书籍详情
土地增值税清算全流程操作实务与案例（第二版）
作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮 著
出版社：中国市场出版社
出版时间：2022-09-01
ISBN：9787509222379
定价：¥108.00
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内容简介
——鉴证流程+税收政策+税务审核+疑难问题+特别提示+综合案例—— 全流程解读土地增值税清算业务全面更新两个业务脉络： 一是财税中介机构（或企业）清算审计（清算鉴证）对应税务机关清算审核 二是加入各地税务机关具体政策的横向对比。即在税务总局政策规定下，列举各地具体处理政策
作者简介
董宏 从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。2010年开始从事稽查业务至今，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起，稽查案件入库税款超过10亿元。已出版《房地产开发企业税务检查实用攻略（第二版）》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《建筑企业日常涉税业务实操大全》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》等实务图书，受到读者的广泛好评。成秀美 南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。施玉明 曾任某国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。王亮 长期在税务系统从事税政解释、案件审理和稽查工作，近十年，参与数十起重大税务稽查案件的审理，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
目录
目 录
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第1章 土地增值税基本政策规定
1.1 土地增值税基本要素政策
问题1-1-1 土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？
问题1-1-2 纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？
问题1-1-3 未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？
问题1-1-4 土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形？
问题1-1-5 确定土地增值税收入的基本原则有哪些？
问题1-1-6 计算增值额的扣除项目有哪些？
问题1-1-7 土地增值税的税率如何确定？
问题1-1-8 房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表？
1.2 土地增值税征免政策
问题1-2-1 哪些情形下可以免征土地增值税？
问题1-2-2 普通标准住宅的标准如何划分？
问题1-2-3 企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？
问题1-2-4 企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税？
问题1-2-5 在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房的如何免征土地增值税？
问题1-2-6 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源的如何免征土地增值税？
问题1-2-7 合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税？
问题1-2-8 对整体改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？
问题1-2-9 改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除？
问题1-2-10 企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-11 企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-12 单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？
问题1-2-13 纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？
问题1-2-14 纳税人与关联方之间的交易如何处理？
1.3 土地增值税预征政策
问题1-3-1 在什么情况下可以预征土地增值税？
问题1-3-2 预征土地增值税的收入如何确定？
问题1-3-3 预征土地增值税是否包括非直接销售（视同销售）收入？
问题1-3-4 如何确定土地增值税预征率？
问题1-3-5 如何确定预征土地增值税的计税依据？
问题1-3-6 不预征土地增值税的情形有哪些？
问题1-3-7 未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金？
问题1-3-8 如何填写土地增值税预征纳税申报表？
1.4 土地增值税核定征收政策
问题1-4-1 在什么情形下可以核定征收土地增值税？
问题1-4-2 核定征收土地增值税的流程是如何确定的？
问题1-4-3 如何确定核定征收的收入？
问题1-4-4 如何确定核定征收的扣除项目金额？
问题1-4-5 如何确定核定征收率？
1.5 土地增值税税收征管及税务审核政策
问题1-5-1 如何进行项目的日常管理（管理跟踪过程中获取的资料）？
问题1-5-2 税务机关是否可以购买清算审核服务？
问题1-5-3 税务机关清算审核方式包括哪些形式？
问题1-5-4 如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？
1.6 土地增值税清算鉴证基本规定
问题1-6-1 纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算？
问题1-6-2 清算中的法律责任如何确定？
问题1-6-3 土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料？
问题1-6-4 税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料？
问题1-6-5 土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么？
问题1-6-6 鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些？
附 录
附录1-1 土地增值税纳税申报表（二）
附录1-2 土地增值税纳税申报表（一）
附录1-3 土地增值税纳税申报表（五）
附录1-4 土地增值税纳税申报表（七）
附录1-5 土地增值税项目登记表
第2章 土地增值税清算之前期准备工作
2.1 清算前期鉴证审计业务操作流程
问题2-1-1 税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作？
问题2-1-2 如何判断项目是否达到清算条件？
问题2-1-3 如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”？
问题2-1-4 如何确定清算单位？
问题2-1-5 如何取得清算通知书？
问题2-1-6 清算申报包括哪些资料？
2.2 土地增值税清算前期业务鉴证规定
问题2-2-1 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件？
问题2-2-2 鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况？
问题2-2-3 鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续？
问题2-2-4 鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容？
问题2-2-5 土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则？
问题2-2-6 从事清算鉴证业务时要取得哪些证据？
问题2-2-7 税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项？
问题2-2-8 税务师事务所在开展清算鉴证业务时如何确定可售建筑面积？
2.3 土地增值税清算前期业务涉税政策
问题2-3-1 什么是土地增值税清算？
问题2-3-2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？
问题2-3-3 税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？
问题2-3-4 企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？
问题2-3-5 企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？
问题2-3-6 税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理？
问题2-3-7 各地税务机关如何确定土地增值税的清算单位？
问题2-3-8 企业清算申报时应提供哪些清算资料？
问题2-3-9 开发产品总可售建筑面积如何确定？
2.4 土地增值税清算前期业务税务审核政策
问题2-4-1 税务机关在审核清算资料时要注意哪些问题？
问题2-4-2 税务机关收到企业清算资料时如何处理？
问题2-4-3 企业未按规定提供相关资料的如何处理？
问题2-4-4 税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核？审核时间是如何规定的？
问题2-4-5 税务机关如何对清算单位的确定进行审核？
问题2-4-6 税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附 录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3.1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题3-1-1 如何确定清算收入？
问题3-1-2 清算申报房地产的类型有哪些？
问题3-1-3 如何确定清算项目建筑面积？
问题3-1-4 如何审核销售（收入）合同？
问题3-1-5 房屋售价偏低的审计时如何处理？
问题3-1-6 如何审计确定视同销售（非直接销售）收入？
问题3-1-7 如何审计确定企业为促销给予的价格折扣？
问题3-1-8 如何审计确定精装修房屋收入？
问题3-1-9 如何审计确定“代收费用”收入？
问题3-1-10 如何审计确认土地增值税计税收入？
问题3-1-11 如何审计确定营改增前、后应税收入？
问题3-1-12 如何以收款口径核对计税收入？
3.2 清算收入鉴证规定
问题3-2-1 收入审核包括哪些基本程序和方法？
问题3-2-2 如何审核鉴证收入确认的正确性？
问题3-2-3 如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入？
问题3-2-4 如何对售房时代收的各项费用进行鉴证？
问题3-2-5 鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题3-2-6 纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人又另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题3-2-7 运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3.3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
问题3-3-1 纳税人转让房地产如何确定土地增值税清算收入（收入的范围）？
问题3-3-2 确认清算收入时开具发票与未开具发票的如何处理？
问题3-3-3 销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理？
问题3-3-4 企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入？
问题3-3-5 企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理？
问题3-3-6 企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题3-3-7 哪些情形下，企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，也可视为有正当理由？
问题3-3-8 企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3-3-9 项目跨越营改增节点的土地增值税应税收入如何计算？
问题3-3-10 关于收取的外币收入如何折合人民币？
问题3-3-11 售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入？
问题3-3-12 企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？
问题3-3-13 对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理？
问题3-3-14 支付的代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入？
问题3-3-15 向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库（位）或其他开发产品如何处理？
问题3-3-16 让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入？
3.4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式
问题3-4-1 清算收入审核包括哪些内容？
问题3-4-2 清算收入有哪些基本的审核方法和审核资料？
问题3-4-3 对非直接销售房地产的收入有哪些基本的审核方法和原则？
附 录
附录3-1 房地产转让收入明细表
附录3-2 与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4.1 鉴证审计之扣除项目分类
……
4.2 鉴证审计之审核方式
……
4.3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配
……
4.4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务
……
4.5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定
……
4.6 税收政策之成本扣除项目的基本规定
……
4.7 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策
……
4.8 税收政策之房地产开发成本扣除政策
……
4.9 税收政策之房地产开发费用扣除政策
……
4.10 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策
……
4.11 税收政策之其他各项扣除规定
……
4.12 税收政策之清算扣除项目税务审核
……
附 录
……
第5章 土地增值税清算之清算税款计算及后续处理
5.1 清算税款计算与申报流程
……
5.2 土地增值税清算鉴证政策
……
5.3 土地增值税清算及税务机关审核政策
……
5.4 土地增值税清算后税收政策
……
5.5 土地增值税清算综合案例
……
附录
……
第6章 单独出售土地、旧房及购买在建工程再开发的土地增值税业务
6.1 转让旧房业务
……
6.2 转让土地使用权业务
……
6.3 在建工程土地增值税政策
……
附 录
……
第7章 土地增值税清算检查业务
7.1 预征、核定征收检查及相关延伸检查
……
7.2 涉及收入确定的检查
……
7.3 涉及成本费用的检查
……
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第1章 土地增值税基本政策规定
1.1 土地增值税基本要素政策
问题1-1-1 土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？
问题1-1-2 纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？
问题1-1-3 未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？
问题1-1-4 土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形？
问题1-1-5 确定土地增值税收入的基本原则有哪些？
问题1-1-6 计算增值额的扣除项目有哪些？
问题1-1-7 土地增值税的税率如何确定？
问题1-1-8 房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表？
1.2 土地增值税征免政策
问题1-2-1 哪些情形下可以免征土地增值税？
问题1-2-2 普通标准住宅的标准如何划分？
问题1-2-3 企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？
问题1-2-4 企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税？
问题1-2-5 在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房的如何免征土地增值税？
问题1-2-6 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源的如何免征土地增值税？
问题1-2-7 合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税？
问题1-2-8 对整体改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？
问题1-2-9 改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除？
问题1-2-10 企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-11 企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-12 单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？
问题1-2-13 纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？
问题1-2-14 纳税人与关联方之间的交易如何处理？
1.3 土地增值税预征政策
问题1-3-1 在什么情况下可以预征土地增值税？
问题1-3-2 预征土地增值税的收入如何确定？
问题1-3-3 预征土地增值税是否包括非直接销售（视同销售）收入？
问题1-3-4 如何确定土地增值税预征率？
问题1-3-5 如何确定预征土地增值税的计税依据？
问题1-3-6 不预征土地增值税的情形有哪些？
问题1-3-7 未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金？
问题1-3-8 如何填写土地增值税预征纳税申报表？
1.4 土地增值税核定征收政策
问题1-4-1 在什么情形下可以核定征收土地增值税？
问题1-4-2 核定征收土地增值税的流程是如何确定的？
问题1-4-3 如何确定核定征收的收入？
问题1-4-4 如何确定核定征收的扣除项目金额？
问题1-4-5 如何确定核定征收率？
1.5 土地增值税税收征管及税务审核政策
问题1-5-1 如何进行项目的日常管理（管理跟踪过程中获取的资料）？
问题1-5-2 税务机关是否可以购买清算审核服务？
问题1-5-3 税务机关清算审核方式包括哪些形式？
问题1-5-4 如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？
1.6 土地增值税清算鉴证基本规定
问题1-6-1 纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算？
问题1-6-2 清算中的法律责任如何确定？
问题1-6-3 土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料？
问题1-6-4 税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料？
问题1-6-5 土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么？
问题1-6-6 鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些？
附 录
附录1-1 土地增值税纳税申报表（二）
附录1-2 土地增值税纳税申报表（一）
附录1-3 土地增值税纳税申报表（五）
附录1-4 土地增值税纳税申报表（七）
附录1-5 土地增值税项目登记表
第2章 土地增值税清算之前期准备工作
2.1 清算前期鉴证审计业务操作流程
问题2-1-1 税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作？
问题2-1-2 如何判断项目是否达到清算条件？
问题2-1-3 如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”？
问题2-1-4 如何确定清算单位？
问题2-1-5 如何取得清算通知书？
问题2-1-6 清算申报包括哪些资料？
2.2 土地增值税清算前期业务鉴证规定
问题2-2-1 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件？
问题2-2-2 鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况？
问题2-2-3 鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续？
问题2-2-4 鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容？
问题2-2-5 土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则？
问题2-2-6 从事清算鉴证业务时要取得哪些证据？
问题2-2-7 税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项？
问题2-2-8 税务师事务所在开展清算鉴证业务时如何确定可售建筑面积？
2.3 土地增值税清算前期业务涉税政策
问题2-3-1 什么是土地增值税清算？
问题2-3-2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？
问题2-3-3 税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？
问题2-3-4 企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？
问题2-3-5 企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？
问题2-3-6 税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理？
问题2-3-7 各地税务机关如何确定土地增值税的清算单位？
问题2-3-8 企业清算申报时应提供哪些清算资料？
问题2-3-9 开发产品总可售建筑面积如何确定？
2.4 土地增值税清算前期业务税务审核政策
问题2-4-1 税务机关在审核清算资料时要注意哪些问题？
问题2-4-2 税务机关收到企业清算资料时如何处理？
问题2-4-3 企业未按规定提供相关资料的如何处理？
问题2-4-4 税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核？审核时间是如何规定的？
问题2-4-5 税务机关如何对清算单位的确定进行审核？
问题2-4-6 税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附 录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3.1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题3-1-1 如何确定清算收入？
问题3-1-2 清算申报房地产的类型有哪些？
问题3-1-3 如何确定清算项目建筑面积？
问题3-1-4 如何审核销售（收入）合同？
问题3-1-5 房屋售价偏低的审计时如何处理？
问题3-1-6 如何审计确定视同销售（非直接销售）收入？
问题3-1-7 如何审计确定企业为促销给予的价格折扣？
问题3-1-8 如何审计确定精装修房屋收入？
问题3-1-9 如何审计确定“代收费用”收入？
问题3-1-10 如何审计确认土地增值税计税收入？
问题3-1-11 如何审计确定营改增前、后应税收入？
问题3-1-12 如何以收款口径核对计税收入？
3.2 清算收入鉴证规定
问题3-2-1 收入审核包括哪些基本程序和方法？
问题3-2-2 如何审核鉴证收入确认的正确性？
问题3-2-3 如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入？
问题3-2-4 如何对售房时代收的各项费用进行鉴证？
问题3-2-5 鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题3-2-6 纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人又另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题3-2-7 运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3.3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
问题3-3-1 纳税人转让房地产如何确定土地增值税清算收入（收入的范围）？
问题3-3-2 确认清算收入时开具发票与未开具发票的如何处理？
问题3-3-3 销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理？
问题3-3-4 企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入？
问题3-3-5 企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理？
问题3-3-6 企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题3-3-7 哪些情形下，企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，也可视为有正当理由？
问题3-3-8 企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3-3-9 项目跨越营改增节点的土地增值税应税收入如何计算？
问题3-3-10 关于收取的外币收入如何折合人民币？
问题3-3-11 售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入？
问题3-3-12 企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？
问题3-3-13 对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理？
问题3-3-14 支付的代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入？
问题3-3-15 向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库（位）或其他开发产品如何处理？
问题3-3-16 让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入？
3.4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式
问题3-4-1 清算收入审核包括哪些内容？
问题3-4-2 清算收入有哪些基本的审核方法和审核资料？
问题3-4-3 对非直接销售房地产的收入有哪些基本的审核方法和原则？
附 录
附录3-1 房地产转让收入明细表
附录3-2 与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4.1 鉴证审计之扣除项目分类
……
4.2 鉴证审计之审核方式
……
4.3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配
……
4.4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务
……
4.5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定
……
4.6 税收政策之成本扣除项目的基本规定
……
4.7 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策
……
4.8 税收政策之房地产开发成本扣除政策
……
4.9 税收政策之房地产开发费用扣除政策
……
4.10 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策
……
4.11 税收政策之其他各项扣除规定
……
4.12 税收政策之清算扣除项目税务审核
……
附 录
……
第5章 土地增值税清算之清算税款计算及后续处理
5.1 清算税款计算与申报流程
……
5.2 土地增值税清算鉴证政策
……
5.3 土地增值税清算及税务机关审核政策
……
5.4 土地增值税清算后税收政策
……
5.5 土地增值税清算综合案例
……
附录
……
第6章 单独出售土地、旧房及购买在建工程再开发的土地增值税业务
6.1 转让旧房业务
……
6.2 转让土地使用权业务
……
6.3 在建工程土地增值税政策
……
附 录
……
第7章 土地增值税清算检查业务
7.1 预征、核定征收检查及相关延伸检查
……
7.2 涉及收入确定的检查
……
7.3 涉及成本费用的检查
……
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