中国住房金融发展报告（2023）

　　本书是国家金融与发展实验室房地产金融研究中心编写的第五份有关中国住房金融发展的年度报告。2023年的报告关注以下三个主题：第一，房地产风险分析。总报告中分析了购房者集体停贷事件和房企违约潮现象；第十章测算了房企隐性债务规模，要化解房企风险我们要摸清家底，这是一项基础性工作。第二，房地产新模式研究。第八章在深入研判房地产市场供求格局基础上提炼房地产新模式的内涵，即“租购并举，以租为主；挖掘存量，多渠道供给”。对于房地产新模式的金融支持我们进行了相应分析。第三，保障性租赁住房发展研究。发展保障性租赁住房是房地产新模式的重要内容，政府到底是应该“补砖头”还是“补人头”，具体又该补多少，这涉及政府政策有效性以及社会福利问题。第九章以美国租房券为研究对象，对发放租房券解决新市民住房困难问题进行了深入的理论分析和国际经验的比较研究，并对国内发放租房券的政策进行了模拟测算。这是国内相关领域一篇难得佳作，为解决新市民住房困难提供了有益思路。

　　李扬中国社会科学院学部委员，国家金融与发展实验室理事长，国际欧亚科学院院士，中国社会科学院经济学部主任，中国金融学会副会长，中国国际金融学会副会长，中国管理科学学会学术委员会主任，中国城市金融学会副会长，全国中小企业股份转让系统指数专家委员会主席，亚洲金融合作协会顾问委员会高级顾问。曾任中国社会科学院副院长，第三任中国人民银行货币政策委员会委员，中国财政学会副会长。专业领域为金融、宏观经济、财政。蔡真中国社会科学院金融研究所副研究员，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任。主要研究领域为房地产市场和房地产金融，在核心期刊上发表房地产金融相关学术论文20余篇，出版学术专著2部，主持房地产金融相关省级课题3项，完成国家金融与发展实验室智库课题10余项。

综合篇
第一章中国住房市场及住房金融总报告（2023）003
一住房市场运行005
二住房金融形势015
三房地产金融主要风险情况分析023
四金融“三支箭”政策分析034
五2023年住房市场及住房金融展望038
市场篇
第二章个人住房贷款市场043
一个人住房贷款市场运行情况045
二个人住房贷款利率走势情况051
三个人住房贷款市场风险状况分析057
四2023年个人住房贷款市场展望069
第三章房地产开发企业融资市场070
一房地产开发企业资金来源情况072
二房地产开发企业主要融资渠道现状074
三房地产开发企业融资成本情况089
四房地产开发企业债务违约形势分析及政策应对093
五2023年房地产开发企业融资市场形势展望097
第四章住房公积金市场099
一全国住房公积金运行情况101
二全国31个省区市住房公积金运行情况111
三当前住房公积金制度的改进措施121
第五章个人住房抵押贷款资产支持证券市场126
一市场情况分析128
二提前还贷对RMBS的影响分析132
三产品展望142
第六章不动产投资信托基金（REITs）市场146
一境内REITs市场的发展历程简述147
二境内REITs市场发展现状150
三中国基础设施REITs呈现的特点165
四未来基础设施REITs发展展望172
第七章住房租赁市场与住房租赁金融180
一2022年住房租赁市场政策情况182
二住房租赁市场发展状况186
三住房租赁企业融资情况196
四我国住房租赁市场存在的主要问题及政策应对206
五2023年住房租赁市场和住房租赁金融市场展望211
专题篇
第八章房地产新模式的构建及金融支持215
一房地产旧模式为什么不可持续217
二房地产新模式的构建222
三金融支持房地产新模式的构建236
第九章发放租房券缓解大城市新市民住房困难：理论基础、国际经验与政策构想241
一租房券是住房总体短缺显著缓解后的租赁支持政策244
二租房券的理论基础与机制分析247
三租房券的制度安排254
四租房券的政策效果257
五在人口净流入的中国大城市发放租房券的初步政策构想264
附录代表性城市补贴金额测算268
第十章房企隐性债务及对金融体系负债测算270
一以少数股东权益方式存在的隐性负债的估算272
二以长期股权投资方式存在的隐性负债的估算279
三计入所有者权益的表内隐性负债的估算289
四利用ABS隐藏有息负债的估算296
五上市房企隐性负债合计307
六房企对金融体系负债测算307