产权规则建构视角下的集体建设用地再开发：以广州为例

　　集体土地更新已成为我国城乡更新的重要领域。研究以广州为例，基于新制度经济学和经济社会学对土地产权的理论积淀，由表及里深入剖析半城市化地区非农化村庄改造中，集体土地利用转型的产权规则建构过程与困境。研究内容包括：1）构建集体建设用地再开发的理论分析框架；2）剖析集体建设用地再开发的利益冲突形成机制；3）实证解析制度转型下集体建设用地再开发的特征；4）揭示产权规则建构视角下集体建设用地再开发的困境；5）提出集体建设用地再开发的治理优化与政策建议五部分。本专著的特色在于：１）学科交叉：运用新制度经济学的产权理论和制度变迁理论，结合经济社会学对集体土地产权的研究，构建了理论分析框架解释非农化村庄的土地利用转型问题。２）深入实证；研究遵循从理论到实证再到政策反馈的路径。以广州番禺区近十年村级工业园改造为例开展实证研究，系统演绎番禺区从农村工业化发展到转型更新的过程；通过调研与一手数据资料，分析了三旧改造推动的集体建设用地更新的特征、成效和面临的问题。集体建设用地更新的政策建议响应了半城市化地区村镇工业区土地整理和再开发的治理创新需求。3）启发实践：研究揭示了美好的城乡更新制度供给和更新规划编制面临“失灵”的深层次原因，有助于为实用性乡村更新规划的编制与管理提供“政策—空间”联动方法。本专著的读者主要包括国土空间规划和城市管理领域的高校教师和学生，国土空间规划编制、研究和土地资源管理的一线工作者。

　　姚之浩，苏州科技大学建筑与城市规划学院城乡规划系讲师，硕导，同济大学城乡规划学博士，美国北卡罗来纳大学教堂山分校城市与区域规划系访问学者，注册城市规划师。研究领域包括城市更新与空间治理、集体建设用地开发与管理、存量更新规划方法。主持人文社会科学青年基金项目等纵向课题4项，在SSCI，CSSCI期刊发表城市更新类论文１０余篇，合著城市更新类全国通用教材2部，参编著作２部。获华夏建设科学技术奖一等奖，中国城市科学研究会论文奖，钱学森城市学金奖“城市土地与住房问题”金奖提名奖。先后赴美国伊利诺伊大学芝加哥分校，香港大学、澳门城市大学交流访学。

前言?/?I
第1章?导论?/?001
1.1?研究背景?/?001
1.2?研究现状?/?002
1.3?研究内容?/?003
1.4?核心概念界定?/?005
1.4.1?集体建设用地?/?005
1.4.2?农村集体?/?006
1.4.3?集体土地开发权?/?008
1.5?研究方法与框架?/?009
1.5.1?研究方法?/?009
1.5.2?研究框架?/?011
第1篇?理 论 研 究
第2章?研究综述与理论分析框架?/?016
2.1?产权和集体土地产权?/?017
2.1.1?土地产权研究的经济和社会视角?/?017
2.1.2?集体土地产权的二重性?/?021
2.2?集体建设用地的产权制度变迁?/?027
2.2.1?制度与制度变迁理论?/?027
2.2.2?集体建设用地产权制度变迁 ?/?029
2.3?多维视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.1?模糊产权视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.2?制度转型视角下的集体土地再开发?/?036
2.3.3?乡村治理视角下的集体土地再开发?/?038
2.3.4?小结?/?041
2.4?集体土地再开发的理论分析框架：产权规则建构?/?042
2.4.1?集体土地再开发的产权规则建构?/?042
2.4.2?制度转型、产权冲突与产权规则建构?/?048
2.4.3? 产权规则建构中的政府、农村集体和市场主体?/?050
2.5?本章小结?/?053
第3章?乡村集体性延续对集体土地利用转型的影响?/?055
3.1?我国村庄的自治特征和乡村集体性特征?/?056
3.1.1?我国村庄的自治特征?/?056
3.1.2?集体土地产权和乡村集体性特征?/?058
3.2?集体土地再开发中的权力关系和集体性延续 ??/?060
3.3?乡村集体性延续下集体土地开发的增值收益分配?/?063
3.4?本章小结?/?064
第2篇?实 证 研 究
第4章?广州市集体建设用地再开发的治理演进?/?066
4.1?建设用地资源约束倒逼盘活存量集体建设用地?/?067
4.2?腾笼换鸟背景下的非正式更新（2000—2008年）?/?068
4.3?功能置换导向下的正式更新（2009—2020年）?/?071
4.3.1?三旧改造的土地产权制度设计?/?071
4.3.2?三旧改造政策背景下集体建设用地更新治理转型?/?077
4.4?集体建设用地再开发治理演变的逻辑?/?079
4.5?本章小结?/?081
第5章?番禺区农村工业化进程与集体建设用地开发?/?082
5.1?番禺区：珠三角的半城市化地区?/?083
5.2?番禺区农村工业化的发展历程?/?086
5.2.1?乡镇企业主导的农村工业化?/?086
5.2.2?租赁经济主导的农村工业化?/?088
5.3?集体建设用地的开发与特征?/?090
5.3.1?集体建设用地的扩展与规模?/?090
5.3.2?集体建设用地的空间分布特征?/?092
5.3.3?集体建设用地的使用与经营?/?095
5.3.4?集体经济的规模与特征?/?100
5.3.5?土地股份合作制下食利阶层的崛起?/?104
5.4?农村工业化后的城乡土地冲突?/?105
5.4.1?土地指标总量约束与集体建设用地减量?/?105
5.4.2?留用地欠账历史问题加剧城乡空间争夺?/?107
5.5?本章小结?/?108
第6章?三旧改造以来番禺区集体建设用地再开发的实施?/?110
6.1?集体建设用地再开发的规划与实施?/?111
6.1.1?集体建设用地再开发的规划?/?111
6.1.2?集体建设用地再开发的实施?/?115
6.2?集体建设用地再开发的进展、特征与制度响应?/?121
6.2.1?集体建设用地再开发的进展?/?121
6.2.2?集体建设用地再开发的特征?/?126
6.2.3?改造项目对土地产权制度变迁的响应?/?128
6.3?集体租赁经济的正规化对集体建设用地更新的影响?/?134
6.4?本章小结?/?136
第7章?番禺区集体建设用地再开发的模式与产权重构特征?/?138
7.1?集体建设用地再开发的模式?/?139
7.1.1?土地权利转移改造模式：政府主导的集体旧厂房改造?/?139
7.1.2?土地权利保留改造模式：村集体主导的村级工业园改造?/?141
7.1.3?两种再开发模式的比较?/?145
7.2?集体建设用地再开发的产权重构特征?/?146
7.2.1?土地权利转移：DJ村集体物业用地改造案例?/?147
7.2.2?土地权利保留（综合整治）：LX村村级工业园改造案例?/?156
7.2.3?集体建设用地再开发中的政府、村集体与市场主体?/?164
7.3?本章小结 ?/?165
第3篇?机 制 解 释
第8章?集体建设用地再开发的产权规则建构困境?/?168
8.1?法定产权规则建构的困境?/?169
8.1.1?土地开发权竞争与村集体的产权认知?/?169
8.1.2?土地产权缺陷下的市场主体动力不强?/?171
8.1.3?集体土地转国有制度设计实施性缺失?/?172
8.2?经济产权规则建构的困境?/?173
8.2.1?集体土地产权交易的制度不完整?/?173
8.2.2?三旧改造中政府治理的有限理性?/?175
8.2.3?政府无力无心承担改造经济成本?/?178
8.2.4?村集体内部高昂的产权交易成本?/?181
8.3?社会产权规则建构的困境?/?183
8.3.1?股份合作制下的村庄治理缺陷?/?183
8.3.2?福利型社区经济制度路径依赖?/?185
8.3.3?村庄自治传统阻碍土地产权重组?/?188
8.4?集体建设用地再开发的产权规则建构机制总结?/?192
8.5?本章小结?/?193
第9章?集体建设用地再开发的善治之道与政策建议?/?196
9.1?集体建设用地再开发的治理优化策略?/?197
9.1.1?完善集体建设用地产权交易的制度设计?/?197
9.1.2?完善村庄基层治理和土地股份合作制改革?/?197
9.2?集体建设用地再开发实施的政策建议?/?199
9.2.1?建立拆除重建与综合整治的分类实施通道?/?199
9.2.2?创新集体建设用地更新模式和融资渠道?/?200
9.2.3?探索“工改工”的激励措施和利益平衡机制?/?201
9.2.4?加强国土空间规划对集体土地的配置引导?/?203
9.3?研究展望?/?204
附录?/?206
附录A：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造前土地使用情况（2008—2017年）?/?206
附录B：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造方案土地使用情况（2008—2017年）?/?207
参考文献?/?210
后记?/?230