律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析

　　随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会和业主委员会的数量也进入快速扩张阶段。业主委员会在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安宁和谐方面发挥着重要的作用。但由于业主委员会责、权、利不匹配，监督机制尚不完善，运作缺乏规范化，业主委员会的内部矛盾较为突出。业主委员会对外参加社区治理过程中也常常发生与开发商、物业服务企业、房屋行政主管部门、街道办事处、居民委员会等基层政府组织之间的利益冲突。 《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》主要从业主撤销权纠纷、建筑物区分所有权纠纷、指导和监督纠纷、物业管理权移交纠纷、公共收益返还纠纷、物业服务纠纷等方面入手，结合相关的具体案例来分析业主委员会在实际运行过程中遇到的纠纷处理方法。本书涉及的案例有一部分是作者亲自办理的案件，书中也汇集了近年来业主委员会维权及物业服务纠纷的一些热点、难点案件。作者从法院的诉讼实务出发，每起案件均归纳了案件争议焦点，律师的评析也针对争议焦点问题，结合法院的判决结果，阐述法律如何规定及相应的法理依据，再附上案件的相关法条链接，力图让读者在阅读案例的同时，获得相关的业主委员会及物业服务的专业法律知识。

　　程磊 毕业于华东政法大学，广东博厚律师事务所执业律师。历任广州市律师协会第五届、第六届民事法律专业委员会秘书长、广州市物业管理行业协会法律顾问。广州市住房和城乡建设委员会物业管理专家、广州市物业管理研究中心副主任委员、广州市物业管理纠纷人民调解委员会调解员、广州市消费者委员会法律顾问团律师、广东省人民政府法律顾问团律师。代理过数百件业主自治、物业服务类案件。在《现代物业》《城市开发》 《住宅与房地产》 《物业管理信息》等物业管理专业期刊发表论文及案例上百篇。曾荣获《城市开发》杂志“十佳撰稿人”称号，荣获广州市物业管理行业协会颁发的“*佳撰稿人”称号，多次荣获广州市律师协会颁发的“理论成果奖”。出版合著专著《律师说法：物业管理典型案例评析》。周滨 毕业于上海师范大学和中南财经政法大学，获文学与法学双学士学位。广东博厚律师事务所执业律师、广东省人民政府法律顾问团律师、《现代物业》杂志广州特约记者。担任过多家物业服务企业和业主委员会的法律顾问，代理过数百件业主自治、物业服务类案件，先后在《现代物业》《住宅与房地产》 《物业管理信息》上发表论文及案例上百篇。曾荣获广州市律师协会颁发的“业务成就奖”和“理论成果奖”。出版合著专著 《律师说法：物业管理典型案例评析》。

目　　录
　第一章　业主撤销权纠纷　
1.初始登记面积是否等同于建筑物总面积？
2.调价幅度不同，业主委员会决议是否应撤销？
3.未通知开发商参会，业主委员会决议是否应撤销？
4.居委会提价是否合法？
5.不在合理时间内寄送表决票，业主委员会决议是否应撤销？
6.“默示表决规则”作出的决议是否应撤销？
7.欠费业主是否享有投票表决权？
8.业主代表大会的决定是否有效？
9.车位能否约定不计入业主投票权数？
10.物业服务合同是否由业主委员会决定？
11.物业服务企业能否成为业主撤销权案的被告？
12.公房承租人是否享有业主撤销权？
　第二章　建筑物区分所有权纠纷　
1.玻璃幕墙属于业主共有部位还是专有部位？
2.会所的产权属于开发商还是业主委员会？
3.人防车位的使用权和收益权归谁所有？
4.买卖物业服务用房是否构成善意取得？
5.架空层车位产权权属如何认定？
6.业主是否应分摊供热管网改造费？
7.会所的产权归谁所有？
8.架空夹层改建房屋是否应拆除？
9.架空层车库产权是否属于建设单位？
10.开发商未配置物业管理用房应否赔偿房价款？
11.地上车位能否以是否计算容积率作为认定产权的标准？
12.业主委员会出租人防车位是否构成侵权？
　第三章　指导和监督纠纷　
1.业主委员会连选连任能否剥夺业主补选权利？
2.街道办事处直接委托居委会召开临时业主大会是否合法？
3.委员不足12时是补选还是重选？
4.住建委的行政处罚是否合法？
5.房产管理局未处罚物业公司是否构成不作为？
6.信访处理意见是否应撤销？
7.街道办事处是否有权作出限期整改通知书？
8.房管局是否应赔偿物业公司的损失？
9.临时业主大会“罢免业主委员会”是否合法？
10.街道办事处能否解散业主委员会？
11.建设局和街道办事处撤销业主委员会备案是否合法？
12.行政复议、诉讼期间行政处罚加处罚款是否应计算？
13.少数业主是否有权起诉撤销业主委员会备案？
　第四章　物业管理权移交纠纷　
1.业主委员会自治管理是否合法？
2.商务楼物业管理权归谁所有？
3.业主撤销权诉讼能否中止物业移交案审理？
4.居民委员会选聘物业公司是否合法？
5.业主委员会是否应继续履行前期物业服务合同？
6.未经业主大会授权业主委员会擅自签订合同是否有效？
7.物业公司能否解除物业服务合同？
8.物业管理委员会能否解聘物业公司？
9.前期物业服务期限届满是否应办理移交手续？
　第五章　公共收益返还纠纷　
1.物业公司是否应返还电梯广告收入？
2.停车费是否应返还业主委员会？
3.经营性收益补贴物业费不足的约定是否有效？
4.物业共用设施维修改造费用能否在公共收益中扣除？
　第六章　物业服务纠纷　
1.社会保险稽核是否受两年时效的限制？
2.物业服务合同经“事后追认”是否有效？
3.酬金制应按照“实收”还是“应收”物业管理费进行结算？
4.建设单位能否单方面提价？
5.物业服务企业提价是否有效？
　第七章　其 他 纠 纷　
1.业主知情权是否受诉讼时效的限制？
2.业主委员会主任的越权代理行为是否合法？
3.工商局颁发“住改商”营业执照是否合法？
4.本体维修基金应返还多少给业主委员会？
5.高空抛物导致的赔偿责任如何分担？
6.旧楼增设电梯底层业主能否获得补偿？
　第八章　附　　录　
1.民法典（节选）
2.物权法（节选）
3.物业管理条例
4.物业服务收费管理办法
5.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题
的解释
6.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释
7.业主大会和业主委员会指导规则
8.广东省物业管理条例
9.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释