房地产基本制度与政策（第三版）

　　《房地产基本制度与政策》（第三版）共分十一章，以房地产的开发经营活动全过程为主线，全面介绍了与房地产有关的民法基础知识、房地产制度与政策概述、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收制度与政策、国土空间规划制度与政策、房地产开发建设经营管理制度与政策、房地产交易制度与政策、房地产权属登记制度与政策、房地产中介服务制度与政策、房地产税收制度与政策、物业管理制度与政策等内容。本书可作为高等院校、高等职业学校等工程管理专业、房地产专业和其他相关专业的教材，也可以作为房地产行业培训和执业资格考试的参考用书，还可供社会各界对房地产相关制度、政策感兴趣的人士阅读。

　　胡细英，江西师范大学城市学院，教授，主要讲授：房地产法规、建设法规、工程合同法律制度、工程法规等课程。江西省教育厅项目：高校房地产专业引进职教因素的教学研究完成。主持完成江西师大项目：房地产专业学生企业家精神的培养、基于不动产统一登记的房地产纠纷案例教学应用研究，获江西省优秀教学成果二等奖。

第一章　民法基础知识1
第一节　法的概述 　 1
一、法的渊源 　 1
二、法律适用规则 　 3
第二节　民法总则 　 4
一、民法概述 　 4
二、民事法律行为 　 6
三、代理 　 8
四、民事责任 　 8
五、诉讼时效 　 8
第三节　物权 　 9
一、物权概述 　 9
二、物权的变动 　 10
三、不动产所有权 　 13
四、用益物权 　 14
五、担保物权 　 16
第四节　合同 　 17
一、合同概述 　 17
二、合同的主体和内容 　 18
三、合同的订立 　 18
四、合同的效力 　 19
五、合同的履行 　 20
六、合同的变更、转让及终止 　 22
七、违约责任及合同纠纷的解决 　 22
思考题 　 24
第二章　房地产制度与政策概述25
第一节　房地产概述 　 25
一、房地产的定义 　 25
二、房地产业的定义 　 25
三、房地产法的渊源 　 26
第二节　住房制度改革 　 26
一、改革开放前的城镇住房制度 　 26
二、城镇住房制度改革 　 27
三、住房保障制度 　 27
四、公共租赁住房管理 　 28
五、住房公积金制度 　 31
第三节　房地产宏观调控政策 　 33
一、1993—1996年 　 33
二、1998—2002年 　 33
三、2003—2005 年 　 34
四、2005—2007 年 　 34
五、2008—2011 年 　 34
六、2012年以来 　 35
思考题 　 37
第三章　建设用地制度与政策38
第一节　我国现行土地制度与政策 　 38
一、土地制度 　 38
二、土地政策 　 39
第二节　国有建设用地 　 42
一、建设用地的概念与分类 　 42
二、建设用地管理的原则内容 　 43
三、建设用地的供应方式与政策 　 44
四、国有建设用地的使用方式和审批规定 　 46
五、土地使用权划拨管理 　 48
第三节　闲置土地的处理 　 49
一、闲置土地的认定 　 49
二、闲置土地的处置方式 　 50
三、闲置土地的预防和监管 　 51
第四节　集体土地征收 　 51
一、国家建设征收土地概述 　 51
二、征收土地的审批 　 52
三、征收土地的主要程序 　 52
四、征收土地的补偿和安置 　 54
五、征地补偿费的支付和管理 　 54
第五节　农村集体建设用地 　 54
一、宅基地 　 54
二、集体经营性建设用地 　 56
思考题 　 57
第四章　国有土地上房屋征收制度与政策59
第一节　国有土地上房屋征收概述 　 59
一、明确政府是公共利益征收唯一补偿主体 　 59
二、界定了公共利益的范围 　 59
三、将征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿 　 60
四、明确征收补偿标准 　 60
五、明确由被征收人协商选定评估机构 　 60
六、明确了征收房屋的原则 　 60
第二节　国有土地上房屋征收管理体制 　 61
一、房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府 　 61
二、市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作 　 62
三、地方人民政府有关部门在房屋征收补偿工作中互相配合 　 62
四、国有土地上房屋征收的程序 　 63
第三节　国有土地上房屋征收决定 　 64
一、公共利益的界定 　 64
二、确需征收房屋的建设活动 　 65
三、征收补偿方案 　 66
第四节　国有土地上房屋征收补偿 　 67
一、房屋征收补偿的内容 　 67
二、房屋征收补偿的方式 　 68
三、被征收房屋价值的评估 　 68
四、订立补偿协议或作出补偿决定 　 68
第五节　国有土地上房屋征收的法律责任 　 69
一、市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任 　 69
二、暴力野蛮搬迁的法律责任 　 69
三、非法阻碍依法征收与补偿的法律责任 　 69
四、涉及征收补偿费用的法律责任 　 69
五、出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 　 70
思考题 　 70
第五章　国土空间规划制度与政策71
第一节　土地用途管制与土地利用总体规划 　 71
一、土地用途管制的含义 　 71
二、土地用途管制制度的主要内容 　 71
三、土地利用总体规划 　 72
第二节　城乡规划 　 73
一、城乡规划编制的依据 　 74
二、城乡规划的主要内容 　 74
三、城乡规划的审批 　 74
四、城乡规划的实施 　 75
第三节　国土空间规划 　 75
一、从多规合一到国土空间规划 　 75
二、国土空间规划编制要求 　 76
三、国土空间“三类”规划 　 76
四、国土空间“五级”规划 　 76
五、国土空间规划的编制和实施管理 　 77
思考题 　 78
第六章　房地产开发建设经营制度与政策79
第一节　房地产开发企业 　 79
一、房地产开发企业的概念 　 79
二、房地产开发企业的设立 　 79
三、房地产开发企业资质等级 　 79
第二节　房地产开发项目管理 　 81
一、房地产开发项目的确定 　 81
二、工程建设项目审批制度 　 82
三、土地使用权的取得 　 82
四、项目资本金制度 　 82
五、房地产项目动工开发期限 　 83
六、项目手册制度 　 83
第三节　建设工程招投标与监理 　 84
一、建设工程招标投标的范围 　 84
二、建设工程招标投标的原则 　 84
三、对建设工程招标的管理 　 84
四、对建设工程投标的管理 　 85
五、对开标、评标和中标的管理 　 86
第四节　建设工程施工与监理 　 86
一、施工许可管理 　 86
二、建设监理管理 　 88
三、建筑业企业的资质管理 　 91
四、执业资格制度 　 93
第五节　房地产开发经营 　 94
一、房地产广告 　 94
二、房地产项目转让 　 97
第六节　房地产质量管理 　 99
一、开发项目竣工验收 　 99
二、商品房交付使用 　 100
三、施工单位的质量责任 　 101
四、房地产开发企业的质量责任 　 103
思考题 　 105
第七章　房地产交易制度与政策106
第一节　房地产交易管理 　 106
一、房地产交易管理的概念 　 106
二、房地产交易中的基本制度 　 106
三、房地产交易管理机构 　 107
第二节　房地产转让管理 　 107
一、房地产转让概述 　 107
二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定 　 109
三、商品房预售 　 110
四、商品房现售 　 111
第三节　房地产抵押管理 　 115
一、房地产抵押概述 　 115
二、房地产一般抵押权 　 116
三、房地产最高额抵押权 　 117
四、房地产抵押的效力 　 117
五、房地产抵押权实现 　 118
六、《民法典》担保制度司法解释的有关规定 　 118
第四节　房屋租赁管理 　 121
一、房屋租赁的概念及政策 　 121
二、商品房屋租赁的条件 　 122
三、商品房屋租赁合同 　 122
四、商品房屋租赁合同登记备案 　 122
五、商品房屋转租 　 122
六、房屋租赁纠纷处理与合同解除 　 123
七、住房租赁市场的培育和发展 　 125
思考题 　 130
第八章　房地产权属登记制度与政策132
第一节　房地产权属登记的历史沿革 　 132
第二节 《民法典》物权编关于不动产登记的规定 　 134
一、不动产的范围 　 134
二、不动产物权经依法登记发生效力 　 134
三、不动产物权的登记机关 　 135
四、不动产物权权属证明 　 137
五、不动产物权当事人的权利义务 　 137
第三节 《不动产登记暂行条例》规定 　 138
一、不动产登记机构 　 138
二、不动产登记簿的要求 　 138
三、登记办理 　 138
四、登记信息的共享与保护 　 139
五、法律责任 　 140
第四节　不动产登记配套政策 　 140
一、不动产登记规范 　 140
二、不动产登记收费 　 141
三、不动产登记资料查询 　 143
思考题 　 145
第九章　房地产中介服务制度与政策146
第一节　房地产中介服务行业管理概述 　 146
一、房地产中介服务的概念及特点 　 146
二、房地产中介服务行业管理的归口部门 　 147
三、规范房地产经纪中介行为 　 147
第二节　房地产估价 　 149
一、房地产估价机构的概念及组织形式 　 150
二、房地产估价机构的设立和备案 　 150
三、房地产估价机构等级 　 151
四、房地产估价机构监管 　 152
五、房地产估价机构的禁止行为和法律责任 　 154
六、房地产估价师职业资格制度 　 155
第三节　房地产经纪 　 160
一、房地产经纪概述 　 160
二、房地产经纪机构的管理 　 160
三、房地产经纪人员的管理 　 163
四、房地产经纪人员职业资格考试 　 163
第四节　房地产中介服务行业信用档案 　 165
一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义 　 165
二、房地产中介服务行业信用档案体系 　 165
三、房地产中介服务行业信用档案的管理 　 166
思考题 　 167
第十章　房地产税收制度与政策169
第一节　房地产税收概述 　 169
一、我国税收体系 　 169
二、房地产税收制度 　 169
三、房地产税、租、费 　 170
四、房地产税收制度改革和税收优惠政策 　 170
第二节　房产税 　 171
一、纳税人和征税范围 　 171
二、计税依据和税率 　 171
三、税收优惠政策 　 171
第三节　城镇土地使用税 　 173
一、纳税人与征税范围 　 173
二、税率与计税依据 　 173
三、税收优惠政策 　 174
第四节　土地增值税 　 175
一、纳税人和征税范围 　 175
二、税率 　 176
三、扣除项目的确定 　 176
四、增值额的确定 　 176
五、税收优惠政策 　 177
第五节　契税 　 178
一、纳税人、课税对象和征税范围 　 178
二、税率和计税依据 　 178
三、征收管理 　 179
四、减、免税 　 179
第六节　增值税、城市维护建设税、教育费附加 　 180
一、增值税 　 180
二、城市维护建设税 　 181
三、教育费附加 　 182
第七节　房地产相关税收 　 182
一、耕地占用税 　 182
二、印花税 　 183
三、企业所得税 　 184
四、个人所得税 　 184
思考题 　 185
第十一章　物业管理制度与政策186
第一节　物业管理概述 　 186
一、物业与物业管理基本概念 　 186
二、物业管理的特征 　 186
第二节　业主、业主大会及业主委员会 　 187
一、业主 　 187
二、业主大会 　 188
三、业主委员会 　 189
四、管理规约 　 190
第三节　物业服务运作 　 190
一、物业管理的委托和物业管理合同 　 191
二、物业承接查验 　 193
三、物业管理的基本内容 　 194
四、物业管理的主要环节 　 195
五、物业服务收费 　 197
第四节　住宅专项维修资金 　 199
一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途 　 199
二、住宅专项维修资金的交存 　 199
三、住宅专项维修资金的管理 　 200
四、住宅专项维修资金的使用 　 201
思考题 　 203
参考文献204