房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

　　本书详细介绍了房地产行业的“营改增”税收政策、账务处理和纳税申报，包括房地产企业“营改增”后的税款计算、发票管理、申报缴纳、会计处理。在介绍了增值税的一般规定之外，本书结合房地产开发企业的纳税实际，列举了100多个纳税实际中经常出现的问题，并结合Z新法规进行了详细解答，这一部分是本书Z大的亮点和优势。全书共有十章内容，包括企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段、开发产品成本的归集、分配与结转、房地产开发企业销售阶段、投资性房地产、房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划等.

　　孙金文，1973年2月出生，河北省廊坊市三河市人，毕业于河北师范大学，硕士研究生学历，现任廊坊燕京职业技术学院副教授。研究方向：财务会计专业。主持并完成河北省教育厅“十二五”规划重点课题一项、主持并完成河北省讲师团科研课题一项；主持并完成廊坊市教育科学十二五规划课题一项，主持并完成廊坊燕京职业技术学院精品课一项，院级课题两项。发表论文十余篇，其中在《财会月刊》等期刊发表核心论文5篇。田妍，女，1985年4月出生，河北省廊坊市三河市人，毕业于南京农业大学，硕士研究生学历，现任廊坊燕京职业技术学院讲师。研究方向：会计专业。

第一章 总论 . 1
第一节 房地产开发企业及其主要业务 1
一、房地产开发企业业务概述 1
二、房地产开发企业涉及的主要环节 2
三、房地产开发企业会计的经营特点 3
第二节 房地产开发企业会计 4
一、房地产会计账户设置和会计科目表 4
二、房地产会计的特点 8
第三节 房地产开发企业的涉税处理 10
一、房地产开发企业各环节涉及的主要税种 10
二、税务登记 11
三、纳税申报 11
四、税款缴纳 12
第二章 企业设立阶段. 13
第一节 企业设立条件的规定 13
一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 13
二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 14
三、外商投资房地产开发企业特别规定 14
第二节 企业设立阶段的会计处理 16
一、房地产开发企业的账簿种类 16
二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户 19
三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理 19
四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理 23·II·
房地产企业会计与纳税实操从入门到精通
第三节 房地产开发企业设立阶段的税务处理 25
一、税务登记 26
二、纳税处理 27
第三章 获取土地阶段 .30
第一节 我国的土地制度概述 30
一、土地所有制 30
二、土地管理的基本制度 31
三、土地获取方式 32
四、土地使用权的终止 35
第二节 获取土地使用权的会计处理 35
一、房地产开发企业确认取得土地使用权 35
二、用于土地开发的土地使用权 36
三、用于商品房开发的土地使用权 37
四、自建用房的土地使用权 38
五、暂时没有确定使用用途的土地使用权 39
六、用于赚取租金的土地使用权 40
七、获取土地阶段纳税会计处理 41
第三节 取地环节相应的税务处理 42
一、契税 42
二、印花税 44
三、耕地占用税 44
四、城镇土地使用税 45
五、接受土地使用权出资的涉税问题 47
六、取得土地阶段相关的税收优惠 47
第四章 开发建设阶段 .50
第一节 开发建设阶段概述 50
一、项目策划设计阶段 50
二、报批报建阶段 51
三、施工建设阶段 53
四、竣工验收阶段 54
五、产权初始登记 55
第二节 开发建设阶段会计核算 55
一、会计科目的设置 55
二、不同承包方式下的会计处理 57
第三节 开发建设阶段税务处理 59
一、城镇土地使用税 59
二、印花税 60
三、增值税 61
第四节 BT 及 BOT 会计核算与税务处理 61
一、BT 项目工程承包 61
二、BOT 项目工程承包. 64
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转. 71
第一节 开发成本核算概述 71
一、成本核算的基本程序 71
二、房地产企业成本费用核算特点 71
三、确定成本核算对象 72
四、划分成本核算项目 72
五、归集开发成本费用 73
第二节 成本归集、分配的会计处理 73
一、成本分配法 74
二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 75
三、前期工程费的归集与分配 77
四、建筑安装工程费的归集与分配 79
五、基础设施费的归集与分配 83
六、开发间接费用的归集与分配 85
第三节 公共配套设施费的会计核算 87
一、成本对象的核算和确定 87
二、会计核算方法 88
第四节 土地开发成本与代建工程成本会计核算 93
一、土地开发成本的核算 93
二、代建工程成本的核算 94
第五节 开发完工产品成本的结转 95
一、开发完工产品的确认条件 95
二、开发产品成本的核算 95
三、结转完工开发产品成本 96
四、结转开发产品销售成本 97
第六章 房地产开发企业销售阶段. 99
第一节 房地产开发企业销售阶段的主要业务 99·IV·
房地产企业会计与纳税实操从入门到精通
一、土地使用权转让 99
二、商品房销售的分类 100
三、房地产销售的主要流程 102
第二节 房地产开发企业销售阶段的会计核算 105
一、会计科目的设置 105
二、商品房销售阶段的会计处理 106
第三节 房地产开发企业销售阶段税务处理 119
一、增值税 119
二、城市维护建设税和教育费附加 122
三、印花税 122
四、土地增值税 122
五、企业所得税 126
第七章 投资性房地产 .130
第一节 投资性房地产概述 130
一、投资性房地产的范围 130
二、不属于投资性房地产的项目 132
三、投资性房地产的特征 132
第二节 投资性房地产的会计处理 133
一、会计账户的设置 133
二、投资性房地产的确认 133
三、投资性房地产的初始计量 134
四、与投资性房地产有关的后续支出 135
五、投资性房地产的租金收入 137
六、投资性房地产的后续计量 138
七、投资性房地产的转换 141
八、投资性房地产的处置 148
第三节 投资性房地产的税务处理 150
一、增值税 150
二、印花税 150
三、房产税 150
四、特殊情况纳税处理及税收优惠 152
第八章 房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划 .155
第一节 增值税的会计核算 155
一、房地产开发企业增值税的处理 155
二、销售不动产增值税的账务处理 156
三、税金及附加的会计核算 158
第二节 土地增值税的会计核算 159
一、土地增值税概述 159
二、土地增值税应纳税额的计算 160
三、房地产开发企业土地增值税清算 161
四、土地增值税的会计核算 163
五、其他相关处理 163
六、与房地产企业相关的土地增值税税收优惠 164
第三节 房产税的会计核算 164
一、房产税的税务处理 164
二、房产税的账务处理 167
第四节 城镇土地使用税的会计核算 167
一、城镇土地使用税的税务处理 167
二、城镇土地使用税的账务处理 170
第九章 房地产开发企业的企业所得税 171
第一节 企业所得税概述 171
一、纳税义务人 171
二、征税对象 172
三、所得来源的确定 172
四、税率与应纳税所得额的计算 172
第二节 房地产开发企业的企业所得税处理 173
一、企业所得税收入总额的规定 173
二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定 175
三、房地产开发企业收入总额中关于免税收入的规定 177
四、企业所得税税前扣除的规定 178
五、特定事项的税务处理 189
六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理 189
第三节 房地产企业所得税汇算清缴 190
一、企业所得税纳税申报表填报 190
二、房地产开发企业所得税年度汇算案例 198
第十章 房地产开发企业财务会计报告 209
第一节 财务会计报告概述 209
一、财务会计报告的概念及作用 209
二、财务会计报告的内容 210