爱问法律百科：物业服务必知160问

　　爱问法律百科系列丛书，是一批法律专业人士为广大读者撰写的必备法律知识读物，关注民生热点，通俗易懂。 本书围绕物业服务这一主题，以问答的方式向读者介绍相关的法律知识，主要涵盖物业服务的基础知识、物业公司的责任与义务、业主的权利与义务、小区邻里关系、 物业费、小区内的人身财产损害、 业主大会的权利义务、 业主委员会的权利义务、 专项维修资金等内容，使百姓能够在相关问题上尊法、守法，遇事找法，维护自身的合法权益。

　　程筱璇 广东诺臣律师事务所律师，华南师范大学法律硕士，西南政法大学金融与法学双学士。曾在企业担任法务工作，擅长处理企业法律顾问事务及民商事诉讼案件。执业以来，每年为数十家中小企业及组织提供法律顾问服务，其中涵盖多家物业服务企业、物业管理协会，帮助客户解决大量物业领域纠纷，具有丰富的争议解决经验。 蔡文映 广东诺臣律师事务所律师。从业以来，常年服务多家物业服务企业，处理了大量物业服务领域的诉讼与非诉法律业务，通过撰写大量物业纠纷案例为物业服务企业及社区居民等进行法律知识普及，在物业服务领域拥有丰富的实务处理经验。

第一章　前期物业服务

1.什么叫前期物业服务？.............................................................................. 3

2.物业服务合同应当包含什么内容？........................................................... 3

3.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？............................. 4

4.开发商承诺免物业费就真的可以不交吗？................................................ 5

5.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？..................... 7

6.前期物业服务合同到期后，业主可以拒交物业费吗？............................. 8

7.签订购房合同时，开发商要求一并签订物业协议合法吗？..................... 9

8.前期物业服务合同尚未期满，业主可以选聘新的物业公司吗？........... 10

9.物业公司退场后，未办理移交手续怎么办？......................................... 11

10.小区停车场属于业主共有部分还是归开发商所有？............................ 12

11.业主解聘造成物业公司损失，需要承担赔偿责任吗？........................ 13

12.前期物业服务到期后，小区还没有成立业委会怎么办？.................... 14

13.物业服务合同期满，物业公司可以拒绝续签物业服务合同吗？......... 16

第二章　物业公司的责任和义务

14.物业公司的一般义务是什么？.............................................................. 19

15.物业公司的公开承诺是否属于物业服务的内容？................................ 20

16.物业公司的收支情况是否需要向业主公开？....................................... 21

17.物业公司是否可以禁止业主安装防盗网？........................................... 23

18.业主是否有权要求查看小区公共区域内的监控视频？........................ 24

19. 物业公司将部分服务事项转委托给第三方后，是否还需要对业主负责？      26

20.物业公司可以改变小区公共设施、场所的原始用途吗？.................... 27

21. 物业公司未及时响应业主报修，给业主造成了损失，需要承担责任吗？      28

22.高空抛物伤人，应该由谁担责？.......................................................... 29

23.业主在楼顶种菜，物业公司该怎么管？............................................... 31

24.物业公司有义务为业主代收快递吗？.................................................. 33

25.物业公司可以禁止业主在小区内养狗吗？........................................... 35

26.物业公司可以在小区内装隔离桩吗？.................................................. 36

27.物业公司该怎么管理小区内的井盖？.................................................. 38

28.物业公司垫付的电梯维修费能向业主追讨吗？................................... 39

29.物业公司有义务及时维修小区的公共设施吗？................................... 40

30.物业公司可以制止小区业主违规装修吗？........................................... 41

31.物业公司可以强行收取装修押金吗？.................................................. 42

32.业主可以私自改建自家的下水管道吗？............................................... 44

33.业主可以封闭自家阳台吗？................................................................. 45

34.物业公司可以采取停水停电的措施迫使业主停止违规装修行为吗？...... 46

35. 业主擅自搭建违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业公司？ 48

36. 业主占用他人停车位，物业公司能否应车位权利人的要求进行锁车？ 49

37.业主违规改建房屋，物业公司能对业主进行罚款吗？........................ 51

38.业主有权将顶层出租给他人使用吗？.................................................. 52

39.通讯公司在小区共有部分设立基站，场地使用费该由谁收取？......... 53

40.物业公司需要向业主公开物业服务情况吗？....................................... 54

41.物业公司能将在小区乱停放的共享单车挪走上锁吗？........................ 55

42.业主交纳了停车费，物业公司就必须对车辆的损毁丢失负责吗？..... 57

43.电梯紧邻卧室，噪声超标怎么办？...................................................... 58

44.小区车位不够，可以占用消防车道停车吗？....................................... 60

45. 业主入住后发现房屋存在质量问题，应该由物业公司还是开发商负责维修？ 61

46.物业公司可以将小区空地划为停车位出租吗？................................... 62

47.物业公司减半收取车辆保管费，还应对车辆损坏负全责吗？............. 63

48.疫情防控期间，物业公司可否对小区进行封闭式管理？.................... 64

49.疫情防控期间，物业公司有权披露确诊病例业主的个人信息吗？..... 66

50.疫情防控期间，小区业主不配合防控工作怎么办？............................ 67

51.疫情防控期间，小区物业是否有权暂停公共服务？............................ 68

52. 疫情防控期间，商铺提出减免物业费申请，物业公司是否必须接受？ 70

第三章　业主的权利和义务

53.业主享有哪些基本权利？..................................................................... 75

54.业主应当承担哪些基本义务？.............................................................. 76

55.业主可以随意改建房屋吗？................................................................. 77

56.物业公司在履行物业服务合同时与业主行使权利发生冲突怎么办？...... 79

57.建筑区划内哪些部分属于业主共有？.................................................. 80

58.业主将房屋出售需要告知物业公司吗？............................................... 81

59.架空层设置车位影响业主出行安全，可以要求物业移除吗？............. 82

60.物业公司擅自私用业主共有部分出租获益，业主可以起诉维权吗？...... 84

61.业主能随意将住宅改为麻将馆并对外经营吗？................................... 85

62.业主不当安装浴缸，物业公司有权制止吗？....................................... 87

63.业主认为业主委员会的决定不适当，可否提出撤销？........................ 88

64.计算业主的投票表决占比时，可以扣除公摊面积吗？........................ 89

65.业主可以提出撤销业主委员会委员的资格吗？................................... 91

66. 未成年人业主是否可以作为业主参加业主大会，成为业主委员会委员？      92

67.尚未办理不动产权证的购房人是否可以参加业主大会？.................... 94

68.开发商可以拒绝配合业主办理不动产权证吗？................................... 95

第四章　小区邻里关系

69.业主擅自安装水阀影响邻居用水怎么办？........................................... 99

70.业主在门口安装摄像头，邻居是否可以请求拆除？......................... 100

71.自家炒菜油烟大，需要顾及邻居感受吗？........................................ 101

72.装修时在承重墙上打孔，邻居可以制止吗？..................................... 102

73.在楼梯通道建铁门、摆杂物是合法的吗？........................................ 103

74.厨房下水疏通口崩裂喷污水，应该由谁担责？................................. 104

75.邻居排烟口安装不当，致使业主无法开窗怎么办？......................... 106

76.相邻业主有配合维修排污管道的义务吗？........................................ 107

77.地铁围蔽施工，受影响的商铺应该容忍吗？..................................... 108

78.楼上装修导致家中漏水，受害业主可以请求赔偿吗？...................... 109

79.改造房屋进行“群租”是业主的自由吗？........................................ 110