农村集体经营性建设用地入市试点改革：广东南海实践

　　经过了五年的试点改革实践探索，广东南海农村集体经营性建设用地入市试点改革究竟获得了哪些实践经验？南海农村集体经营性建设用地入市试点改革取得了哪些成效？有哪些创新性的入市模式？遇到了哪些困难和阻力？南海农村集体经营性建设用地入市的未来优化方向如何？其他类似城市的农村集体经营性建设用地入市究竟可从“南海实践”中学习什么？本书对此予以解释和回答。本书是著者三年多来的研究成果，各章都是围绕佛山南海农村集体经营性建设用地入市改革试点而展开的，各章之间既相互独立又密切相关。

　　吴彩容，女，广东新会人，博士，佛山科学技术学院副教授，同时是广东省社会科学研究基地“创新与经济转型升级研究中心”研究人员；长期从事经济管理方面的研究，先后主持课题13个，其中教育部课题1个、广东省基础与应用基础研究基金项目1个、广东省教育厅项目2个、佛山市社科规划项目6个、其他课题3个；已出版专著3部，已发表专业性学术论文十多篇。

第一章 导论
一、问题提出
二、文献述评
(一)国外研究现状
(二)国内研究现状
(三)研究述评
三、农村集体经营性建设用地制度演变过程
(一)明令禁止阶段(1978—1997)
(二)局部放松阶段(1998—2012)
(三)试点改革阶段(2013—2019)
(四)新《土地管理法》的颁布(2020年至今)
四、农村集体经营性建设用地入市的理论来源
(一)土地产权理论
(二)地租地价理论
(三)博弈理论
五、研究思路、研究方法及主要内容
(一)研究思路
(二)研究方法
(三)研究内容
第二章 广东南海农村集体经营性建设用地入市试点改革的实践
一、南海区区情及国土资源情况
二、农村集体经营性建设用地入市改革试点情况
(一)南海农村集体经营性建设用地入市试点改革前的股改情况
(二)南海农村集体经营性建设用地入市试点改革前的流转情况
(三)南海农村集体经营性建设用地入市试点实施情况
及现状调查
(四)南海农村集体经营性建设用地入市试点改革的主要做法
三、南海区入市情况亮点及典型案例
(一)入市改革亮点
(二)典型案例分析
四、南海试点改革前后农村农业绩效水平对比
五、南海农村集体经营性建设用地入市取得成效
第三章 农村集体经营性建设用地入市效果差异及其成因分析
——基于广东南海和河南长垣试点的比较
一、两试点的区域概况
二、两试点农村集体经营性建设用地入市做法和效果
三、两试点农村集体经营性建设用地入市效果区域差异成因分析
(一)两试点村民对农村集体经营性建设用地入市意愿及其
影响因素分析
(二)两试点政策特征比较
(三)两试点区域产业结构因素比较
(四)两试点发展的市场化因素比较
(五)两试点入市收益分配模式因素比较
(六)两试点入市平台、主体、范围、方式及途径因素比较
四、结论及政策建议
(一)结论
(二)政策建议
第四章 广东南海村民对农村集体经营性建设用地入市意愿及其影响因素分析
一、区域概况
二、数据来源及样本描述性统计
(一)数据来源
(二)样本描述性统计
三、农户响应农村集体经营性建设用地入市的影响因素分析
(一)指标选取
(二)模型的建立
(三)模型估计与结果分析
四、研究结论和政策建议
第五章 广东南海两种农村集体经营性建设用地入市模式的比较
一、研究区域概况及两种不同模式的产生
(一)研究区域及入市概况
(二)两种不同入市模式产生的缘由
二、农村集体经营性建设用地入市模式理论框架
(一)现有的理论借鉴
(二)本书关于农村集体经营性建设用地入市模式的理论分析框架
三、两种集体经营性建设用地入市模式的调查分析
(一)以村集体为主导的入市模式
(二)以区镇整备中心为主导的入市模式
四、两种集体经营性建设用地入市模式的比较分析
(一)两种入市模式的交易属性比较分析
(二)两种入市模式的行动主体特征比较
(三)两种入市模式的绩效比较
五、主要结论及建议
(一)主要结论
(二)主要建议
第六章 南海农村集体经营性建设用地入市创新模式——整备入市
一、南海农村集体经营性建设用地整备入市博弈分析
(一)广东南海土地整备入市的提出及实施概况
(二)农村集体经营性建设用地整备入市中三方博弈演进逻辑
(三)农村集体经营性建设用地整备入市中三方行为选择
(四)农村集体经营性建设用地整备入市博弈对策分析
二、南海村民对农村集体经营性建设用地整备入市的意愿及影响因素
(一)文献回顾
(二)数据来源与描述性统计分析
(三)村民响应农村集体经营性建设用地整备入市的
意愿模型构建与分析
(四)研究结论和政策建议
三、南海农村集体经营性建设用地整备制度的实践效果及优化建议
(一)土地整备内涵分析
(二)土地整备制度提出的基础
(三)土地整备运作机制
(四)案例实施评价及对策
(五)对策建议
第七章 南海农村集体经营性建设用地入市依然存在的问题及优化策略
一、南海农村集体经营性建设用地入市依然存在的问题
(一)南海农村集体经营性建设用地入市不均衡
(二)南海村民的入市意愿还有待提高
(三)整备入市成效欠佳，推动难度大
(四)南海农村集体经营性建设用地抵押融资机制有待完善
(五)南海农村集体经营性建设用地入市批后监管水平有待提高
(六)增值收益分配机制还有待完善
二、南海农村集体经营性建设用地入市的政策优化
(一)统筹考虑效率，激发不同区位农村土地入市潜力
(二)切实提升村民入市意愿
(三)完善整备入市制度
(四)完善配套金融服务
(五)明确村集体的监管责任
(六)完善的资产管理及收益分配机制
附录1 南海农村集体经营性建设用地入市调查问卷
附录2 佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法
附录3 佛山市南海区农村集体经营性建设用地改变土地用途流程
附录4 佛山市南海区农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁公开交易