土地及房产交易重点实务法律问题分析

　　土地交易 一级市场：国有土地使用权出让、划拨法律问题 二级市场：国有土地使用权转让、抵押、合作开发法律问题 房产交易 房屋买卖合同效力纠纷 认购合同纠纷及广告宣传纠纷 房屋买卖合同履行纠纷及违约责任纠纷 房地产交易（土地出让、转让、抵押、合作开发；房产转让、抵押）是实务中纠纷高发、疑难问题聚集的领域。本书以“交易”为线索，从庞杂的房地产法律实务中撷取交易内容为写作核心，串联起土地交易和房产交易法律问题。 本书内容分为两部分，第一部分是土地交易问题，内容细分为一级市场交易（国有土地使用权出让、划拨）和二级市场交易（国有土地使用权转让、抵押、合作开发） ;第二部分是房产交易问题，根据房产交易流程先后顺序，梳理分析了房屋买卖合同效力纠纷、认购合同纠纷及广告宣传纠纷、房屋买卖合同履行纠纷及违约责任纠纷几个方面的实务难点。 本书以问题为导向，梳理了实务中发现的具有代表性、典型性和疑难性的问题，以法律、行政法规、司法解释、重要部门规章等作为主要论据。对于存在观点争议的，注重引用法学名家或最高人民法院司法观点，不对学理问题展开深人讨论。此外，为了读者在实务中使用，对一些存在重大争议尚无定论的实务问题，也在书中提示读者注意争议的客观存在，灵活应用观点。

　　李霄然，中国人民大学法律硕士。北京德和衡律师事务所合伙人律师，房地产业务中心管理总监。第十届、第十一届北京市律师协会土地与房地产法律专业委员会委员，微博“房产315”律师团成员，北京市12355青少年心理与法律服务热线公益律师。荣获亚洲著名法律媒体《商法》（ China Business Law Journal）卓越律所大奖（德和衡所）之房地产投资领域奖项代表律师（ 2022年度）。 李霄然律师于2007年从事律师工作，专注于房地产诉讼仲裁、房地产投资并购、民商事合同争议解决领域。办理数百起诉讼仲裁案件，其中包括国务院土地行政裁决案件、最高人民法院及数地高级人民法院审理的重大疑难案件，形成了精益的办案风格，并积累了丰富的实务经验。 李霄然律师从业十五年以来，致力于法律实务经验总结和研究探索，参与编写《房地产企业常见法律问题及风险防控》（法律出版社2016年出版） ， 撰写上百篇法律实务文章，数十篇文章被知名法律数据库收录或被专业媒体转载。

目录
第一篇　土地交易篇
第一节　国有土地使用权出让、划拨法律问题（一级市场）
　1.我国采取怎样的建设用地使用权基本供应制度？
　2.如何理解国有建设用地使用权出让概念？出让的主体、客体有哪些实务操作问题？
　3.国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同？
　4.国有建设用地使用权出让方式有哪些？实务中如何准确界定“招拍挂”出让和协议出让的范围？
　5.“土地招拍挂”出让制度的历史由来是怎样的？什么是“8.31大限”？
　6.国有土地使用权出让合同与国有土地使用权转让合同的区别？
　7.改变国有建设用地用途应当遵循哪些基本法律规则？
　8.受让人申请变更土地用途后，如何处理出让金调整问题？
　9.改变容积率应遵循哪些规范要求？依法改变容积率后出让金应当如何处理？
　10.国有土地使用权出让合同约定办理政府批准手续后生效，未办理批准是否影响合同生效？
　11.开发区管理委员会签署的国有土地使用权出让合同效力如何？
　12.未经公开竞价出让经营性国有建设用地，出让合同效力如何？
　13.未经批准出让国有土地使用权，出让合同效力如何？如何处理？
　14.国有土地使用权拍卖、挂牌成交确认书的性质
　15.因闲置土地提前收回国有土地使用权以及追缴欠付出让金纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷？
第二节　国有土地使用权转让、抵押、合作开发法律问题（二级市场）
　1.地产转让中股权转让方式与资产转让方式有哪些主要区别？
　2.收购地产项目时需重点关注哪些土地使用权过户条件和限制？
　3.土地使用权出让合同义务是否随土地转让而转移？
　4.未取得土地使用权证书转让国有土地使用权，转让合同效力如何？
　5.一地多转、一房多卖、一房多租的处理规则如何？
　6.划拨土地未经批准是否可以转让？
　7.划拨土地转让方式有哪些？
　8.房地产抵押有哪些基本问题？
　9.房屋和土地使用权分别抵押的效力关系和受偿问题
　10.在建工程抵押主要注意哪些法律实务问题？
　11.抵押划拨土地及地上房产应注意哪些主要规则？
　12.抵押权与工程价款优先权、购房人优先权、承租权、土地出让金收取权的冲突处理规则如何？
　13.合作开发房地产过程中增加投资及加盖违建的处理规则如何？
　14.合作开发房地产合同的要件和转性问题
　15.合作开发房地产合同对主体的特殊要求以及违反要求对合同效力的影响？
第二篇　房产交易篇
第一节　房屋买卖合同效力纠纷
　1.房屋买卖中所签署的阴阳合同效力如何？
　2.商品房预售许可证缺失或瑕疵对合同效力有哪些影响？
　3.未办理商品房预售登记是否影响预售合同效力？
　4.商品房包销合同性质如何？包销人不具备房地产经营资格是否影响包销合同效力？
第二节　认购合同纠纷及广告宣传纠纷
　1.当事人一方违反预约合同中订立本约合同的约定，是否可以请求法院判令强制缔约？
　2.商品房认购合同的法律性质、转化及违约责任问题
　3.商品房销售宣传广告是否属于合同要约？
第三节　房屋买卖合同履行纠纷及违约责任纠纷
　1.房屋所有权登记常见疑难问题
　2.如何认定商品房交付的法定最低标准？
　3.商品房交付中常见疑难问题
　4.房产买卖差价赔偿问题
　5.共有房产处分疑难问题
　6.借名买房的法律问题
　7.逾期交房和逾期办证违约金的时效及调整问题