案例 风险 流程 政策：城市更新项目法务工具库

　　随着城市化建设的加快，城市更新的兴起，土地空间的开发和建设受到极大关注。而在城市更新的推进中所产生的法律风险问题也层出不穷，如何把握和应对这些问题已是迫在眉睫。本书从案例库、风险库、流程图、政策库四个方面解读城市更新项目，结合丰富的案例选和政策解读深度研究了城市更新改造项目涉及到的法律实务问题，并对实施城市更新项目中所出现的风险进行了详细的解读，同时也通过了流程图的演示对城市更新项目的操作流程进行了全面的阐述。

　　主编： 李建华，西南政法大学法学学士，北京大学法学硕士。自1994年开始执业，现为德恒（深圳）律师事务所高级合伙人，并担任或历任深圳市第五届政协委员、深圳国际仲裁院仲裁员、民建中央法制委委员、北京大学和华南理工大学法律硕士兼职导师。长期从事房地产法律服务，先后为200多个城市更新和棚户区改造项目提供法律服务，著作有：《法律前沿》《房地产诉讼谋略与非诉技巧》《城市更新法律实务》《两岸房地产法比较研究》等。

案例库
第一章　原权利人违约003
案例1：B公司与Y公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案003
案例2：W公司与H公司合作开发房地产合同纠纷案009
案例3：J公司与K公司合同纠纷案016
案例4：M公司与某村股份公司、居民小组合同纠纷案021
案例5：A公司与黄某、赵某确认合同无效纠纷案024
第二章　资源方违约028
案例6：X公司与S公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案028
案例7：Y公司与J公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案032
案例8：F公司与Y某、S某股权转让合同纠纷案034
第三章　相邻权纠纷042
案例9：D公司与L业委会相邻权纠纷案042
第四章　政策变化导致合同履行变化或解除045
案例10：V公司N城市更新项目单元专项规划公示案（非诉项目）045
案例11：Z公司城市更新项目并购争议案（非诉项目）049
第五章　立项条件不足引起的纠纷052
案例12：B公司与H公司合同纠纷案052
案例13：林某与陈某、吴某不当得利纠纷案054
第六章　合同效力纠纷061
案例14：A村委会与B公司股权及土地使用权转让纠纷案061
案例15：魏某、曾某确认合同无效纠纷案066
案例16：张某、李某与王某房屋买卖合同纠纷案069
案例17：殷某与N公司合同纠纷案073
案例18：张某与S公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案076
案例19：邓某甲与R公司、邓某乙确认合同无效纠纷案078
第七章　并购纠纷081
案例20：C公司与Z公司股权转让合同纠纷案081
第八章　清租纠纷088
案例21：A公司、B公司与C公司房屋租赁合同纠纷案088
案例22：黄某与王某、某中医诊所房屋租赁合同纠纷案094
案例23：吴某与殷某房屋租赁合同纠纷案096
第九章　确权纠纷102
案例24：梁某与卢某赠与合同纠纷案102
案例25：邱某与陈一、陈二继承纠纷案103
案例26：陈某诉阳某转让合同纠纷案105
案例27：李某与D公司房屋买卖合同纠纷案107
案例28：詹某、张某房屋所有权确认纠纷案110
案例29：S公司与G委员会土地收回行政纠纷案113
案例30：T公司与A局排除妨害纠纷案118
案例31：Q公司土地权属争议案（非诉项目）123
案例32：罗某与Z公司、X公司、P公司财产损害赔偿纠纷案127
案例33：何C与何D房屋所有权确认纠纷案132
案例34：郑某与R公司、钟某侵权责任纠纷案135
案例35：刘某与赵某房屋所有权纠纷案138
案例36：王某、吉某与马某、杨某共有物分割纠纷案141
第十章　搬迁纠纷146
案例37：石某与阮某房屋买卖合同纠纷案146
案例38：M公司与Y某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案150
案例39：某公司与邓某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案153
案例40：T公司与R公司物业服务合同纠纷案155
案例41：张某与HF公司占有物返还纠纷案157
案例42：J公司与A公司八村分公司、第三人A公司的合同纠纷案162
案例43：B公司与王某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案166
第十一章　其他民事纠纷173
案例44：L公司与郑某名誉权纠纷案173
案例45：林某与BLQ公司、钟某合资合作开发房地产合同纠纷案175
第十二章　行政纠纷179
案例46：A公司与B局政府信息公开纠纷案179
案例47：S公司与S局行政纠纷案185
案例48：X公司与SZ局行政纠纷案189
案例49：谢某与S登记中心、Z公司行政诉讼纠纷案191
案例50：Z股份合作公司与深圳市规划和国土资源委员会、S公司行政
诉讼纠纷案195
案例51：C业委会与深圳市不动产登记中心、B公司行政诉讼纠纷案198
案例52：M公司与SL局、S局土地权属行政确认纠纷案201
第十三章　刑事纠纷207
案例53：朱某故意毁坏财物案207
案例54：K公司、邹某、秦某涉嫌非法占用农地罪210
案例55：姜某非国家工作人员受贿案213
案例56：张某受贿案216
第十四章　整片区统筹纠纷221
案例57：坪山某片区统筹项目案例221
风险库
第一章　项目前期阶段226
风险1：协议风险——未签署合作协议226
风险2：协议风险——合作协议实质条款设计欠完备226
风险3：协议风险——合作协议权利、义务、责任条款设计欠完备227
风险4：协议风险——合作协议因未履行集体资产交易流程及审批程序而无效228
风险5：协议风险——合作协议因损害公共利益而无效或履行不能229
风险6：协议风险——合作协议的法律定性风险229
风险7：合作风险——合作方违约230
风险8：合作风险——合作方与第三方之间存在土地权属争议231
风险9：合作风险——合作方与第三方之间存在房屋权属争议232
风险10：合作风险——合作协议到期续约风险232
风险11：合作风险——居间方合作风险233
风险12：投资决策风险——投资决策失误234
风险13：投资决策风险——投资时机贻误235
风险14：投资决策风险——并购税务风险235
风险15：投资决策风险——整村统筹项目投资决策风险236
风险16：联动开发风险——广州开发商介入风险237
风险17：联动开发风险——前期服务方合作风险238
风险18：联动开发风险——项目外拆迁费用问题238
第二章　申报更新单元计划阶段240
风险19：政策风险——项目不符合深圳城市更新总体规划计划240
风险20：合作风险——非农指标落地服务方违约240
风险21：意愿征集风险——意愿征集程序瑕疵241
风险22：意愿征集风险——权利人或第三人提供虚假信息的风险242
风险23：意愿征集风险——权利人的继承人签署意愿征集文件243
风险24：意愿征集风险——广州开发商介入意愿征集的风险243
第三章　土地核查阶段245
风险25：核查错误或核查不清风险——土地存在权属争议245
风险26：核查错误或核查不清风险——权属证明缺失245
风险27：核查错误或核查不清风险——存在未履行征转手续的土地246
风险28：核查错误或核查不清风险——实际用地面积与约定不一致247
风险29：特殊用地处置风险——涉嫌非法占用农地248
风险30：特殊用地处置风险——项目范围内存在特殊区域或产业249
第四章　专项规划审批阶段250
风险31：规划无法通过——专项规划草案因竞争对手投诉不能顺利公示250
风险32：规划无法通过——专项规划因历史风貌区保留问题审批受阻250
第五章　实施主体确认阶段252
风险33：拆迁安置补偿协议纠纷——拆迁安置补偿协议无效252
风险34：拆迁安置补偿协议纠纷——补偿标准不一、个性化补偿252
风险35：拆迁安置补偿协议纠纷——政府个性化补偿标准253
风险36：拆迁安置补偿协议纠纷——被搬迁人不履行交房义务254
风险37：拆迁安置补偿协议纠纷——被搬迁人与第三方签约255
风险38：拆迁安置补偿协议纠纷——被搬迁人转卖房屋256
风险39：拆迁安置补偿协议纠纷——开发商迟延履行257
风险40：拆迁安置补偿协议纠纷——挂牌确认前签署拆迁安置补偿协议258
风险41：搬迁风险——违法拆迁258
风险42：搬迁风险——被搬迁人与物业公司产生纠纷259
风险43：搬迁风险——委托第三方搬迁谈判260
风险44：搬迁风险——集体用地上有证空地拆除260
风险45：搬迁风险——集体用地上无证空地拆除261
风险46：房屋权属纠纷风险——“红本房”未作初始登记261
风险47：房屋权属纠纷风险——“红本房”借名买房262
风险48：房屋权属纠纷风险——“红本房”权利人失联263
风险49：房屋权属纠纷风险——签约后权利人死亡264
风险50：房屋权属纠纷风险——签约前权利人死亡266
风险51：房屋权属纠纷风险——权利人离婚导致房屋权属纠纷267
风险52：房屋权属纠纷风险——拟拆除房屋上存在抵押贷款269
风险53：房屋权属纠纷风险——企业股东主张共有物分割270
风险54：房屋权属纠纷风险——权利人企业改制271
风险55：房屋权属纠纷风险——权利人破产重整272
风险56：房屋权属纠纷风险——物业管理用房权属纠纷273
风险57：房屋权属纠纷风险——“红本房”转让273
风险58：房屋权属纠纷风险——“农民房交易”风险274
风险59：房屋权属纠纷风险——无证房屋交易275
风险60：房屋权属纠纷风险——福利房权属纠纷275
风险61：房屋权属纠纷风险——集体土地上借名购房/建房276
风险62：房屋权属纠纷风险——集体土地上合作建房权属纠纷276
风险63：房屋权属纠纷风险——集体土地使用权被收回278
风险64：房屋权属纠纷风险——“绿本房”加建279
风险65：房屋权属纠纷风险——未经处理和认定的历史遗留违法私房发生
权属争议279
风险66：房屋权属纠纷风险——划拨用地的土地使用权期限届满280
风险67：房屋权属纠纷风险——无证房产权属纠纷281
风险68：房屋权属纠纷风险——祖屋权属纠纷281
风险69：房屋权属纠纷风险——房屋权属纠纷导致的行政诉讼282
风险70：房屋权属纠纷风险——土地与房屋权属不一致282
风险71：清租风险——合作方因无法清租违约284
风险72：清租风险——被搬迁人因无法清租逾期交房284
风险73：清租风险——被搬迁人因承租人转租逾期交房286
风险74：清租风险——因承租人未经同意转租需向权利人支付违约金287
风险75：签约障碍——权利人在境外287
风险76：签约障碍——权利人正在服刑期间288
风险77：签约障碍——权利人瘫痪289
第六章　回迁房交付阶段290
风险78：回迁房纠纷——被搬迁人转卖房屋290
风险79：回迁房纠纷——开发商委贷后被搬迁人转卖房屋290
风险80：回迁房纠纷——实际交付的回迁房与搬迁安置补偿协议约定不符291
第七章　项目全流程293
风险81：合作风险——合作方违约293
风险82：合作风险——合作方与第三方签署拆迁安置补偿协议293
风险83：其他风险——开发商的维稳问题294
风险84：其他风险——特殊项目类型中的政府资产处置295
风险85：政策风险——政策变化导致项目投资目的无法实现296
风险86：刑事风险——涉嫌行贿298
流程图
第一章　深圳市宝安区城市更新项目操作流程图304
流程1：宝安区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图304
流程2：宝安区工改工拆除重建类城市更新项目操作流程图306
流程3：宝安区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图308
流程4：宝安区集体资产交易操作流程图310
第二章　深圳市龙岗区城市更新项目操作流程图312
流程5：龙岗区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图312
流程6：龙岗区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图314
流程7：龙岗区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图316
流程8：龙岗区集体资产交易操作流程图318
第三章　深圳市龙华区城市更新项目操作流程图320
流程9：龙华区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图320
流程10：龙华区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图322
流程11：龙华区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图324
流程12：龙华区集体用地交易操作流程图326
第四章　深圳市罗湖区城市更新项目操作流程图328
流程13：罗湖区城中村拆除重建类城市更新项目操作流程图328
流程14：罗湖区旧工业区拆除重建类城市更新项目操作流程图330
流程15：罗湖区旧住宅拆除重建类城市更新项目操作流程图332
流程16：罗湖区集体资产交易操作流程图334
第五章　深圳市棚户区改造及土地整备利益统筹项目操作流程图336
流程17：深圳市棚户区改造项目操作流程图336
流程18：深圳市土地整备利益统筹项目操作流程图338
第六章　广州市白云区城市更新项目操作流程图340
流程19：白云区旧村庄全面改造项目操作流程图340
流程20：白云区旧村庄微改造更新项目操作流程图342
流程21：白云区旧厂房自行改造更新项目操作流程图344
流程22：白云区旧厂房政府收储更新项目操作流程图346
流程23：白云区旧厂房政府收储与自行改造相结合更新项目操作流程图348
流程24：白云区旧城镇全面改造项目操作流程图350
流程