房地产纠纷裁判规则与案例解析

　　典型案例精选最高人民法院公报案例、人民司法案例以及代表性省份法院的参阅、参考性案例，具代表性、指导性。实践案例源于笔者参与审理的司法案件，与典型案例在法律适用要点上基本一致。其中，涉及刑事案件的房屋买卖合同纠纷、固定总价合同调差纠纷、假公章问题、合作开发房地产合同的认定及解除纠纷等是审判实践中的难点和热点问题。法官观点在结合最高人民法院和其他法院相关判例的基础上，联系审判实践中的争议问题，梳理相关裁判观点，阐明相关问题的裁判规则，为司法审判提供较为全面的实务指引。

　　王学军，1981年5月出生，法学硕士。现任鄂尔多斯市中级人民法院庭长，审判委员会委员。多年从事民事审判工作，司法改革后任城市房地产合议庭审判长。曾荣获鄂尔多斯市“全市优秀法官”、内蒙古自治区“全区办案标兵”称号。2014年8月至9月，赴德国参加“德国审判经验和审判技巧”培训和考察活动。先后参与了《民间借贷案件司法解释》鄂尔多斯地区调研活动、最高人民法院《民间借贷的法律规制和法律完善》《网络司法拍卖的界定与规制》重大司法调研课题和内蒙古自治区高级人民法院《民间借贷法律治理的地方实践》等调研活动。工作期间，在《人民法院报》《中国审判》等报纸、期刊上发表论文7篇。倪志强，男，汉族，1984年10月出生，内蒙古达拉特旗人，西北政法大学法学学士，西安交通大学法学硕士，鄂尔多斯市法学会专家委员会专家。2010年入职鄂尔多斯中院，历任鄂尔多斯市中级人民法院《鄂尔多斯审判》杂志副主编（创刊人之一），编辑科长，执行监督庭、房地产合议庭审判员。参与最高人民法院《民间借贷的法律规制和法律完善》《网络司法拍卖的界定与规制》重大司法课题的调研。在人民法院出版社出版的《心安与理得——鄂尔多斯法院工作研讨文集》和≤应对与心得——鄂尔多斯法院民间借贷研讨文集》编印活动中，任主要编辑。在鄂尔多斯中院工作期间，曾荣获“全区法院办案标兵”和“全市法院办案标兵”等荣誉称号。在法学核心期刊及国家媒体杂志中，发表学术论文和调研报告数十篇。

第一编 房屋买卖合同纠纷
第一章 商品房预约合同纠纷
01．如何认定商品房认购协议是预约合同还是本约合同
02．商品房预约合同的效力评价依据及能否强制履行问题
03．当事人违反商品房预约合同的，应如何认定其违约责任，
04．当事人签订商品房认购协议后，经磋商不能达成一致意见，能否认定因不可归责于任何一方的事由而未能签订商品房买卖合同
05．商品房预约合同的解除，
第二章 商品房买卖合同纠纷
第一节 “五证不全”商品房买卖合同纠纷
06．开发商出售“五证不全”的房屋，买受人请求退房退款的如何处理
07．人民法院应如何处理无规划许可证的房屋买卖合同纠纷
第二节 购房款给付纠纷
08．双方约定采用按揭贷款方式支付剩余购房款，但因一方过错或者银行信贷政策导致未能办理按揭贷款，如何处理
09．不能办理银行按揭贷款时，应否按照补充协议的约定继续履行
第三节 逾期交房纠纷
10．开发商逾期交房的认定标准
11．一方当事人主张调整逾期交房违约金，应如何处理
第四节 开发商逾期办证纠纷
12．出卖人怠于履行协助办证义务的，买受人可请求出卖人为具体履行
13．开发商逾期办证违约责任的承担方式
14．出卖人在约定的期限内未能办理房屋所有权登记，买受人主张解除商品房买卖合同的，应如何处理
第五节 商品房买卖合同解除纠纷
15．解除权的产生、行使与除斥期间
16．双方能否通过约定，排除合同履行不能时一方当事人所享有的法定解除权及格式条款的认定问题
17．买受人因逾期交房行使合同约定解除权应否受到除斥期间的限制
18．房屋质量违约与合同目的不能实现之间的界限及质量纠纷如何处理
第六节 涉及执行、刑事犯罪问题的商品房买卖合同纠纷，
19．商品房或抵债房被另案强制执行，买受人或受让人可以通过执行异议主张权利
20．商品房因开发商涉嫌刑事犯罪被查封及另案强制执行，买受人的权利如何保护
第三章 二手房买卖合同纠纷
21．因限购政策导致无法办理房屋产权变更登记，当事人主张角解除合同的，应如何处理，
第四章 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
22．回迁安置房屋尚未动工或者处于烂尾状态，回迁户主张开发商支付过渡费的，应如何处理
23．合同约定的回迁房屋未开工建设，人民法院能否判令开发商在
异地提供回迁房屋
24．拆迁协议未就面积误差进行约定，应如何处理
25．开发商迟延交付回迁房，应当承担违约责任
第五章 以房抵债协议纠纷
26．以房抵债后，开发商拒不履行合同义务，如何处理
27．以物抵债后交房办证，出让人以受让人未支付房款为由请求给付房款，应如何处理
……
第二编 建设工程施工合同纠纷
第三编 合作开发房地产合同纠纷