图解日本REIT

　　日本的REITs市场始于21世纪初。 2001年3月， 东京证券交易所开设 J-REIT 市场， 同年 9 月， 两只办公楼型REITs在东京证券交易所率先上市，开启了日本的REITs时代。此后，日本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲**。 \n\n《图解日本REIT》由三菱日联信托银行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation）负责REITs咨询的团队撰写，具有很强的专业背景。书中介绍了J-REIT（日本不动产投资信托基金）的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示。该书以简洁而又通俗易懂的解说来介绍不动产证券化，读者能在短时间内相对系统地了解相关知识。 \n\n《图解日本REIT》前半部分介绍了不动产证券化的概要。复杂而难以理解的部分大都以图表的形式加以辅助说明，使读者更加容易理解。该书后半部分主要集中在对实务性操作要点的解说方面。在对《金融商品交易法》的解说中，以不动产证券化的相关部分为重点。在案例学习的部分，该书通过展示不动产证券化的交易架构的变化，来回顾同时期不动产市场所发生的变化。 \n\n《图解日本REIT》是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书，在知识及信息的整理上颇具参考价值。该书可作为政府有关部门、不动产政策研究和制定者、不动产开发商、金融机构、高校不动产相关专业师生的有益参考书，对中国的REITs行业发展有巨大的借鉴意义。 \n

　　是由三菱信托银行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation）和UFJ信托银行（UFJ Trust Bank Limited）早2005年10月1日合并而成。属于三菱UFJ金融集团。

第一章　不动产证券化的历史/ 1

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　不动产证券化的概要/ 3

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　不动产证券化从黎明期到壮大期/ 5

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　经过高速发展期和低迷期后, 重新回到发展扩大期/ 10

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第二章　不动产证券化的架构/ 15

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　证券化的标的资产/ 17

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　不动产证券化的架构/ 19

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　不动产证券化的目的和好处/ 21

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　证券化过程的参与者/ 26

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　为证券化而特别设立的工具: SPC / 29

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　SPC 的资金募集(债权和权益) / 32

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　权益类投资的角色/ 34

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　杠杆效应/ 36

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　债权类投资的角色/ 39

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　SPC 的瀑布原理/ 42

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不动产证券化的退出战略/ 44

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第三章　不动产证券化相关的技术和基础/ 49

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　破产隔离/ 51

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　利益相反/ 55

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　信用增进措施/ 56

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　避免双重课税/ 58

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　不动产信托/ 61

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　评级/ 64

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　尽职调查/ 65

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　不动产评估/ 70

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第四章　不动产基金的动向之一: 私募基金/ 75

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　私募基金概要/ 77

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　私募基金的结构/ 82

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　私募基金的类型/ 88

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　私募基金市场的变迁/ 94

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第五章　不动产基金的动向之二: J-REIT / 101

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　J-REIT / 103

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　J-REIT 的架构/ 105

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　J-REIT 的资金筹措/ 109

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　J-REIT 的收益分配/ 112

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　J-REIT 的信息公示/ 115

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　FOF / 116

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NAV 倍率/ 117

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　J-REIT 的成长过程/ 119

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　J-REIT 的投资特征(用途、区域、各产品投资规模) / 127

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　全球的REIT / 132

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第六章　不动产基金的动向之三: 开放式基金(私募REIT) / 141

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　私募REIT / 143

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　私募REIT 产品的比较/ 145

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第七章　支撑不动产证券化的法律制度/ 149

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　与不动产证券化有关的《金商法》/ 151

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　证券化架构和《金商法》/ 163

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　《不特法》的修订/ 175

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第八章　从原始权益人的角度看会计层面的注意点/ 181

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　原始权益人的不动产出售处理标准/ 183

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　SPC 的非并表/ 186

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　经营性租赁/ 189

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第九章　理解不动产投资的判断指标/ 193

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　为什么需要判断指标/ 195

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　现金流的查定方法/ 196

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　DCF 法/ 200

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　资本化率/ 204

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　IRR / 210

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LTV / 215

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　DSCR / 217

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　利差/ 218

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　不动产投资的风险和收益/ 219

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　不动产投资指数/ 231

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第十章　不动产证券化的案例学习/ 233

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　证券化不动产的变迁/ 235

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　友都八喜综合电器商城吉祥寺店/ 235

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　旧长银总部大楼/ 240

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第十一章　从欧美看不动产证券化的问题/ 247

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　次级贷款的问题/ 249

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　大型投资银行的失控/ 250

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　政府的快速应对/ 251

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　市场恢复的过程/ 252

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　教训和展望/ 252

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第十二章　不动产的环境对策——环保型不动产/ 255

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　环保型不动产的定义/ 257

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　现在, 为什么开始对不动产的环保有要求/ 258

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　关于环保型不动产的“胡萝卜与大棒” / 259

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　市场相关方对不动产环保的应对措施/ 263

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　以环保性能为标准的建筑物评级/ 264

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