房地产企业会计与税务实务操作全书

　　房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。《房地产企业会计与税务实务操作全书》根据新的会计法规和税收政策，对房地产开发企业实际经营过程中涉及的税务与会计事项进行分析，涵盖房地产开发和经营的各个阶段。本书内容丰富，逻辑性强，包含房地产开发企业的税务与会计实务处理案例，通俗易懂，实用性强，旨在让读者全面把握房地产开发企业税务与会计理论和实际操作。《房地产企业会计与税务实务操作全书》适合房地产开发企业财税工作人员、房地产开发企业管理者、会计师事务所工作人员，以及高校研究学习房地产税务与会计的师生阅读和使用。

　　邢铭强中央财经大学管理学博士，兰州财经大学会计学教授，会计学院副院长。甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会计划预算审查咨询专家。多家上市企业独立董事。主要研究领域及方向为：财务会计理论与方法，房地产行业会计与纳税实务等。

第 1 章 房地产开发企业税务与会计实操概述
1．1 房地产开发经营概述 1
1．1．1 房地产开发企业的类型与主要业务 1
1．1．2 房地产开发业务的主要特征 3
1．1．3 房地产开发经营的主要流程 3
1．2 房地产开发企业税收概述 6
1．2．1 房地产开发企业的税收体制演进 6
1．2．2 房地产开发涉及税费概述 11
1．3 房地产开发企业会计基础理论 22
1．3．1 房地产开发企业的主要业务及经营特点 22
1．3．2 房地产开发企业会计概述 25
第 2 章 企业设立阶段的税务与会计处理
2．1 企业设立条件 35
2．1．1 内资房地产开发企业的设立要求 35
2．1．2 外商投资房地产开发企业的设立要求 38
2．1．3 注册资本与利息的税前扣除 39
2．1．4 项目资本金的要求 40
2．1．5 新设立房地产开发企业的备案程序 42
2．2 企业设立阶段的税务处理 42
2．2．1 房地产开发企业设立阶段涉税问题 42
2．2．2 房地产开发企业设立阶段的纳税计算 56
2．2．3 开办费的开支范围 58
2．3 房地产开发企业筹办期的界定与开办费的税务处理 58
2．3．1 筹办期的概念 58
2．3．2 开办费的税务处理 58
2．4 房地产开发企业设立阶段会计处理 59
2．4．1 实收资本的核算 59
2．4．2 资本公积的核算 65
第3 章 取得土地使用权阶段的税务与会计处理
3．1 我国土地制度 69
3．1．1 土地管理的基本制度 70
3．1．2 土地的承包经营 71
3．1．3 土地征收和建设用地供应制度 72
3．2 取得土地使用权的途径 76
3．2．1 以出让方式取得国有土地使用权 76
3．2．2 以划拨方式取得国有土地使用权 78
3．2．3 以转让方式取得国有土地使用权 79
3．2．4 购买在建工程 80
3．2．5 合作开发 81
3．3 取得土地使用权阶段的税务处理 82
3．3．1 城镇土地使用税 83
3．3．2 契税 97
3．3．3 耕地占用税 109
3．3．4 印花税 112
3．3．5 其他税种 114
3．4 拆迁补偿的税务及会计处理 116
3．4．1 拆迁补偿的形式 116
3．4．2 拆迁补偿的基本程序 117
3．4．3 拆迁补偿的税务及会计处理概述 117
3．4．4 搬迁补偿的税务及会计处理具体内容 120
3．4．5 拆迁过程中的其他典型问题 122
3．4．6 “三旧” 改造九种模式的税务处理规定 126
3．5 取得土地使用权阶段的会计处理 132
第4 章 开发建设阶段的税务与会计处理
4．1 开发建设阶段业务概述 139
4．1．1 项目策划设计环节 139
4．1．2 项目准备环节 140
4．1．3 项目施工环节 140
4．1．4 项目竣工验收环节 141
4．2 开发建设阶段的税务处理 141
4．2．1 主要税种的处理 141
4．2．2 合作开发模式下的税务处理 142
4．2．3 开发建设阶段典型问题 153
4．3 开发产品成本的核算和分配 161
4．3．1 开发成本及其核算概述 161
4．3．2 成本费用的归集与分配 172
4．4 公共配套设施费的会计核算 179
4．4．1 成本对象的核算和确定 179
4．4．2 会计核算方法 181
4．5 土地开发成本与代建工程成本会计核算 186
4．5．1 土地开发成本会计核算 186
4．5．2 代建工程成本会计核算 188
第5 章 销售(预售) 阶段的税务与会计处理
5．1 销售(预售) 阶段业务概述 189
5．1．1 土地使用权转让 189
5．1．2 商品房销售 202
5．1．3 精装修房销售 207
5．1．4 其他建筑物销售 208
5．1．5 代建工程 208
5．1．6 其他业务 209
5．2 销售(预售) 房款的税务与会计处理 209
5．2．1 会员费、诚意金的税务与会计处理 210
5．2．2 定金的税务与会计处理 210
5．2．3 代收款项的税务与会计处理 211
5．3 商品房销售收入的税务与会计处理 213
5．3．1 收入的确认与计量 213
5．3．2 税法关于收入的确认与计量的规定 216
5．3．3 房地产销售收入的会计处理 219
5．3．4 商品房面积差的会计处理 220
5．3．5 委托销售收入的会计处理 220
5．3．6 销售退回的税务与会计处理 221
5．3．7 打折促销和首付打折销售的税务处理 222
5．3．8 违约金收支的税务处理 224
5．4 商品房销售成本的税务与会计处理 227
5．4．1 开发产品的税务与会计处理 227
5．4．2 开发产品销售时的税务与会计处理 227
5．4．3 成本差异的税务与会计处理 228
5．5 社会保障性住房政策优惠及税收实践应用 229
5．5．1 配建社会保障性住房税务处理 229
5．5．2 公共租赁住房建设和运营的税收优惠 231
5．5．3 棚户区改造的税收优惠 233
5．5．4 开发经济适用住房的政策优惠 235
5．6 商品房转让及销售的会计处理 238
5．6．1 商品房销售收入的会计核算 238
5．6．2 土地使用权转让的会计核算 251
5．6．3 配套设施转让的会计核算 253
5．6．4 销售周转房的会计核算 253
5．6．5 代建工程收入的会计核算 254
5．6．6 其他业务收入的会计核算 254
第6 章 其他业务的税务与会计处理
6．1 出租和自营物业的税务处理 257
6．1．1 出租和自营物业税务处理概述 257
6．1．2 出租和自营物业后续支出的会计核算 259
6．1．3 出租和自营物业处置的会计核算 259
6．1．4 自营物业对外投资的税务处理 260
6．2 旧城改造项目税收政策实践应用 261
6．2．1 拆迁基本程序 261
6．2．2 拆迁相关政策 262
6．2．3 应关注的问题 263
6．3 代建开发房地产的税务与会计处理 267
6．3．1 代建模式应符合的条件 267
6．3．2 代建模式的税务与会计处理 268
第7 章 房地产企业涉及税种的税务处理
7．1 增值税的税务处理 269
7．1．1 纳税人 269
7．1．2 基本政策 269
7．1．3 征税范围 270
7．1．4 税率、征收率和预征率 271
7．1．5 应纳税额的计算 271
7．1．6 征收管理 276
7．1．7 税收优惠与发票开具规定 277
7．1．8 案例分析 291
7．2 城市维护建设税及教育费附加的税务处理 297
7．2．1 城市维护建设税的税务处理 297
7．2．2 教育费附加的税务处理 304
7．3 土地增值税的税务处理 307
7．3．1 增值额与适用税率 307
7．3．2 旧房销售的土地增值税的税务处理 310
7．3．3 企业重组过程中涉及的土地增值税的税务处理 314
7．3．4 案例分析 316
7．4 房产税的税务处理 319
7．4．1 征收方法 319
7．4．2 纳税义务发生时间 323
7．4．3 缴纳时间 324
7．4．4 税收优惠 324
7．4．5 案例分析 327
7．5 城镇土地使用税的税务处理 328
7．5．1 纳税人 328
7．5．2 征税范围 329
7．5．3 计税依据 329
7．5．4 税率及应纳税额的计算 330
7．5．5 减免税规定 331
7．5．6 纳税义务发生时间 335
7．5．7 纳税地点 337
7．5．8 纳税期限 337
7．5．9 计征城镇土地使用税的期间及计税方法 337
7．5．10 案例分析 339
7．6 企业所得税的税务处理 342
7．6．1 纳税人 342
7．6．2 征税范围 343
7．6．3 税率及应纳税额的计算 344
7．6．4 减免税规定 350
7．6．5 纳税义务发生时间 354
7．6．6 纳税地点 355
7．6．7 纳税期限 356
7．6．8 案例分析 356
第8 章 土地增值税清算
8．1 土地增值税清算概述 360
8．1．1 土地增值税的清算对象、清算条件及土地增值
税清算常见问题360
8．1．2 土地增值税清算的时点 361
8．2 土地增值税清算成本的确认 362
8．2．1 计算增值额的扣除项目 362
8．2．2 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析 364
8．3 旧房转让的土地增值税计征 368
8．3．1 什么是旧房 368
8．3．2 转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析 371
8．4 土地增值税清算案例分析 374
第9 章 利润形成及分配阶段税务与会计处理
9．1 利润形成阶段的税务处理 379
9．1．1 利润的构成 379
9．1．2 企业所得税的计算 380
9．2 利润分配阶段的税务处理 386
9．2．1 利润分配的流程 386
9．2．2 利润分配的税务处理 386
9．3 利润形成及分配的税务与会计处理 387
9．3．1 案例分析 387
9．3．2 利润形成及分配的会计处理 390
第 10 章 企业所得税的预缴与汇算清缴
10．1 企业所得税的预缴与汇算清缴概述 393
10．1．1 企业所得税的预缴 393
10．1．2 企业所得税的汇算清缴 396
10．2 企业所得税汇算清缴的纳税调整 404
10．2．1 收入确认的纳税调整 404
10．2．2 视同销售的纳税调整 405
10．2．3 业务招待费、广告费和业务宣传费的纳税调整 405
10．2．4 利息支出的纳税调整 406
10．2．5 罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整 406
10．2．6 税收滞纳金的纳税调整 406
10．2．7 准备金的纳税调整 407
10．2．8 销售未完工开发产品取得收入的纳税调整 407
10．2．9 未取得发票及其他不合规票据的纳税调整 408
10．2．10 因土地增值税清算而退还企业所得税的纳税调整408
10．3 企业所得税预缴与汇算清缴案例分析409
第 11 章 房地产企业特殊业务的税务与会计处理
11．1 企业分立的税务处理 412
11．1．1 企业分立的类型 412
11．1．2 企业分立的流程 413
11．1．3 企业分立的税务处理 414
11．2 企业合并的税务处理 416
11．2．1 企业合并及其特征 416
11．2．2 企业合并的流程 416
11．2．3 企业合并具体税务处理 417
11．3 特殊业务税务处理案例分析419