房地产开发企业破产程序中的权利冲突

　　本书是两位作者在多年从事破产管理人的业务中，以实际处理大量房地产开发企业破产清算和重整案件的经验为素材，对各种复杂权利冲突的研究和总结。全书分为十四章，整体结构基本是按照权利优先顺位从*优到次优、再次，并依此递推的顺序安排。第*章到第七章分别论述各类商品房买受人在破产程序中的权利及保护。第八章到第十一章分别探讨除商品房买受人权利之外的建设工程款优先权、抵押权、让与担保优先受偿权、建设用地使用权出让金共益债务、劳动债权法定优先权等各类法定优先权和不动产担保物权在破产程序中的地位、权利冲突解决规则。第十二章、第十三章和第十四章分别探讨债务重组所得税劣后清偿的应然性、合作开发房地产合同的破产法属性及借名开发房地产合同的民商法属性与破产法属性等前沿问题。

　　刘加桓 法律硕士，厦门市律师协会破产重组专业委员会主任，福建联合信实律师事务所重整与清算法律事务部主任。王　平 法学学士，厦门市破产管理人协会会长、厦门市律师协会副会长。

目　　录

绪　论
第一章　商品房买卖合同继续履行的破产法逻辑
　一、破产程序中未履行完毕商品房买卖合同的界定
　　（一）破产法上未履行完毕的合同概述
　　（二）破产法上未履行完毕的商品房买卖合同的界定
标准
　二、商品房买卖合同继续履行的观点与评析
　　（一）管理人合同选择履行权理论
　　（二）被征收人产权调换房屋优先权理论
　　（三）商品房消费者优先权理论
　　（四）预告登记破产阻却效力理论
　　（五）特定物买卖优先权理论
　　（六）取回权理论
　　（七）公平原则理论
　　（八）维稳理论
　三、商品房买卖合同继续履行的破产法逻辑
　　（一）商品房买受人对相应商品房享有优先受偿权
　　（二）商品房上不存在优先于商品房买受人的第三人权利
　　（三）商品房必须是已建成的现房
第二章　破产程序中被征收人权益保护
　一、国有土地上房屋征收法律关系概述
　二、被征收人产权调换房屋的法律属性
　　（一）被征收人产权调换房屋概述
　　（二）被征收人产权调换房屋的破产法属性
　三、破产程序中被征收人权益保护
　　（一）对规划限定用于产权调换的房屋享有取回权
　　（二）对规划未限定用于产权调换的房屋享有优先权
　四、农村宅基地上房屋征收中的被征收人权益保护
第三章　破产程序中的商品房消费者优先权
　一、商品房消费者的界定
　二、商品房消费者权利属性
　　（一）商品房消费者对所购买商品房享有优先权
　　（二）赋予商品房消费者优先权的理论基础
　三、破产程序中商品房消费者权益保护
第四章　破产程序中的网签备案与预告登记
　一、房地产开发企业破产程序中的网签备案
　　（一）网签备案制度概述
　　（二）破产程序中网签备案的注销
　二、房地产开发企业破产程序中的预告登记
　　（一）预告登记概述
　　（二）预告登记的破产阻却效力
　　（三）预告登记商品房买受人债权清偿
第五章　破产程序中单纯未履行完毕的商品房买卖合同
　一、一方未履行完毕的商品房买卖合同
　　（一）商品房买受人一方未履行完毕的商品房买卖
合同处理规则
　　（二）房地产开发企业一方未履行完毕的商品房
买卖合同处理
　二、双方均未履行完毕的商品房买卖合同
第六章　破产程序中的以房抵债
　一、以房抵债的交易构造
　　（一）直接以房抵债的交易结构
　　（二）间接以房抵债的交易结构
　二、以物抵债法律性质的理论与实践
　　（一）大陆法系债法中的代物清偿、新债清偿和债的
更改与以物抵债
　　（二）《民法典》语境下的合同变更与以物抵债
　三、破产程序中的以房抵债的处理
　　（一）构成代物清偿的以房抵债
　　（二）构成新债清偿的以房抵债
　　（三）构成债的更改的以房抵债
第七章　与商品房买卖合同相关的破产费用和共益债务
　一、破产费用和共益债务
　　（一）破产费用与共益债务定义
　　（二）破产费用和共益债务的范围
　　（三）破产费用和共益债务的功能
　　（四）破产费用和共益债务的形成机制
　二、与商品房买卖合同有关的共益债务的识别
　　（一）管理人拒绝履行一方未履行完毕的合同产生的共益债务
　　（二）管理人继续履行或者解除待履行合同产生的共益债务
　　（三）合同无效或被撤销产生的共益债务
　三、破产费用和共益债务与担保债权冲突解决
第八章　破产程序中的建设工程款优先权
　一、建设工程款优先权
　　（一）建设工程款优先权的定义
　　（二）建设工程款优先权的特征
　　（三）建设工程款优先权的范围
　　（四）建设工程款优先权的性质
　二、破产程序中建设工程款优先权与其他优先受偿权冲突解决规则
　　（一）商品房消费者优先权优先于建设工程款优先权受偿
　　（二）建设工程款优先权并存时按照欠付建设工程款的比例受偿
　　（三）建设工程款优先权优先于抵押权受偿
　　（四）承包人向第三人放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的效力
　　（五）以最有利于自己权利实现的方式行使建设工程款优先权
　　（六）先就建设工程中无其他优先受偿权的部分优先受偿
第九章　破产程序中的不动产抵押权和让与担保优先受偿权
　一、破产程序中的不动产抵押权
　　（一）不动产抵押概述
　　（二）不动产抵押权与其他优先受偿权冲突解决规则
　二、破产程序中的不动产让与担保
　　（一）让与担保概述
　　（二）让与担保效力
　　（三）让与担保构成要件
　　（四）不动产让与担保优先受偿权与其他优先受偿权冲突解决规则
第十章　破产程序中的建设用地使用权出让金
　一、建设用地使用权出让金概述
　二、建设用地使用权出让金的破产法属性
　　（一）私法债权与公法债权之争
　　（二）建设用地使用权出让金法定特别优先权之否定
　　（三）建设用地使用权出让金共益债务性质
　三、建设用地使用权出让金的清偿
第十一章　破产程序中的劳动债权
　一、劳动债权的范围与清偿
　　（一）劳动债权的范围
　　（二）不属劳动债权部分
　　（三）劳动债权的清偿
　二、经仲裁裁决或法院判决的劳动债权的强制调整
　三、垫付破产企业职工的欠薪及安置费的清偿
　　（一）政府或第三方垫款解决破产企业职工欠薪和安置费的清偿
　　（二）欠薪保障基金垫付的款项清偿
第十二章　债务重组所得税劣后清偿的应然性
　一、破产程序中债务减免的收入属性
　二、债务重组所得税在现行税法及破产法中的地位
　　（一）债务重组所得税在现行税法中的法律地位
　　（二）债务重组所得税在现行破产法中的法律地位
　三、破产程序中的债务重组所得税重新定位——劣后债权
　　（一）债务重组所得税不属破产受理后新生的负债而具有破产债权属性
　　（二）破产程序中的债务重组所得税法律地位重构——劣后债权
第十三章　合作开发房地产合同的破产法属性
　一、合作开发房地产合同
　　（一）合作开发房地产合同概述
　　（二）合作开发房地产合同的法律规制
　　（三）合作开发房地产合同的一般民商法属性
　　（四）合作开发项目的财产归属
　　（五）合作开发项目负债的承担
　二、破产法语境下的合作开发房地产合同
　　（一）合作开发房地产合同的解除
　　（二）合作开发项目财产的破产法属性
　　（三）合作开发项目负债的破产法属性
第十四章　借名开发房地产合同的破产法属性
　一、借名开发房地产合同
　　（一）借名开发房地产合同概述
　　（二）借名开发房地产合同的法律适用
　二、破产法语境下的借名开发房地产合同
　　（一）借名开发房地产合同的终止
　　（二）借名开发项目财产的破产法属性
　　（三）借名开发项目负债的破产法属性
余　论
　一、完善和构建不同层次及不同优先等级的破产债权体系
　二、确立权利行使的规则
主要参考文献