REITs：实现公共资产证券化的金融模式

　　2020年4月中国证监会与国家发改委发布推行基础设施REITs试点文件，2021年6月我国第一批9支基础设施REITs成功发行并在沪深股市上市交易。通过推动REITs试点，让资产证券化落地我国，可以有效扩大直接融资，减少刚性兑付，实现存量基础设施资产的新旧动能转换，有效增强新的投资能力，化解高负债风险，促进国内大循环，促进我国经济平稳健康增长。本书深入探讨了REITs实现政府公共资产证券化的可行性及具体路径，对解决我国地方政府眼下的现实问题有一定的参考意义。

　　孟明毅男，英国伦敦政治经济学院经济学学士、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士、北京大学光华管理学院经济学博士，师从著名经济学家厉以宁教授。从事金融行业多年，曾就职于雷曼兄弟公司（欧洲）、野村证券（亚太）、美国铁狮门房地产公司（中国区）等多家知名企业。现任汇力投资基金管理有限公司执行总裁、中化汇力投资管理有限公司副董事长等职位，第十二届北京市青年联合会常务委员。国务院发展研究中心REITs课题组与国家发改委产经所REITs课题组成员，中国资产证券化论坛基础设施专业委员会主任委员，深入研究资产证券化，著有《中国企业资产证券化发展问题研究》一书。 侯梨智女，中山大学EMBA，清华大学五道口金融学院CEO，三农金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。主要研究领域：通过科技金融手段，实现精准助农，为传统金融机构覆盖不到、服务不好的中小农户解决生产资金和销售渠道的困难，成为绿色金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。 王悦女，美国宾夕法尼亚商学院金融硕士，清华大学五道口金融学院CEO，和合资本董事长，曾任新加坡德勤和中国德勤审计及咨询部门资深顾问，曾任杨树资本集团总裁并主导旗下多家上市公司资本战略，专注于产业投资和并购重组，发起并主导上市公司京蓝科技、长江健康、天泽信息等多项产业投资和并购重组，交易规模超过50亿元人民币。具备丰富的A股和港股上市服务经验，对资本市场机构运作、上市公司投资者管理、公司财务和战略咨询有深刻理解在生态环保、医疗大健康和先进制造业行业领域有深入的研究和丰富的投资经验。著有《乡村振兴战略》。 黄艳琼女，北京大学光华管理学院金融学学士、统计学学士，经济学硕士学位，北京大学FICC校友俱乐部秘书长。2008-2015年担任瑞银证券股份有限公司固定收益部董事，先后从事资产证券化、固定收益销售交易业务以及投资顾问业务负责人。现担任北京大然私募基金管理有限公司董事长。

序言
第一章REITs启航
第一节REITs的介绍
一、REITs的基本概念
二、REITs的分类
三、REITs的特点
四、REITs的益处
五、REITs的模式
第二节REITs试点正式启航
一、认识REITs
二、公募REITs破冰
三、基础设施REITs
四、REITs规模
第三节为什么需要REITs
一、生逢其时的REITs
二、商业地产的现状与痛点
三、住宅地产的现状与痛点
四、抵押型REITs收益与抗风险能力相对齐高
第四节国外REITs发展情况概述
一、美国REITs发展概述
二、日本REITs发展概述
三、新加坡REITs发展概述
第五节国内REITs发展情况概述
一、类REITs产品
二、最早的REITs产品尝试
三、REITs在国内的发展
第六节REITs和政府PPP项目相结合的益处
一、政府PPP项目的现状和困境
二、REITs盘活存量资产
第二章REITs与地方债
第一节公共资产
一、公共资产的定义与范围
二、公共资产的特点
三、海外公共资产
第二节用REITs解决地方债问题迫在眉睫
一、地方债整体规模
二、地方债省区规模
三、我国地方债特点
第三节中国式“次贷”
一、地方债核心问题
二、地方债存在的风险
三、目前解决地方债的主要方式及存在的问题

第三章 用REITs化解地方债
第一节用REITs解决地方债的思路
一、用REITs解决地方债的现实需求
二、用REITs解决地方债的思路与路径
三、用REITs解决地方债的案例分析
第二节REITs的比较优势
一、REITs自身的优势
二、用REITs化解地方债的优势
第三节用REITs化解地方债的重要现实意义
第四章 REITs产品的设计路径
第一节REITs产品设计的前提条件
一、参与者
二、基础资产
三、法律法规
第二节REITs产品的设计思路
一、权益类REITs产品的设计思路
二、固定收益类REITs产品的设计思路
三、基础设施REITs与商业物业REITs的设计差异
第三节设计方案
一、产品规模、产品期限与收益分配方式
二、分层结构
三、退出方式
四、交易结构
五、其他条款
第五章 REITs产品的税收问题
第一节REITs产品设立与投资环节税费
一、产品设立与投资环节产生的税费
二、产品设立与投资环节的税费承担主体
三、产品设立与投资环节的税费种类
第二节REITs产品运营环节税费
一、基础资产运营相关税费
二、收益分红相关税费
三、运营环节的其他税费
第三节REITs产品流转与退出环节税费
一、购买产品环节税费
二、赎回与转让产品环节税费
三、产品退出环节税费
第四节关于REITs产品税负的建议
一、现行政策下REITs产品税收筹划要点
二、我国REITs产品税收政策问题
三、REITs产品税收政策制定的建议
四、其他国家或地区REITs立法税收政策对比
第六章 REITs试点政策解读
第一节REITs试点的政策沿革
第二节REITs试点新政的核心摘要
第三节关于REITs试点的三大条件解读
一、对项目的权属情况的要求
二、对项目收益及现金流要求
三、对发起人和运营方的要求
第四节REITs试点工作的前瞻
一、项目试点工作面临的有利条件和机遇
二、项目试点工作可能面临的问题与解决方式
三、项目试点工作的前瞻
第七章 公共资产REITs的案例与发展
第一节国内基础设施REITs案例
一、概况
二、高速公路类
三、仓储物流类
四、产业园区类
五、公用事业类
第二节海外公共资产REITs案例
一、概况
二、基础设施类
三、数据中心类
四、自助仓储类
五、工业园区类
六、亚太市场公共资产REITs案例
第三节不动产离岸中心模式
一、离岸结构对比
二、不动产SPV体系
三、不动产离岸中心
第四节公共资产REITs的未来发展
一、未来发展
二、新公共基础设施建设
三、社会主义共同富裕
参考文献
附录
附录1：以不动产估值测算为例的收益还原法介绍

附录2：REITs不动产资产评估方法选用
附录3：基础设施REITs试点政策
附录4：基础设施REITs地方推进政策