房地产企业群体性事件与危机管理

　　本书从法律视角厘清了房地产企业群体性事件与危机管理的基本概念，以案例分析的方式梳理出依法应对与管理房地产企业群体性危机的实操整体解决方案，为房地产企业合法、合理、专业、高效地处理群体性危机提供了有效指引。

　　刘涛，泰和泰律师事务所合伙人，从业16年，主要执业领域为房地产开发及工程建设、企业危机管理、投融资并购等相关非诉及诉讼法律事务。对专业领域的法律问题有较为深入的理论研究，同时具有丰富的实践操作经验。已办理多起公司危机管理重大专项案件，为公司经营发展及危机管理提供了符合实际情况的专业法律意见以及整体解决方案，首次提出危机管理四步法，有效防范了公司法律风险，获得客户高度认同。

目录
上篇房地产企业群体性事件
第一章房地产企业群体性事件概述
第一节群体性事件释义
一、政府部门对群体性事件的定义
（一）部门规章的定义
（二）中央政策文件层面的定义
二、社会学者的定义及理解
（一）《科学发展观百科辞典》的定义
（二）其他社会学者的理解
第二节群体性事件分类
一、国内学者对群体性事件的分类
二、从群体性事件性质为标准分类
（一）政治群体性事件
（二）公共安全群体性事件
（三）社会群体性事件
（四）企业群体性事件
第三节房地产企业群体性事件释义
一、两者释义的共同性比较
二、两者释义的差异性比较
（一）关于第1项事件起因的差异化分析
（二）关于第2项事件参与主体的差异化分析
（三）关于第3项事件合法性的差异化分析
（四）关于第4项事件表现形式的差异化分析
（五）关于第6项事件后果的差异化分析
三、房地产企业群体性事件释义
第四节房地产企业群体性事件主要发生阶段
一、建设工程施工阶段
（一）深基坑施工环节
（二）地下室施工环节
二、房地产销售阶段
（一）业主认为房地产企业存在虚假宣传、不实宣传群体性事件
（二）精装修房屋销售中，因收取房屋装修价款引发群体性事件
（三）房地产企业股权转让群体性事件
三、商业物业整体招商运营阶段
四、商业物业整体租赁运营阶段
第二章房地产企业群体性事件特征
第一节涉及多方关联利益群体
一、业主（商家）群体
（一）“主战派”
（二）“主和派”
（三）“观望派”
二、银行群体
（一）提前收回贷款，依法实现抵押权等其他权利
（二）暂缓实现抵押权，静观其变
三、施工承包人群体
（一）提起诉讼，实现工程款优先受偿权
（二）暂缓提起诉讼，静观其变
四、政府部门群体
（一）搭建第三方公平协商平台
（二）受理信访
（三）依法采取行政强制措施
第二节涉及多重法律关系
一、建设工程施工类群体性事件涉及法律关系
（一）商品房买卖法律关系
（二）施工承包法律关系
（三）按揭贷款法律关系
（四）贷款法律关系
二、房地产销售类群体性事件涉及法律关系
（一）广告宣传、承诺法律关系
（二）商品房交付法律关系
（三）其他可能存在的各项法律关系
三、商业物业整体招商运营类群体性事件涉及法律关系
（一）商品房买卖法律关系
（二）委托经营法律关系
（三）连带保证法律关系
（四）贷款法律关系
（五）工程承包施工法律关系
（六）刑事法律关系
四、商业物业整体租赁运营类群体性事件涉及法律关系
（一）房屋租赁法律关系
（二）摊位租赁法律关系
第三节表现形式既有非法行为，也有合法行为
一、诉讼
（一）建设工程施工阶段
（二）房地产销售阶段
（三）商业物业整体招商运营阶段
（四）商业物业整体租赁运营阶段
二、信访
（一）信访制度介绍
（二）信访渠道
三、协商、谈判
（一）由政府搭建协商、沟通平台
（二）协商、沟通的必要注意事项
第四节持续周期较长
一、发展周期较长
二、群体性非法行为持续周期较长
三、诉讼周期较长
四、协商、沟通周期较长
第三章房地产企业群体性事件主要危机风险
第一节民事经济法律风险
一、建设工程施工阶段
（一）法定民事赔偿责任
（二）合同约定的违约责任
（三）损失赔偿与合同约定违约金责任的法律关系
（四）侵权赔偿责任与合同违约责任的法律关系
（五）股东赔偿责任法律风险
二、房地产销售阶段
（一）法定违约赔偿责任
（二）惩罚性赔偿责任
三、商业物业整体招商运营阶段
（一）合同违约损失赔偿责任
（二）合同违约金责任
四、商业物业整体租赁运营阶段
第二节刑事法律风险
一、建设工程施工阶段
（一）行为主体
（二）犯罪主体
（三）犯罪行为
（四）立案追诉标准
（五）刑罚
二、房地产销售阶段
（一）犯罪主体
（二）犯罪行为
（三）立案追诉标准
（四）刑罚
三、商业物业整体招商运营阶段
（一）犯罪主体
（二）犯罪行为
（三）立案追诉标准
（四）刑罚
四、其他可能构成的犯罪
（一）非法经营罪
（二）挪用资金罪
（三）高利转贷罪
（四）虚开增值税专用发票、虚开普通发票罪
第三节社会政治风险
（一）国内社会政治风险
（二）国际社会政治风险
第四节社会信誉风险
一、工程建设施工阶段的群体性事件社会信誉风险
二、房地产销售阶段的群体性社会信誉风险
三、商业物业整体招商运营阶段群体性事件社会信誉风险
四、商业物业整体租赁运营阶段群体性事件社会信誉风险
下篇房地产企业危机管理
第四章房地产企业危机管理基本理论
第一节危机释义
一、国外关于危机的理解
二、国内关于危机的理解
三、本书关于危机的理解
四、危机与群体性事件的关系
（一）群体性事件的危机特征
（二）危机与群体性事件的概念比较
五、危机与房地产企业群体性事件的关系
第二节危机管理释义
一、危机管理概念
二、房地产企业危机管理
第三节危机管理属性
（一）社会政治属性
（二）法律属性
（三）管理属性
（四）多主体属性
（五）经济属性
（六）社会信誉属性
第五章危机管理典型案例评析
第一节建设工程施工阶段典型案例评析
一、案例一：地下室局部结构工程质量危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
二、案例二：深基坑施工导致临近房屋、地面出现裂缝危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
第二节房地产销售阶段典型案例评析
一、案例一：小区交付时的园林景观与广告宣传不相符危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
二、案例二：D房地产公司在房屋交付前全部转让股份危机管理
（一）事件概括
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
第三节商业物业整体招商运营阶段典型案例评析
一、案例一：售后委托租赁经营危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）公司危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
二、案例二：售后委托租赁经营危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）公司危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
三、案例三：售后委托租赁经营危机管理
（一）事件概况
（二）业主群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）公司危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
第四节商业物业整体租赁运营阶段典型案例评析
一、案例一：商业物业整体运营租赁合同到期终止危机管理
（一）事件概况
（二）小商家群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）公司危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
二、案例二：商业运营整体租赁合同提前解约危机管理
（一）事件概况
（二）小商家群体性行为
（三）业主群体性诉求
（四）公司危机管理措施
（五）危机管理效果
（六）危机管理案例评析
第六章危机管理影响因素
第一节房地产企业危机管理影响因素模型
第二节房地产企业危机管理内部影响因素
一、股东关系因素
（一）一人股权结构（包括家族股权）关系
（二）各股东平均持股结构（基本均衡持股）关系
（三）大小股东差异持股结构（形成表决权差异）关系
二、组织机构因素
（一）主要负责股东
（二）高层管理人员
（三）财务负责人
（四）工程施工负责人
（五）专业律师
（六）行政负责人
三、专业律师团队因素
（一）房地产法律专业律师
（二）刑事法律专业律师
（三）税务法律专业律师
四、财务状况因素
（一）对财务需求的危机管理
（二）对财务不需求的危机管理
五、社会道德因素
（一）诚实守信
（二）在法律之外适当考虑业主群体利益
（三）承担社会责任
第三节房地产企业危机管理外部影响因素
一、社会政治因素
（一）社会因素
（二）政治因素
二、国家法律政策因素
（一）房地产企业群体危机管理涉及的法律法规
（二）运用法律规定制定危机管理方案
三、关联主体因素
（一）政府部门关联主体
（二）银行关联主体
（三）建设工程施工单位关联主体
四、市场经济环境因素
第四节房地产企业危机管理影响因素可视化分析
一、危机管理影响因素的可视化图表
（一）影响因素的可视化图表
（二）危机管理影响因素所起作用程度分级
（三）危机管理影响因素地位分级
（四）危机管理影响因素对危机管理效果的影响分级
二、危机管理影响因素在房地产企业危机管理中的影响情况评析
（一）对A公司危机管理影响因素情况评析
（二）对B公司危机管理影响因素情况评析
（三）对C公司危机管理影响因素情况评析
（四）对D公司危机管理影响因素情况评析
（五）对G公司危机管理影响因素情况评析
（六）对J公司危机管理影响因素情况评析
（七）对E公司危机管理影响因素情况评析
（八）对L公司危机管理影响因素情况评析
（九）对R公司危机管理影响因素情况评析
第七章危机管理指引
第一节危机识别
一、建设工程施工阶段危机识别
（一）紧急
（二）决断
（三）重大风险
（四）负面影响范围广
（五）人数众多
二、房地产销售阶段危机识别
（一）紧急
（二）决断
（三）重大风险
（四）负面影响范围广
（五）人数众多
三、商业物业售后委托租赁经营阶段危机识别
（一）紧急
（二）决断
（三）重大风险
（四）负面影响范围广
（五）人数众多
四、商业物业整体租赁运营阶段
（一）紧急
（二）决断
（三）重大风险
（四）负面影响范围广
（五）人数众多
第二节风险识别
一、通过业主群体诉求进行风险识别
（一）建设工程施工阶段业主诉求风险识别
（二）房地产销售阶段风险识别
（三）商业物业整体招商运营阶段风险识别
（四）商业物业整体租赁运营阶段
（五）业主诉求风险识别模型
二、非业主群体性诉求风险识别
（一）刑事风险识别
（二）社会政治风险识别
（三）社会信誉损失风险识别
（四）非业主诉求危机风险识别模型
第三节制定危机管理方案
一、制定危机管理目标
（一）建设工程施工阶段危机管理目标制定
（二）房地产销售阶段危机管理目标制定
（三）商业物业整体招商运营阶段危机管理目标制定
（四）商业物业整体租赁运营风险
（五）制定危机管理目标模型
二、制定危机管理方案
（一）制定建设工程施工阶段危机管理具体方案
（二）制定房地产销售阶段危机管理具体方案
（三）制定商业物业整体招商运营阶段危机管理具体方案
（四）制定商业物业整体租赁运营阶段危机管理具体方案
第四节危机管理执行
一、针对业主群体诉求危机管理方案执行
（一）协商
（二）诉讼
二、不出现社会政治风险危机管理方案执行
（一）向政府部门上报危机处理方案
（二）在合法、合理范围内满足业主适当诉求
（三）协商
三、降低社会信誉损失风险危机管理方案执行
（一）协商
（二）建立微信群进行沟通
（三）在合法、合理的范围内适当同意业主群体的诉求
（四）可以通过新闻媒体发布正面消息
四、不出现刑事风险危机管理方案执行
（一）由专业律师团队进行法律分析
（二）采取相应补救措施
第八章危机管理基本原则实施指引
第一节专业管理原则
一、决策流程专业化
（一）股东会
（二）组织机构
（三）具体实施主体
二、危机管理组织机构
（一）危机管理组织机构组长
（二）危机管理组织机构成员
第二节合法性原则
一、依法制定危机管理方案
二、依法执行危机管理方案
第三节积极面对原则
一、体现房地产企业的社会责任担当
二、为危机管理提供主观能动性
第四节态度诚恳原则
一、尊重业主群体
二、信守承诺
第五节实事求是原则
一、危机事件的实事求是
二、危机管理的实事求是
第六节公开透明原则
第七节利益平衡原则
第八节借助外力原则
一、招商引资
二、依靠政府
第九章危机管理预防措施指引
第一节建设工程施工阶段危机预防措施
一、危机发生原因分析
二、危机预防措施
（一）根本性预防措施
（二）部分性预防措施
第二节房地产销售阶段危机预防措施
一、危机发生原因分析
二、危机预防措施
（一）根本性预防措施
（二）部分性预防措施
第三节商业物业整体招商运营阶段危机预防措施
一、危机发生原因分析
二、危机预防措施
（一）根本性预防措施
（二）部分性预防措施
第四节商业物业整体租赁运营阶段预防措施
一、危机发生原因分析
二、危机发生前预防措施
（一）根本性预防措施
（二）部分预防措施
后记