房地产与建设工程法律实务应用全书

　　本书从横向、纵向角度对土地、房屋、建设工程、PPP等方面的法律实务进行了系统梳理和全面总结，对实践中的具体操作提供指导。横向方面，本书涵盖了民事、行政、刑事三个领域的内容：民事方面包括房地产与建设工程领域所涉各类合同的效力、无效的后果、履行、合同解除、合同解除的后果、国有土地上房屋征收与补偿、物权保护纠纷以及与婚姻家庭、继承有关的房地产纠纷等。行政方面包括行政审批程序、房地产税收、房地产涉及的行政处罚、建筑业涉及的行政处罚等。刑事方面从防范风险的角度，总结了与房地产、建筑领域相关的犯罪，包括犯罪构成、立案标准、量刑等。纵向方面，本书从房地产的源头即土地出让开篇，对城市房地产一级市场（出让）、二级市场（转让、合作开发、委托代建、项目转让）、三级市场（房屋买卖）以及介于一级二级市场之间的建设工程进行了全面总结。 本书同时还对农村土地、房屋（包括对农村土地承包经营权的确认、继承、农村宅基地、农村房屋买卖、农村集体土地征收、补偿、农村集体经营性建设用地入市），以及军产房、公有住房、党政机关办公用房这些有特别规定的法律实务领域进行了系统阐述。

　　马文龙，北京市盈科律师事务所律师，1997年毕业于西北政法大学经济法系，编写《追债攻略——法律实务操作36计》等各类法律书籍、文章200多万字。

目录
第一编国有土地使用权出让合同纠纷
第一章国有土地使用权出让合同的性质
第一节法律要点详解
一、立法背景及国有土地使用权出让情况
二、国有土地使用权出让的概念
三、取得出让的国有土地使用权是房地产开发的先决条件
四、建设用地使用权的出让主体
五、开发区管理委员会作为出让方签订的合同的效力认定
六、国有土地使用权出让合同的内容
七、国有土地使用权出让合同是民事合同，不是行政合同
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、国有土地使用权出让合同应当遵循民事合同的基本原则
二、加强典型案例指导，提高人民法院业务水平，统一裁判尺度，牢固树立国有土地使用权出让合同是民事合同的司法理念
第四节法律法规整合
一、《土地管理法》
二、《物权法》
三、《城市房地产管理法》
四、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
五、《国有土地使用权合同司法解释》
第二章国有土地使用权出让金纠纷
第一节法律要点详解
一、立法背景
二、建设用地使用权的取得方式
三、国有土地使用权的出让年限
四、国有土地使用权出让的方式
五、以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价，合同效力的认定问题
六、出让土地用途发生变更情形下出让金的调整
七、受让方改变土地容积率的，土地出让金要进行调整
八、国有土地管理部门追收土地出让金的案件性质认定
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、逾期支付土地出让金的违约责任承担
二、司法实践中支持按日加收违约金额1‰的违约金
三、司法实践不支持按日加收违约金额1‰的违约金的情形
四、合同自由，契约严守，责任自担
第四节法律法规整合
一、《合同法》
二、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）
第三章国有土地使用权出让合同的效力
第一节法律要点详解
一、合同效力
二、合同无效的具体类型
三、土地使用权出让合同未经审批的情形下，合同效力如何认定
四、达不到净地条件，土地无法交付，受让人有权要求解除合同
五、招标、拍卖、挂牌出售建设用地使用权，签订成交确认书行为的性质及效力
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、受让方在参与国有土地使用权竞买前，审查是否经过有批准权的人民政府批准
二、关于净地的问题，不仅要现场勘察，还要从法律角度进行尽职调查，并有权要求出让方予以披露
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《国有土地使用权合同司法解释》
第四章国有土地使用权出让合同的解除与土地提前收回
第一节法律要点详解
一、合同解除的一般规定
二、国有土地权出让合同的解除
三、国有土地的收回
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、关于国有土地使用权出让合同解除的问题
二、提前收回国有土地使用权如何处理
三、以公共利益需要为目的，提前收回国有土地使用权的补偿标准，最高人民法院也存在分歧
第四节法律法规整合
一、《合同法》
二、《土地管理法》
三、《城市房地产管理法》
四、《城乡规划法》
第二编国有土地使用权转让合同纠纷
第一章国有土地使用权转让合同的效力
第一节法律要点详解
一、国有土地使用权转让合同的立法沿革
二、司法实践中国有土地使用权转让的主要形式
三、国有土地使用权转让未办理变更登记的，不影响国有土地使用权转让合同的效力
四、不符合《城市房地产管理法》第39条规定的转让条件的土地使用权转让合同的效力如何认定
五、违反《城市房地产管理法》第38条规定，签订的国有土地使用权转让合同是否有效
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、对合同效力的判断是重中之重
二、深入贯彻《物权法》确立的物权变动原因与结果相区分的原则
三、依法划清行政管理行为与民事法律行为的界限
第四节法律法规整合
一、《物权法》
二、《城市房地产管理法》
三、《国有土地使用权合同司法解释》
四、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
第二章一地数转
第一节法律要点详解
一、一地数转买卖合同的效力及物权变动的效力问题
二、土地使用权的归属情况及合同履行顺序
三、土地转让方的责任承担
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、签订合同前，确保权属清晰
二、签订合同时，确定违约责任
三、签订合同后，办理转让手续
第四节法律法规整合
一、《国有土地使用权合同司法解释》
二、《物权法》
三、《城市房地产管理法》
四、《合同法》
第三章划拨国有土地使用权转让纠纷
第一节法律要点详解
一、法律背景
二、我国城市国有土地使用制度的沿革
三、关于划拨土地进入市场交易的立法
四、转让划拨土地使用权合同的效力
五、划拨用地使用权转让合同的受让人直接办理出让手续，土地使用权人与受让人签订的合同按照补偿合同处理
六、有批准权的人民政府将划拨国有土地直接划拨给受让人的，国有土地使用权转让合同按照补偿合同处理
七、关于国有企业改革中划拨土地使用权的处理
八、关于政策性的优惠住房占用的划拨土地使用权的处置问题
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、划拨用地入市交易有利于盘活存量土地，有利于土地资源的合理有效利用，有利于城市改造和发展
二、发挥审判职能，深入贯彻新发展理念，服务保障经济社会持续健康发展
第四节法律法规整合
一、《城市房地产管理法》
二、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
三、《国有土地使用权合同司法解释》
第三编合作开发房地产合同纠纷
第一章合作开发房地产合同的效力
第一节法律要点详解
一、立法背景
二、合作开发房地产合同的概念和法律特征
三、合作开发房地产合同无效的具体情形
四、无效合作开发房地产合同的效力补正
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、合作开发房地产合同纠纷的根本原因在于缺失商业伦理和商业道德，漠视商业规则，缺少契约精神
二、合则两利，分则两害，杀敌一千，自损八百
三、大路朝天，各走一边，好聚好散
四、以心相交，方能成其久远
第四节法律法规整合
一、《合同法》
二、《国有土地使用权合同司法解释》
第二章合作开发房地产合同履行中的问题
第一节法律要点详解
一、房地产开发合同履行过程中存在的主要问题
二、解决合作开发房地产问题的措施
三、合作开发的房地产项目认定为违法建筑，被政府主管部门责令拆除，对于所造成的损失如何处理
四、不得请求分配房地产项目利益的情形
五、房屋竣工验收与请求分配合作开发房地产利益的关系
六、当事人未足额缴纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润
七、合作一方或各方不得将房屋预售款充作投资款
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、在合同有效的前提下，才存在合作开发房地产的分配问题
二、坚持合同严守原则，坚持契约精神，各方当事人按照约定履行合同义务
三、正确适用法律，准确认定合同解除条件，慎重解除合同
第四节法律法规整合
《国有土地使用权合同司法解释》
第三章合作开发房地产合同的转性
第一节法律要点详解
一、合作开发房地产合同转性的立法背景
二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同
三、名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同
四、名为合作开发房地产合同实为借款合同
五、名为合作开发房地产合同实为房屋租赁合同
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、积累审判经验，解决司法实务中的难点问题
二、贯彻立法精神，正确适用法律，公平解决纠纷
三、坚持契约精神，全民守法才是解决问题的根本之道
第四节法律法规整合
《国有土地使用权合同司法解释》
第四章委托代建合同纠纷
第一节法律要点详解
一、代建制概述
二、委托代建合同主体及主要职责
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
第四节法律法规整合
《合同法》
第五章项目转让合同纠纷
第一节法律要点详解
一、项目转让合同纠纷概述
二、房地产项目转让合同中的若干问题
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
关于违法转让房地产项目的处罚
第四节法律法规整合
一、《城市房地产管理法》
二、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四编征收
第一章国有土地上房屋征收补偿的诉讼程序
第一节法律要点详解
一、法律背景
二、国有土地上房屋征收补偿纠纷的救济途径
三、房屋征收补偿行政诉讼当事人
四、房屋征收补偿行政诉讼管辖
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、保证房屋征收的公益性目的
二、房屋征收中的行政诉讼应用
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《行政诉讼法》
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》
第二章征收决定的合法性审查
第一节法律要点详解
一、概述
二、征收决定合法性审查的若干问题
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、关于开发区管委会能否作出征收决定的问题
二、关于征收前置行政行为的审查
三、关于公共利益的审查标准
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《行政诉讼法》
第三章补偿决定的合法性审查
第一节法律要点详解
一、对征收房屋补偿事实的审查
二、对房屋征收补偿程序的审查
三、对房屋补偿标准的审查
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、征收无证房屋的实践处理
二、关于被征收人所缴纳税款问题
三、被征收房屋存在抵押时，如何进行房屋的产权调换
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《国有土地上房屋征收评估办法》
第四章关联行为的审查
第一节法律要点详解
一、审查征收前置行为
二、审查违法建筑
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、前置行为的审查角度
二、房屋征收中违法建筑的甄别程序
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《城乡规划法》
第五章房屋征收非诉执行
第一节法律要点详解
一、立法背景
二、房屋征收非诉执行的概念
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、申请法院强制执行的前提
二、提出申请的主体
三、被申请主体
四、申请执行的标的
五、管辖法院
六、所需材料
七、申请期限
八、不准予执行的情形
九、救济途径
十、执行实施主体
第四节法律法规整合
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
第五编农村房产
第一章土地承包经营权确认纠纷
第一节法律要点详解
一、土地承包经营权确权的定义
二、解决土地承包经营权确认纠纷的法律依据
三、农村土地承包经营权确权登记应当遵循的原则
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、土地承包经营权确权登记的基础文件
二、集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决
第四节法律法规整合
一、《农村土地承包法》
二、《农村土地承包司法解释》
第二章土地承包经营权继承纠纷
第一节法律要点详解
一、法院受理土地承包经营权继承纠纷的依据
二、土地承包经营权继承纠纷的特殊性
三、家庭承包方式的土地经营权继承纠纷的处理原则与例外
四、其他方式承包的土地经营权继承纠纷的处理原则
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
一、共同继承
二、继承人分别继承
三、部分继承人继承
四、转包他人，继承人分割转包费
第四节法律法规整合
一、《农村土地承包法》
二、《农村土地承包司法解释》
第三章农村土地承包合同纠纷
第一节法律要点详解
一、农村土地承包合同系民事合同
二、农村土地承包合同纠纷的诉讼主体
三、农村土地承包合同期限的法定界限
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南
当事人通过民事诉讼程序解决分配土地补偿费数额纠纷的，人民法院不应当受理
第四节法律法规整合
一、《农村土地承包法》
二、《农村土地承包司法解释》
第四章宅基地使用权纠纷
第一节法律要点详解
一、概述
二、宅基地使用权的内容
三、宅基地使用权纠纷的解决方式
第二节权威案例指导
第三节实务操作指南