从零开始打造产业园区

　　产业园区的规划、建设、招商和运营是一门深奥的学问。很多产业地产领域的同行要么精通招商，要么精通运营，根本无法全程参与产业地产项目的每个环节。本书作者通过多年的摸索、总结和实战，汲取行业大咖的从业经验，运用“PBOS”模式以产业地产项目的市场拓展、产业定位、产品设计、产业招商、园区运营的全链条服务流程为主线，360°系统地介绍了产业园区项目各关键节点的解决办法，从而使读者对产业园区项目有一个全面的认识和了解，对实际工作有针对性的指导意义。 本书适合产业园区和产业地产项目高层管理人员及对此行业感兴趣的读者阅读。

　　刘晓君 湖南长沙人，副教授，资深企业培训师，被学员称为既接地气又富实效的培训导师。 倡导和践行“以产业招商为引领、以创新服务为平台，以园区建设为根本”的产业园区全链条服务理念，为产业园区提供一整套的解决方案。 就职于一家拥有25年产业园区操盘经验的产业地产集团公司，负责产业园区项目“产业定位、规划设计、建设施工和招商运营”的全链条管理咨询服务工作，操盘5个政府产业园区项目，实施政企合作，园企共建的市场化建园模式，促进地方政府产业经济高质量发展。

章      缘起——产业园区改革创新之路    6
节  产业园区发展由结构单一转变为“产城融合”. 6
一、劳动密集型产业结构单一... 6
二、升级的高新技术产业园... 7
三、功能复合的综合性园区... 7
四、“产城融合”的复合型园区... 8
第二节  产业园区的四种开发建设模式... 10
一、政府主导，园区平台公司开发建设模式... 10
二、规模龙头企业投资开发建设模式... 11
三、产业地产商投资开发建设模式... 11
四、政企合作，园企共建的综合运作模式... 12
第二章  连接——如何高效对接政府实现战略合作    16
节  了解县域产业基础情况... 16
一、获取县域产业情况资料的渠道... 16
二、应了解县域产业情况的资料... 17
第二节  向关键人传递EPC O项目价值... 18
一、发工作函... 19
二、带上集团宣传资料，做好准备工作... 19
三、抵达调研地点，开展实地调研工作... 19
四、进入会议室，面对面座谈交流... 20
第三节  签订项目战略合作框架协议... 26
一、与业务合同的不同之处... 26
二、战略合作框架协议的作用... 27
三、实务建议... 27
节  制定产业调研计划... 30
第二节  列举产业调研清单... 31
一、                        产业定位调研清单... 32
产业定位调研清单包括城市发展相关资料、产业现状相关资料、产业发展趋势相关资料三个部分。    32
二、行业定位筛选... 33
三、企业定位调研清单... 35
四、产品定位调研清单... 36
五、配套定位调研... 37
六、服务定位调研... 38
七、招商定位调研... 38
八、运营定位... 39
第三节  实施产业调研工作... 39
（一）                    政府调研小组... 40
（二）企业调研小组... 42
（三）市场调研小组... 46
第四节  定提纲，编写产业定位报告... 47
一、产业园区定位存在的问题... 48
二、如何找准园区产业定位方向... 49
三、产业园区三大定位体系梳理... 50
四、产业园区发展规划总体思路... 51
五、产业园区规划流程... 53
六、编写产业定位报告需要注意的问题... 56
第五节  研讨产业调研报告... 60
一、                        产业调研报告内部研讨会... 60
具体来说，产业调研报告内部研讨会包括以下两个方面的内容：... 60
二、产业调研报告初稿研讨会... 61
产业调研报告初稿研讨会包括以下内容：... 61
三、产业调研报告终稿研讨会... 61
第四章  蓝图——如何从产业定位向产品设计华丽蜕变    63
节  工业地产基础概念... 63
一、房地产基本术语... 63
二、工业地产基本知识... 73
三、房屋建筑基本知识... 77
第二节  总体规划设计标准... 78
一、                        总体规划原则... 79
二、总体规划布局... 79
三、总体指标控制... 80
四、建筑间距... 80
五、建筑高度及天际线... 80
六、建筑离界及退让... 81
七、停车位... 83
八、园区道路... 83
九、竖向标高... 85
十、综合管网... 85
十二、变配电站、水泵房、消控室、监控室     87
第三节  建筑单体总体设计原则与建筑工艺设计标准... 88
一、建筑单体标准平面布置... 88
二、建筑工艺设计标准... 94
三、一层建筑设计标准... 95
四、二层到顶层建筑设计标准... 96
五、公共卫生间建筑设计标准（套内卫生间毛坯交房）... 97
六、公共楼梯间建筑设计标准... 98
七、外墙建筑设计标准... 99
八、其他... 99
第四节  结构设计标准... 99
一、设计参数... 99
二、荷载取值... 100
三、结构材料... 101
四、PKPM结构模型设计标准... 101
第五节  电气设计成本控制措施... 102
一、电力负荷密度计算标准（产业园区）... 103
二、高压线路（根据负荷确定10KV/35KV）... 103
三、外电源工程成本... 104
四、变配电所... 104
五、供配电系统... 105
六、配电线路... 106
七、消防报警系统... 106
八、机电设备... 107
九、确定电气元器件品牌的范围... 107
第六节  给排水工艺设计标准... 108
一、水泵房设计优化原则... 108
二、室外给水和消防管材选用标准... 109
三、室外污水管道选用标准... 109
四、室外雨水管道选用标准... 109
五、室内消火栓选用标准... 110
六、自动喷淋系统选用标准... 110
七、化粪池选用标准... 110
八、室内给水管选用标准... 110
九、室内排水管选用标准... 111
十、给排水试验标准... 111
十一、室内外给排水主要配件范围... 111
第七节  工程建设全阶段关键节点流程图... 111
第五章  招商——以招商为引领，招商定输赢    113
节  招商团队的建设与管理... 113
一、招商团队的建设... 113
二、招商人员的基本素质... 116
三、招商团队的管理... 118
第二节  招商政策的制定与解读... 121
一、关于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引资优惠政策... 122
三、招商政策的解读... 123
四、制定差异化的招商政策... 137
五、举例... 138
第三节  招商渠道的建设与运营... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道设计八大原则... 143
三、招商渠道的分类... 143
四、产业地产招商渠道规划... 144
第四节  营销推广方案的策划... 147
一、营销推广方案的制定... 147
二、营销推广总体思路... 148
三、营销推广策划案例149
第五节  基本招商方法与招商人员素质要求... 159
一、招商引资的概念... 160
二、当前部分产业园区招商引资存在的问题... 160
三、招商引资的一般方法... 161
四、招商人员应具备的素质... 164
五、判断招商人员是否专业的标准... 165
六、招商人员能力的培养... 165
第六章  运营——四链一圈，打造园区企业成长生态圈    169
节  企业全生命周期概念与服务需求特点... 169
一、企业全生命周期... 169
二、企业发展的瓶颈与面临的困境... 170
三、园区企业发展服务需求... 171
第二节  “四链一圈”创新服务体系的内涵... 172
一、“四链一圈”... 173
二、创新服务体系... 173
三、创新服务平台... 175
第三节  园区运营管理的“三驾马车”... 177
一、物业管理是基础... 177
二、商业配套是保障... 178
三、产业运营是驱动... 178
四、园区运营服务的六个基本步骤... 180
第三节  建筑单体总体设计原则与建筑工艺设计标准... 88
一、建筑单体标准平面布置... 88
二、建筑工艺设计标准... 94
三、一层建筑设计标准... 95
四、二层到顶层建筑设计标准... 96
五、公共卫生间建筑设计标准（套内卫生间毛坯交房）... 97
六、公共楼梯间建筑设计标准... 98
七、外墙建筑设计标准... 99
八、其他... 99
第四节  结构设计标准... 99
一、设计参数... 99
二、荷载取值... 100
三、结构材料... 101
四、PKPM结构模型设计标准... 101
第五节  电气设计成本控制措施... 102
一、电力负荷密度计算标准（产业园区）... 103
二、高压线路（根据负荷确定10KV/35KV）... 103
三、外电源工程成本... 104
四、变配电所... 104
五、供配电系统... 105
六、配电线路... 106
七、消防报警系统... 106
八、机电设备... 107
九、确定电气元器件品牌的范围... 107
第六节  给排水工艺设计标准... 108
一、水泵房设计优化原则... 108
二、室外给水和消防管材选用标准... 109
三、室外污水管道选用标准... 109
四、室外雨水管道选用标准... 109
五、室内消火栓选用标准... 110
六、自动喷淋系统选用标准... 110
七、化粪池选用标准... 110
八、室内给水管选用标准... 110
九、室内排水管选用标准... 111
十、给排水试验标准... 111
十一、室内外给排水主要配件范围... 111
第七节  工程建设全阶段关键节点流程图... 111
第五章  招商——以招商为引领，招商定输赢    113
节  招商团队的建设与管理... 113
一、招商团队的建设... 113
二、招商人员的基本素质... 116
三、招商团队的管理... 118
第二节  招商政策的制定与解读... 121
一、关于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引资优惠政策... 122
三、招商政策的解读... 123
四、制定差异化的招商政策... 137
五、举例... 138
第三节  招商渠道的建设与运营... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道设计八大原则... 143
三、招商渠道的分类... 143
四、产业地产招商渠道规划... 144
第四节  营销推广方案的策划... 147
一、营销推广方案的制定... 147
二、营销推广总体思路... 148
三、营销推广策划案例149
第五节  基本招商方法与招商人员素质要求... 159
一、招商引资的概念... 160
二、当前部分产业园区招商引资存在的问题... 160
三、招商引资的一般方法... 161
四、招商人员应具备的素质... 164
五、判断招商人员是否专业的标准... 165
六、招商人员能力的培养... 165
第六章  运营——四链一圈，打造园区企业成长生态圈    169
节  企业全生命周期概念与服务需求特点... 169
一、企业全生命周期... 169
二、企业发展的瓶颈与面临的困境... 170
三、园区企业发展服务需求... 171
第二节  “四链一圈”创新服务体系的内涵... 172
一、“四链一圈”... 173
二、创新服务体系... 173
三、创新服务平台... 175
第三节  园区运营管理的“三驾马车”... 177
一、物业管理是基础... 177
二、商业配套是保障... 178
三、产业运营是驱动... 178
四、园区运营服务的六个基本步骤... 180