进我国房地产资产管理发展的条件分析 …… 138
一、我国的社会主要矛盾发生变化 ………………………… 139
二、市场前景日益广阔 ……………………………………… 141
三、金融环境逐渐完善 ……………………………………… 142
四、先进技术的有力支撑 …………………………………… 144
第二节 新时代我国房地产资产管理的目标模式研究 ………… 145
一、新旧时代我国房地产资产管理模式的不同点 ………… 145
二、新时代我国房地产资产管理目标模式基本框架 ……… 147
三、我国房地产资产管理的三个阶段分目标模式 ………… 151
第三节 我国房地产资产管理的改革方向 ……………………… 154
一、我国房地产资产管理改革遵循的价值导向 …………… 154
二、我国房地产资产管理改革坚持的基本原则 …………… 155
三、我国房地产资产管理改革的主要路径 ………………… 157
第四节 我国房地产资产管理的改革路径 ……………………… 161
一、建立完善的房地产资产管理公司法人治理结构 ……… 161
二、明确对房地产资产管理公司的目标定位 ……………… 165
三、完善房地产资产管理公司运营的法律环境 …………… 166
四、妥善引入外资参与我国不良资产处置 ………………… 166
五、积极稳妥利用债转股方式处置不良资产 ……………… 168
第七章 促进我国房地产资产管理发展对策建议…………………… 171
节 增强政府宏观引导及政策扶持 ………………………… 172
一、推进房地产资产管理持续稳健发展 …………………… 173
二、发挥房地产资产管理作用为城市更新服务 …………… 174
三、保障公共性住房调整结构性平衡 ……………………… 176
四、完善建立房地产资产管理法律法规 …………………… 177
第二节 积极探索房地产资产管理金融创新 …………………… 178
一、创新房地产投融资模式 ………………………………… 178
二、引导房地产资产管理混业经营 ………………………… 180
第三节 努力提升房地产资产管理机构专业化水平 …………… 182
一、构建专业的资产提升计划 ……………………………… 182
二、加强人才队伍及团队建设 ……………………………… 184
三、积极适应互联网 时代 ………………………………… 185
第四节 建立和完善房地产资产管理风险防控机制 …………… 186
一、构建有效的市场风险对冲机制 ………………………… 187
二、完善混业金融的风险监管框架 ………………………… 187
三、鼓励自律性的内部风险防控管理 ……………………… 189
第五节 健全共享的房地产资产管理链接系统 ………………… 190
一、构建房地产资产管理信息分享平台 …………………… 190
二、推动房地产资产管理增信系统建设 …………………… 191
三、拓宽房地产资产管理共享合作的领域范围 …………… 191
参考文献 ………………………………………………………………… 193
后 记 …………………………………………………………………… 197
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