物业公司合规管理与风险防控全书

　　本书以物业管理者需要规避的风险为出发点，介绍了物业服务合同、前期物业管理、物业费、小区内的各项管理工作、人事管理以及侵权责任与解决方法等在物业管理服务工作中可能涉及的方方面面的内容，可操作性较强。书中案例大多改编自现实生活中真实存在的纠纷，便于从事物业管理服务的人员轻松理解，快速学习掌握相关法律知识，以及物业管理方面的各类法律法规，从而防范法律风险。

　　张思星，资深律师，北京九稳律师事务所创始人。 北京市朝阳区律师协会第三届人大代表与政协工作委员会副主任、北京市律师协会法律风险与合规管理委员会委员、中国中小企业合规管理体系团体标准起草人。具有律师、国家注册拍卖师、法务会计师、投资分析师、调解员等多种资格，系多家行业组织及人民法院特邀调解员。央视社会与法频道《律师来了》、北京电视台《第三调解室》、山西卫视《顶级咨询》嘉宾律师，参与民商事调解案件千余件。 代表作：《企业法律风险防范实务操作与案例精解》《人力资源管理实务操作与案例精解》《股权纠纷实务操作与案例精解》《合同法律实务操作与案例精解》《企业破产全流程实务操作与案例精解》《企业常见刑事法律风险防范全书》等。 执业领域：为政府机关、企业事业单位常年法律顾问。尤其在企业合规管理、刑事辩护、招标采购领域经验颇丰。

第一章物业服务合同
1.物业公司作出的公开承诺可以作为物业服务合同的组成部分吗？ 001
2.在物业合同终止后，原物业服务人负有哪些义务？ 003
3.业主在房屋上为他人设立居住权的，物业有知情权吗？ 005
4.物业公司可以将全部物业服务转委托给他人吗？ 007
5.物业服务合同到期后继续履行的，物业有权随时解除合同吗？ 009
6.物业公司要求入住业主必须签订物业管理协议后才能拿到钥匙，这合法吗？ 010

第二章前期物业管理
7.对于业主而言，开发商订立的前期物业服务合同是否有约束力？ 013
8.开发商是否可以委托自己的子公司担任前期物业服务公司？ 015
9.业主大会可以解聘前期物业服务合同期限未届满的物业服务公司吗？ 017
10.前期物业服务公司被解聘后，拒绝退出的可能会受到何种处罚？ 019
11.物业公司中标后，开发商不与其签订合同的，物业公司可以要求赔偿吗？ 021

第三章物业管理相关费用
12.物业服务收费的法律依据是什么？ 024
13.物业服务收费的监管由谁负责？ 026
14.物业管理企业应当如何做到收费公示？ 028
15.物业服务费有哪些收费形式？ 030
16.对于没有卖出的房子，开发商是否需要交纳物业服务费用？ 032
17.酬金制模式下，预收的物业服务支出属于谁所有？ 033
18.物业公司向业主代收其他费用时，可以收取相应服务的手续费吗？ 035
19.小区公共电费应当由业主交纳吗？ 037
20.物业合同范围外的服务如何确定收费？ 038
21.物业服务支出的具体内容有哪些？ 040
22.物业公司能否将外墙大修费用列入物业服务支出？ 042
23.物业费明码标价的标准和具体内容有哪些？ 043
24.物业公司应如何展示其物业收费明码标价？ 045
25.物业公司需要提前多长时间公示上调的物业费标准？ 047
26.闲置房屋可以不交物业费吗？ 048
27.房屋因质量问题漏水，业主能拒交物业费吗？ 050
28.业主因对物业工作人员不满意而拒交物业费的行为是否合法？ 051
29.租户不交纳物业费，房东是否承担连带责任？ 053
30.物业服务合同到期而物业公司继续提供服务的，业主需要支付物业费吗？ 055
31.物业公司能否以停电的方式催交物业费？ 057
32.业主拖欠物业费的，物业公司能否未经催要直接起诉？ 058

第四章物业管理服务与设施维护
33.物业公司是否应当定期向业主公布服务事项？ 061
34.住户购买房屋并已经入住，但尚未办理过户手续的，物业是否可以拒绝为其服务？063
35.物业公司是否应当及时对小区内的健身器材进行维修养护？ 065
36.物业公司未及时处理业主的报修申请，应当承担什么责任？ 067
37.物业公司是否能对违反业主规章的行为进行罚款？ 068
38.物业公司是否有义务帮业主代收快递？ 070
39.专项维修资金的交纳标准是什么？ 072
40.小区内的观赏性设施可以使用专项维修资金维修吗？ 074
41.业主大会未成立时，应当如何决定是否使用专项维修资金？ 076
42.业主将房屋转卖后，其交纳的专项维修资金是否应当退回？ 078

第五章小区公共部分管理
43.物业可以随意将小区内的绿化区改造为停车场吗？ 080
44.在小区内共有部分投放广告所得的收益应当归谁所有？ 082
45.小区内设有电梯，物业公司却不开放使用，是否合法？ 084
46.业主是否能擅自将住宅改为经营性用房？ 086
47.业主占用楼道堆放杂物，物业公司怎么办？ 088
48.物业公司疏通消防通道时损坏业主违规停放在消防通道的车辆，是否需要赔偿？090
49.在小区公共道路上的停车位，所有权应当属于谁？ 092

第六章装修与违章搭建管理
50.装修房屋前必须通知物业吗？ 095
51.住宅室内装饰装修管理服务协议是什么？主要包括哪些内容？ 097
52.物业公司能否要求业主使用指定装修公司进行装修？ 099
53.物业可以在业主装修时强行要求业主交纳押金吗？ 101
54.业主在自己家中安装“震楼神器”，物业有权制止吗？ 103
55.业主违规装修，物业能否擅自对业主实施惩罚措施？ 105
56.业主可以随意将阳台改成厨房吗？ 107
57.业主能否在承重墙上额外开窗？ 109
58.业主是否能将房屋的节能设施拆除？ 110
59.认为原有暖气片影响家装风格，是否能将其拆除更改位置？ 112
60.业主在装修时是否可以更改家中的燃气管道？ 114
61.装修工人是否能在室内使用电焊？ 117
62.在房屋中搭建储物阁楼的行为违法了吗？ 119
63.装修时在非承重外墙上开窗以开阔视野，违法吗？ 121
64.业主擅自在大楼外墙安装晾衣架，物业公司进行制止是否有法律依据？ 123
65.业主违反业主规约在顶楼安装太阳能热水器的，物业是否有权进行阻止？ 125
66.业主在自家花园搭建违章建筑，物业公司能否直接将其拆除？ 127
67.业主打通阳台外墙私建玻璃房，物业公司是否能对其提起诉讼？ 129

第七章物业安保管理
68.小区保安随意让社会人员进出小区，导致人身伤害事件发生，物业需要负责吗？ 132
69.业主在家中遭人杀害，物业在已尽管理职责的情况下还需要承担责任吗？ 134
70.保安看到业主被人殴打而未进行制止，物业公司是否应当承担责任？ 136
71.保安擅自闯入业主家中给业主造成惊吓，物业公司是否需要对此负责？ 138
72.物业禁止住户安装防盗窗，住户家中失窃，物业是否需要担责？ 140

第八章物业管理范围内的财产损害
73.业主未按规定停放电瓶车，电瓶车着火给其他业主造成损害的，物业是否需要承担责任？142
74.物业是否需要对相邻业主之间发生的侵权行为负责？ 144
75.物业公司对管道疏于维护，导致住户家中漏水，应当赔偿吗？ 146
76.业主装修导致邻居墙面受损，物业疏于管理的，是否应当承担赔偿责任？ 148
77.业主家漏水导致电路故障，物业是否应当承担责任？ 150
78.业主擅自封堵排水口给他人造成损失的，物业公司需要承担责任吗？ 152
79.业主车位被他人占用，将车停放至公共车位后车被划伤，物业是否应当进行赔偿？153

第九章物业管理范围内的人身伤害
80.高空坠物致业主受伤的，物业需要负责吗？ 156
81.因楼道设计问题导致住户摔伤的，应当由谁来承担责任？ 158
82.因电梯事故致人受伤时，物业公司是否需要承担责任？ 160
83.住户被小区内堆放的建筑垃圾绊倒摔伤的，物业公司需要赔偿吗？ 162
84.业主违反规定在小区内燃放烟花爆竹导致事故时，物业公司是否应当承担责任？ 164
85.物业公司在业主群内指名道姓批评业主，是否侵犯业主的名誉权？ 166
86.物业公司未隐去业主私密信息便将对欠费业主的起诉书在小区内公开，是否侵犯业主权利？167
87.物业公司未经业主同意，将业主的个人情况透露给养老机构的，违法吗？ 169
88.物业公司在公共区域安装摄像头后未进行检查，导致业主私人生活被拍摄，需要承担责任吗？171
89.物业公司为催收物业费，半夜打电话骚扰业主的，侵犯了业主的什么权利？ 173

第十章业主组织及业主的权利义务
90.业主大会的决议业主必须遵守吗？ 176
91.业主委员会是否可以擅自另聘物业公司？ 178
92.业主委员会有权决定解除物业服务合同吗？ 180
93.除了自己的住宅以外，业主还对小区内哪些部分享有权利？ 183
94.业主委员会的领导是否可以决定其成员的去留？ 185
95.召开业主大会需要经过怎样的法定程序？ 187

第十一章物业管理从业人员管理
96.从事物业管理工作，需要持证上岗吗？ 190
97.物业公司最迟要在多久内与新员工签订劳动合同？ 191
98.物业公司可以与员工签订竞业禁止协议吗？ 193
99.劳务派遣人员的培训费用由谁来承担？ 195
100.劳务派遣人员侵权的，物业公司需要承担责任吗？ 197
101.对于物业公司中的劳务派遣安保人员，应该由谁来发工资？ 199
102.物业公司与员工约定，因病等自身原因不能工作的，劳动合同自动解除，是否有效？ 201
103.物业公司可以与工作懈怠的怀孕女职工解除劳动合同吗？ 203
104.物业公司拖欠职工工资的，将会承担何种法律责任？ 206
105.经劳动者同意，物业公司不为其办理社会保险的，物业公司是否需要承担法律责任？209
106.物业公司的保安在执行工作任务期间被他人打伤的，是否可以认定为工伤？211