物业管理维权执法一本通：业委会、物管会、居委会、物业企业和业主物业法律实务

　　全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。

　　张冰 北京市优秀律师 北京科宇律师事务所主任*高人民检察院民事行政案件咨询专家 中国政法大学法律硕士学院兼职导师 北京工商大学法学院硕士研究生实践导师 北京市律师行业新的社会阶层人士联谊会副会长 北京市律师协会信托与财富管理专委会副主任

目　录
第一篇　基础知识：以案释法
1.物业服务企业限制业主知情权怎么办？
2.小区业主筹备业主大会遇阻怎么办？
3.业主大会议事规则限制小区业主行使权利怎么办？
4.业主委员会履职遇阻怎么办？
5.业主委员会委员候选人不符合法律规定怎么办？
6.业主委员会备案遇阻怎么办？
7.业主委员会未按规定履职侵害业主权益怎么办？
8.业主对是否成立物业管理委员会存在争议怎么办？
9.业主对物业管理委员会的组建存在争议怎么办？
10.对物业管理委员会的备案和刻制印章产生争议怎么办？
11.物业管理委员会议事规则不符合要求怎么办？
12.未选举业主委员会的情况下，业主认为居民委员会无权代为召开业主大会怎么办？
13.物业服务期限届满，业主委员会未通知物业服务企业是否续聘怎么办？
14.小区无人管理又遇突发应急事件怎么办？
15.楼顶设置的广告牌影响业主安全怎么办？
16.物业服务企业不履行报告义务怎么办？
17.业主拒绝缴纳专项维修资金怎么办？
18.业主主张前期物业服务合同未经业主同意应无效怎么办？
19.小区业主不履行临时管理规约怎么办？
20.业主不承认物业管理区域的划分怎么办？
第二篇　执法难题：路径指引
21.小区内私装地锁怎么办？
——“督、访、管、罚、查、防”
22.小区有大量“僵尸车”怎么办？
——“四分、四诉、四查”
23.小区内地下空间使用混乱怎么办？
——“三聚焦、管盯罚”
24.小区内个体工商户倾倒污物影响环境卫生怎么办？
——“三环节”
25.被举报的违法建设主体找不到影响查处效率怎么办？
——“三精准”
26.前期物业服务合同终止后物业服务企业拒不移交物业管理所需资料怎么办？
——“协商、投诉、起诉”三部曲
27.物业服务企业应对小区违章建筑怎么办？
——“三要素”
28.物业服务企业因垃圾未按要求分类收到《责令限期改正通知书》后怎么办？
——“双全面”
29.小区内违法出租房屋问题严重怎么办？
——“网格预警、重点切入、精准治理”
30.业主装修过程中非法倾倒建筑垃圾怎么办？
——“四点”法
31.小区内违章建筑屡禁不止怎么办？
——“早、力、严、强”
32.物业服务企业擅自改变物业管理用房用途怎么办？
——“五明确”
33.物业服务企业擅自在小区儿童活动场地办收费游乐场怎么办？
——“双诉”
34.小区业主私拉电线危害安全怎么办？
——“城管查秩序、公安严追究、消防除隐患、属地强监管”
35.业主擅自将住宅阳台改为卫生间怎么办？
——“报告、处罚装修人、处罚装饰装修企业、整改问题”
36.小区内多家餐饮店违规排放油烟怎么办？
——“三到位”
37.物业服务企业对业主拆除承重墙制止不力且不向行政主管部门报告怎么办？
——“投诉、举报、起诉”
38.小区内超市开业宣传、“广场舞”、夜间施工噪声严重怎么办？
——“三聚焦、三到位”
39.业主把小区绿地变菜园怎么办？
——“报告、查处、起诉”三步骤
40.物业服务企业管不住小区内无照经营怎么办？
——“两查两及时”
41.高峰时段业主违规携犬乘电梯怎么办？
——“定性、履责、处罚”三环节
42.小区物业遇上审判机关调查取证怎么办？
——“明性质，知后果，依法行”
43.业主从五楼私拉电缆给楼下电动三轮车充电怎么办？
——“四及时”
44.物业服务企业擅自利用小区共用部位进行经营怎么办？
——“三措施”
45.业主擅自拆改再生水管线不听劝怎么办？
——“报告、查处促整改”和“诉讼维权”
46.物业服务企业擅自改变物业规划用途怎么办？
——“投诉举报、查处促改”
47.物业服务企业不公示小区车位出售、出租等信息怎么办？
——“提出异议、投诉举报、查处促改”
48.业主堆放杂物占用小区消防通道怎么办？
——“报告、查处”促整改
49.业主堵塞小区车库入口怎么办？
——“报告、查处+处罚”促改正
50.业主侵占楼内通道安装防盗门怎么办？
——“诉讼维权”
51.被解聘物业服务企业拒不退出物业管理区域怎么办？
——“双策略”
52.本小区车位紧张却向小区外人员出租车位怎么办？
——“强势协商、处罚促改”
53.物业服务企业未建立、保存相关档案和资料怎么办？
——“阐明依据重协商、举报处罚促整改”
54.物业服务企业擅自停止服务业主委员会怎么办？
——“恳切谈、法院裁”
55.顶层业主私建阁楼，拒不配合城管执法怎么办？
——“行刑衔接”
56.邻居安装摄像头监控楼道侵犯其他业主隐私怎么办？
——“协商解决、留存证据、调解诉讼”
57.物业服务企业擅自处分小区公共区域广告收益怎么办？
——“明法理、恳切谈、法院裁”
58.物业服务企业擅自挖掘道路损害业主共同利益怎么办？
——“执法促改”
59.物业服务企业将全部物业管理委托给他人怎么办？
——“罚裁并行”
60.物业服务企业拒绝退还预收的物业费怎么办？
——“恳切谈、提异议、法院裁”
第三篇　规范服务：实务参考
61.业主违规装修，物业服务企业怎么办？
62.产权证上登记的业主主张“借名买房”拒交物业费怎么办？
63.物业服务合同表述有瑕疵，业主拒缴物业费怎么办？
64.业主委员会占据地下人防车库怎么办？
65.业主委员会要求提前解除物业服务合同怎么办？
66.业主在小区内被第三人打伤怎么办？
67.业主认为物业费超过诉讼时效怎么办？
68.下水道堵塞，物业服务企业怎么办？
69.业主认为小区采取的固定停车位管理方式不合理怎么办？
70.业主以房屋出租为由拒缴物业费怎么办？
71.业主以房子未过户为由拒缴物业费怎么办？
72.物业费涨价，业主拒绝缴纳怎么办？
73.业主要求物业服务企业启用专项维修资金修房怎么办？
74.业主认为物业服务企业擅自清理其物品怎么办？
75.物业服务合同终止，原物业服务企业不退出怎么办？
76.业主在小区内被车撞伤怎么办？
77.业主拒绝缴纳分摊费用怎么办？
78.业主不认可物业服务企业提供的物业服务怎么办？
79.首层用户要求免除电梯费怎么办？
80.物业服务企业转包保洁服务致业主受伤怎么办？
第四篇　业主维权：法律指南
81.街道办事处因“建筑总面积”未过半不予备案怎么办？
82.物业服务企业不返还小区公益收入怎么办？
83.业主因高空坠物致害怎么办？
84.业主被高空坠物砸伤，无法确定侵权人怎么办？
85.楼上下水道堵塞漏水至楼下，造成楼下业主财产损失怎么办？
86.业主车辆被业主共有物砸毁怎么办？
87.业主因物业服务不到位要求减免物业费，物业服务企业不同意怎么办？
88.业主侵害业委会委员的名誉权怎么办？
89.物业服务企业要求业主缴纳已过诉讼时效的物业费怎么办？
90.业委会不同意物业服务企业继续履行合同怎么办？
91.业主擅自占用他人专有部分怎么办？
92.物业服务企业认为业委会的言论侵害其名誉权怎么办？
93.物业服务企业雇佣的劳务派遣员工殴打业主怎么办？
94.物业管理费用收支账目不公示怎么办？
95.小区内的公益收入归属有争议怎么办？
96.喷淋系统故障影响灭火，业主车辆因此受损怎么办？
97.业主不能行使知情权怎么办？
98.业主要求撤销业主大会决议怎么办？
99.小区内的健身器材致人伤害怎么办？
100.物业服务企业认为业主委员会不具有诉讼主体资格怎么办？
第五篇　常用文书：实操范式
北京市前期物业服务合同
北京市物业服务合同
关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
　　北京市住宅区管理规约制定规范
　　北京市住宅区管理规约
　　北京市住宅区业主大会议事规则制定规范
　　北京市住宅区业主大会议事规则
　　北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范
　　北京市住宅区首次业主大会会议召开方案
　　北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写
　　　规范
　　北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告
关于印发《业主委员会备案单》《印章刻制证明》《物业管理区域变更申请书及确认书》的通知
　　业主委员会备案单
　　备案事项变更单
　　印章刻制证明
　　北京市住宅区物业管理区域变更申请书（分立）
　　北京市住宅区物业管理区域变更申请书（合并）
　　物业管理区域变更确认书
北京市住宅区临时管理规约制定规范
　　北京市住宅区临时管理规约
中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知
附　录　物业管理常用法律法规
1.中华人民共和国民法典与相关法律对照（节选）
2.物业管理条例
3.业主大会和业主委员会指导规则
4.物业承接查验办法
5.物业服务收费管理办法
6.住宅专项维修资金管理办法
7.住宅室内装饰装修管理办法
8.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
9.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
10.北京市物业管理条例
11.上海市住宅物业管理规定
后　记