房地产法律实务与案例精解

　　本书由38个房地产领域中的实务热点问题组成，基本与房地产诉讼业务相关，也有部分房地产非诉业务内容。每个专题包括开宗明义、问题聚焦、案例/项目实操、法律研判/条款摘要、总结提示五个部分。其中，开宗明义部分系专题引言，包含对专题所涉法律名词的简要解释，以及专题所涉问题在实践中的现状；问题聚焦部分系对专题所涉问题的概括提炼，旨在使读者锁定该专题重点关注的法律问题；案例/项目实操部分系对专题所涉问题的典型案例介绍或项目经验总结，案例实操包括案件背景和法院观点两部分，项目实操则主要介绍相关房地产非诉业务的重难点问题处理；法律研判/条款摘要部分系对案件相关法律法规、示范条款的列举摘要以及理论观点的分析解读，旨在使读者深入了解专题所涉问题的现行法律规定以及理论研究与实务操作现状；总结提示部分系对专题所涉问题的提示建议与概括性总结，旨在使读者从中获得实务经验与启发。

　　袁华之，房地产、建设工程、PPP、矿产资源、土地法律专家。1992年毕业于天津大学，获得工学学士学位；2005年毕业于中国人民大学，获得民商法学硕士学位。现为北京大成律师事务所不动产与能源专业委员会主任。 袁华之律师现任中国人民大学律师学院法律硕士研究生实务导师；中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会主任；中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国自然资源部法律顾问；北京市不动产法研究会副会长；中国建设工程造价管理协会专家委员会副主任；英国皇家特许测量师；北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心仲裁员；北京、深圳、武汉、南京、海南、广州、天津、合肥、南通、台州、石家庄、芜湖、锦州等仲裁委员会仲裁员；中国国际经济贸易仲裁委员会建设工程评审专家；全国律协西部律师培训讲师团讲师；中国对外承包工程商会行业培训专家；“一带一路”（中国）仲裁院专家咨询委员会委员；国家发展和改革委员会PPP专家库专家；国家财政部政府和社会资本合作（PPP）专家库专家；中国政法大学PPP研究中心秘书长等职务。 袁华之律师具有扎实的理论功底和丰富的实践经验，能够将理论与实践很好结合，在房地产、建设工程、PPP、矿产资源和公司法律业务等领域作出了杰出贡献。2013年初北京市律师协会经层层选拔后特授予袁华之律师“北京市十佳房地产律师”荣誉称号；2012、2013、2014年度袁华之律师连续被著名法律评级机构钱伯斯评为亚太地区“所属领域的领军人物”；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁华之律师在钱伯斯《年度亚太法律指南》中被评为建设工程领域顶级律师；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁华之律师被国际法律评级机构LEGALBAND评为房地产与建设工程领域国内*尖律师；2018、2019年度 Legal 500 亚太榜单房地产与建筑工程领域推荐律师；2019、2020年度袁华之律师被Benchmark Litigation评为建设工程争议解决之星；2015年11月，袁华之律师当选“2015ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师”；2017、2019年，袁华之律师当选“ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师”推选委员会委员。

第一章　商品房买卖合同 | 001

1.商品房买卖预约合同的认定和转化 | 003

2.商品房买卖预约合同出卖人违约责任分析 | 019

3.商品房宣传资料效力的认定 | 028

4.商品房买卖合同目的无法实现的认定 | 037

5.“借名买房”纠纷相关法律问题解析 | 049

6.夫妻离婚后房屋产权归属及分割规则探析 | 060

7.房地产限购法律问题分析 | 072

8. 商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续情况下的合同效力分析 | 087

9.“一房二卖”法律后果分析 | 096

10.房屋过户前因房地产开发企业原因被司法查封时买受人的权利救济途径 | 108

11.关于以房抵债协议条款的效力分析 | 117

12.房屋所有权转移所涉税费分析 | 129

 

第二章　房屋租赁合同 | 139

13.房屋租赁合同的法定解除权探析 | 141

14.房屋租赁保证金的性质与适用 | 152

15.次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权探讨 | 162

16.违法建筑对外租赁的法律风险责任研判 | 172

17.房屋征收时承租人对安置补偿款享有的权利分析 | 181

18.未经消防验收的房屋租赁合同相关法律问题探析 | 190

19.经营性房屋租赁合同违约解除后承租方可主张的可得利益损失
问题 | 202

20.承租人优先购买权探析 | 214

 

第三章　中介合同 | 227

21.房地产经纪合同中当事人随时解约权问题分析 | 229

22.房产中介赚取差价行为的法律分析 | 243

23.房地产经纪机构对委托人及其相对人交易资金托管问题分析 | 252

24.房屋中介机构擅自改变房屋结构时委托人的司法救济途径分析 | 261

 

第四章　担保合同 | 275

25.房屋抵押权设立与租赁的法律关系探析 | 277

26.未经抵押权人同意进行不动产转让行为的效力分析 | 288

27.预购商品房抵押权预告登记效力探析 | 298

28.不动产抵押担保范围认定 | 308

 

第五章　赠与合同 | 317

29.房产赠与合同效力影响因素分析 | 319

30.房产赠与人行使赠与合同撤销权的限制问题分析 | 334

31.赠与人违反房产赠与合同的违约责任探析 | 344

32.宅基地使用权赠与合同的效力探析 | 352

 

第六章　建筑物区分所有权、物业服务合同 | 363

33.侵犯建筑物共有权人利益，业主为私搭乱建行为“买单” | 365

34.二手房专项维修资金的承担问题分析 | 376

35.小区人防车位、公摊车位买卖的法律风险分析 | 384

36.夜间施工噪声污染问题分析 | 392

 

第七章　房地产收购转让 | 405

37.房地产收购项目法律尽职调查要点分析 | 407

38.房地产项目收购协议条款设计问题探析 | 416