商品房买卖合同纠纷疑难问题解析与典型案例

　　《商品房买卖合同纠纷疑难问题解析与典型案例》选取了九十余个关于商品房买卖合同纠纷的司法实践中出现的疑难问题。这些问题均存在不同程度的争议，通常未见明确的法律规定或就现行法律规定难以形成统一的司法或学理观点。作者针对相关问题阐明其倾向性观点，并结合相关法学理论、法律规定、司法实践加以深入分析；并就每个问题相对应地精选各地各级人民法院的真实案例，对相关裁判观点予以精简展示。无论是房地产企业工作人员，还是法官或者律师，均可从中获得处理相关问题的有益启迪。

　　陈怡，男，广西同望律师事务所合伙人，广西同望（钦州）律师事务所副主任，广西律师协会房地产专业委员会委员，广西律师协会民事专业委员会委员，钦州市建筑行业法律咨询服务团律师。2019年5月，被广西律师协会授予“广西优秀青年律师”称号。　长期专注于房地产领域的法律实务研究与实践，先后为多家房地产开发和施工企业提供常年或专项法律服务，在处理房地产类法律事务及纠纷案件方面，具有丰富的诉讼与非诉讼经验。

第一章商品房预约合同纠纷
1.未取得商品房预售许可证明签订的预约合同效力如何
2.如何区分商品房预约合同和本约合同
3.《商品房买卖司法解释》第5条规定的“购房款”是部分房
款还是全部房款
4.商品房预约合同一方当事人能否通过诉讼要求对方履行签订
本约合同的义务
5.签订商品房预约合同后，出卖人将房屋另售他人，是否应当承担已交购房款一倍的赔偿
6.出卖人预约合同违约，是否应当向买受人赔偿房屋差价损失
7.签订商品房预约合同后，因房屋被抵押而未签订本约合同的责任如何承担
8.因房屋被查封而未签订本约合同的责任如何承担
9.签订商品房预约合同后，因项目无法建设而未签订本约合同，出卖人应否承担违约责任
10.未能签订本约合同的原因的举证责任由谁承担

第二章商品房预售合同纠纷
11.预售许可证被撤销，已签订的商品房预售合同效力如何
12.规划许可证被撤销，已签订的商品房预售合同效力如何
13.出卖人未取得商品房预售许可证明但在起诉前完成商品房竣工验
收合格的，出卖人与买受人签订的商品房预售合同是否有效
14.买受人应否承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明的义务
15.商品房买卖办理预售合同备案登记后能否对抗法院的查封
16.办理预售合同备案登记的商品房能否被法院查封
17.出卖人能否以未取得商品房预售许可证明为由主张商品房预售合同无效

第三章商品房交付纠纷
18.商品房取得《竣工验收备案表》后通知买受人收房，因开发商试水而未能实际办理交房手续，开发商是否要承担逾期交房违约责任
19.买受人能否因房屋质量瑕疵问题拒付分期房款
20.合同约定交房后付购房余款，出卖人交付未经验收合格的房屋，买受人长期居住而拒付购房余款，买受人是否构成违约
21.出卖人交房时未取得房屋测绘报告是否应承担违约责任
22.出卖人延迟交房违约金的诉讼时效的起算点如何界定
23.出卖人能否要求买受人先预交物业费后才交房
24.出卖人能否以买受人未交纳住宅专项维修资金为由拒绝交房
25.如何理解商品房买卖合同中约定的“该商品房经验收合格”作为交付条件的标准
26.买受人请求出卖人交付未经验收合格的房屋应否支持

第四章房屋不动产权证纠纷
27.买受人请求出卖人履行办理不动产权证登记义务，是否适用诉讼时效的规定
28.出卖人逾期办理不动产权证，违约金诉讼时效应如何起算
29.合同约定出卖人办理“房屋权属证书”是否包含办理土地使用权证
30.房屋已交付但未经验收合格，买受人请求出卖人办理不动产权证应否支持
31.出卖人延期办理土地使用权证的违约责任如何认定
32.买受人从开发商处购买房屋，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理房屋产权变更登记

第五章房地产销售广告纠纷问题
第六章商品房买卖合同解除纠纷
第七章违约责任的认定与法律适用问题
第八章车位纠纷
第九章房地产新政纠纷
第十章其他纠纷
附录一常用法律、法规及相关司法解释
附录二本书法律规范性文件简全称对照表