房地产开发企业全业务链税收实操指引

　　房地产开发涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，所以税务管理是房地产开发企业运营管理极其重要的组成部分。提高税务风险防范意识，加强税务管理，对房地产开发企业具有举足轻重的作用。为帮助房地产开发企业财务人员系统地掌握房地产税收知识，更好地应对“营改增”后的涉税风险，《房地产开发企业全业务链税收实操指引》以房地产财务经营的视角，从房地产开发企业全业务链出发，先讲述房地产税收管理、房地产财务运营管理基础知识，然后分别介绍房地产开发经营五大阶段的税收实操知识，而后介绍三大业务模块，即税务风险管理、房地产财税核算、发票与合同管理的实操知识，带领读者建立系统的房地产税收管理知识框架，帮助读者快速学习和成长。书中提供了大量的图表、流程和案例，是房地产开发企业财务人员工具书。《房地产开发企业全业务链税收实操指引》适合房地产开发企业各级管理者、财务人员、高校相关专业师生，以及对房地产税收知识感兴趣的读者阅读和使用。

　　伍刚管理学学士，注册会计师，有二十余年财务工作经验。2002年进入房地产业，先后在外资地产企业和多家国内地产集团任职，具有丰富的财务总监职业经验和扎实的财务运营管理实战经验，专精于房地产财务运营管理、税收管理，曾在多个刊物、公众媒体上发表财税文章。

第 一章 房地产税收管理概述
第 一节 房地产税收管理框架 002
一、组织维度 002
二、专业维度 007
第二节 房地产税收管理重点 011
第三节 如何进行税收实操 014
一、房地产开发企业经营逻辑 014
二、税收实操“三性” 017
第二章 房地产财务运营管理概述
第 一节 房地产运营管理概述 022
一、房地产价值链 022
二、房地产经营逻辑 025
三、大运营介绍 028
第二节 房地产财务运营要点 028
一、房地产财务管理特点 029
二、财务运营的逻辑框架 030
三、财务运营体系 032
第三节 房地产税收管理与财务运营的关系 033
第三章 企业设立阶段的税收实操指引
第 一节 企业设立阶段税收实操指引 036
一、税收方面 037
二、融资方面 041
第二节 公司股权设置实操指引 043
一、股权设置的基本模式 043
二、股权比例的要求 048
第三节 企业重组实操指引 050
一、普通重组税收实操 050
二、特殊性税务重组税收实操 055
第四章 土地获取阶段的税收实操指引
第 一节 土地获取阶段税收管理概述 062
第二节 资产收购的实操指引 063
一、土地作价入股的税收实操 064
二、在建工程转让的税收实操 068
第三节 拆迁拿地的实操指引 072
一、拆迁成本的税收实操 072
二、货币性补偿的税收实操 074
三、非货币性补偿的税收实操 077
第四节 合作开发方式的实操指引 083
一、合作建房的分类 084
二、不成立合营公司模式的税收实操 084
三、成立合营公司模式的税收实操 089
四、合作开发的假投资模式税收实操 091
第五节 股权收购方式的实操指引 093
一、股权收购的基本模式 093
二、股权转让的税收实操 095
三、增资收购的税收实操 097
四、合并收购的税收实操 098
第六节 代建方式的实操指引 099
一、纯取费代建 100
二、股权式代建 100
第五章 开发建设阶段的税收实操指引
第 一节 开发建设阶段税收管理概述 104
第二节 成本对象 105
一、成本对象划分方法 106
二、成本对象设置方法 107
第三节 成本项目 109
一、成本项目主要内容 109
二、企业所得税与土地增值税中成本项目的异同 110
第四节 开发成本的分配与结转 114
一、成本对象化实操指引 114
二、成本分配实操指引 116
三、成本结转实操指引 120
第五节 资金、利息及费用处理实操指引 121
一、股东投入的税收实操 122
二、借款费用的税收实操 123
三、费用的税收实操 126
第六章 销售阶段的税收实操指引
第 一节 销售阶段税收管理概述 130
第二节 收入确认的税收实操 130
一、三大税种中收入实现时间的异同 131
二、预缴增值税与预缴土地增值税的差异 132
三、视同销售收入的确认 133
第三节 不同销售方式的税收实操 137
一、代理销售方式的税收实操 137
二、“买赠”销售方式的税收实操 138
三、精装修的税收实操 142
四、地下车位的税收实操 145
第四节 代收款项实操指引 150
一、增值税的税收实操 150
二、企业所得税的税收实操 151
三、土地增值税的税收实操 151
第七章 清算阶段的税收实操指引
第 一节 清算阶段税收管理概述 154
第二节 增值税清算实操指引 155
一、增值税预缴 155
二、增值税清算 156
第三节 企业所得税清算实操指引 158
一、企业所得税预缴 158
二、企业所得税清算 160
第四节 土地增值税清算实操指引 165
一、土地增值税预缴 165
二、土地增值税清算 166
第八章 税务风险管理实操指引
第 一节 房地产纳税评估实操指引 178
一、纳税评估基本流程 178
二、纳税评估指标分析实操 180
第二节 税务管理体系实操指引 186
一、税务管理机构 187
二、税务管理流程 187
第三节 税收预算管理实操 192
一、业务链的税收预算管理 193
二、全周期的税收预算管理 197
第九章 房地产财税核算实操指引
第 一节 收入核算实操指引 204
一、诚意金 206
二、定金 206
三、房款 207
四、代收款项 208
第二节 成本与费用核算实操指引 209
一、土地成本核算 209
二、开发成本及费用核算 210
第三节 三大税种核算实操指引 213
一、增值税核算 213
二、土地增值税核算 219
三、企业所得税核算 219
第四节 其他业务核算实操指引 220
一、租金收入核算 220
二、视同销售核算 222
第十章 发票与合同管理实操指引
第 一节 发票管理实操指引 226
一、发票管理基础规范 226
二、发票管理风险应对 230
三、发票管理要点 233
第二节 合同管理实操指引 236
一、合同管理部门职责 236
二、财务审核要点 237