跟投之潮：房地产行业跟投趋势与典型房企实践

　　当房地产行业发展逐渐进入无人区，将很快丧失可以参照的范式和先例，这是行业突破瓶颈的又一历史时刻，同时也对企业的创新能力和开拓勇气提出了更高的要求。调查显示，中国房地产企业前50强中，有超过50%的企业实施了项目跟投；前100强企业中，有40%的企业已实施了项目跟投。当地产行业进入下半场，人才成为房企发展的核心资源，合伙人模式俨然成为规模房企管理创新的必选项。本书基于当前房地产行业中的组织激励现状出发，从项目跟投机制设计、机制落地重难点、运营适配体系、标杆房企案例研究四大方面进行了深入阐述，旨在为房地产企业推行项目跟投从机制到实操层面提供全方位的指导和案例对标研究。

　　明源地产研究院成立于2009年，现已成长为国内知名的专业地产研究机构。研究院汇聚了一大批精通地产管理理论和方法，兼备丰富行业实战经验的专家。通过对明源全国4000多家地产企业客户的深入研究和积淀，推动管理创新，持续提升房地产行业整体管理水平。作为中国房地产行业*大的知识平台、学习平台，明源地产研究院以服务于整个地产生态链为己任，目前已形成了以线下精品书籍、杂志和研究报告，线上EDM、官方微博、官方微信、地产行业网站为组合的立体宣传平台。 “明源地产研究院”微信公众号现已拥有51万地产行业精英粉丝，跻身房地产行业垂直领域公号的**梯队；研究院旗下《明源地产研究》杂志每期面向地产中高层发行5万册，曾获中国房地产优秀内刊奖、中国内刊协会特等奖；明源地产研究院出版的“房地产管理系列丛书”，被多家TOP100地产企业作为实战教材深入学习，并多次登上财经类、地产类畅销书排行榜。紧扣市场热点，明源地产研究院每年还会应时发布专题研究报告，如房地产企业年报分析报告、房地产企业并购研究报告等。知识来自行业并服务于行业，明源地产研究院希望能一如既往地为房地产行业、房地产企业做出自己的专业贡献。

序 

前言 

第一章 风起——“自组织”风口下的项目跟投核心机制设计 

第一节 跑步前进，房地产行业进入“合伙人”时代 

一、地产下半场的风险骤增，传统模式下矛盾丛生 

二、“大象比猴子跑得快”，激励机制创新箭在弦上 

三、吸引能获取资源的人才，已成新时代人才战略 

四、房企快速扩张倒逼企业经营权下放，责权利难对等 

五、项目跟投已成为高增长房企管理创新的必选项 

第二节 从科层制到自组织，激励体系的前世今生 

一、七大激励机制，展现激励体系的前世今生 

二、内外部环境日新月异，传统激励模式难当使命 

三、多层级合伙人激励体系，激发自组织时代最大潜能 

四、外部竞争加剧，内部竞争提效，“共享”“共担”应运而生 

五、项目跟投并非新事物，特定阶段登上历史舞台 

第三节 项目跟投核心模型和关键环节设计的考量 

一、项目跟投机制设计的战略思考和适用范围 

二、项目跟投通用核心模型和四大关键环节设计 

三、国有房企推行项目跟投体系的差异化设计 

四、典型房企项目跟投核心模型解构及两大主流跟投模式 

五、跟投体系的组织搭建和业务流程八大关键审批点控制 

六、推行项目跟投体系面临的误区与挑战 

第二章 云涌——项目跟投设计与落地的“七宗罪” 

第一节 第一宗罪：内讧 

一、项目跟投的实质是否是职业经理人侵占了股东利益 

二、项目跟投是否只针对核心骨干，而不能开放给普通员工 

第二节 第二宗罪：误解 

一、 是否只要跟投就能赚钱，项目做好、做坏一个样 

三、同股不同权在实际操作中有何风险 

第三节 第三宗罪：狐疑 

一、如何确定项目跟投份额？按项目资金峰值还是股东资金峰值设计 

二、企业是否应该给跟投员工提供资金杠杆 

三、项目跟投载体是通过有限合伙企业还是基金公司进行跟投 

第四节 第四宗罪：积弱 

一、是否可以由跟投人员对项目总经理进行票选和弹劾 

二、跟投之后，是否给跟投人发布项目经营动态？发布哪些信息 

三、运营不强的企业是否做不了跟投 

第五节 第五宗罪：自卑 

一、中小规模房企要不要做跟投 

二、国有房企如何进行项目跟投 

第六节 第六宗罪：浮躁 

一、高利润、慢周转项目和文旅类项目是否做不了跟投 

二、“瘦狗”项目是否做不了跟投？如何避免跟投中的“挑肥拣瘦” 

第七节 第七宗罪：浅薄 

一、自持和商业类型的项目如何做跟投 

二、一、二级项目或旧改项目如何做跟投 

三、项目跟投是灵丹妙药，是否能包治百病 

第三章 争流——项目跟投体系下重塑组织权责和运营管理 

第一节 组织重构：界定组织权责边界，重视经营人才培养 

一、驱动自组织，重新界定组织管控和权责边界 

二、重视经营人才，打造项目总经理的“黄埔军校” 

第二节 管理提升：深度构建标准化体系，夯实管理的基础 

一、标准化体系对房企的重要作用 

二、典型房企的标准化体系建设之路 

三、房企构建标准化体系的内涵与落地面临的挑战 

四、推动房企标准化体系建设的四大关键路径 

五、推动标准化体系建设的组织保障 

第三节 运营适配：弹性经营，构建适配项目跟投的新运营 

一、集团管控重点：以经营计划为核心，弹性经营，产销匹配，完成增长目标 

二、项目运营抓手：以利润结果管理为目标，以现金流管理为核心 

三、上下连接枢纽：做好会议与报告——运营动态监控、分析、预警 

第四节 经营下放，数据上传：开启房企智慧经营新征程 

一、地产行业发展现状及面临的管理挑战 

二、新型智慧经营解决方案思路 

第四章 弄潮——典型房企项目跟投实践案例 

第一节 十年称霸路：行业典型的组织激励进化之路 

一、转型升级、内外交困，B 企欲推事业合伙人机制谋破局 

二、集团层面的持股计划+项目层面的跟投机制，从员工转变为合伙人 

三、项目跟投：B 企项目跟投机制的六大核心要点 

四、落地执行：B 企跟投机制落地的六大抓手 

五、辅助转型升级： 事业合伙人机制推动了B企职业经理人制度进化 

六、方案点评：经营管理目标导向，共创共享更要“共担” 

第二节 黑马崛起：跟投先行者千亿元冲刺大闯关 

一、千亿冲刺：F 企背后的组织激励动因 

二、激励机制：与时俱进，重点突出 

三、项目跟投：F 企项目跟投机制的五大核心要点 

四、F 企项目跟投落地的五大抓手 

五、推行跟投后，不断刷新历史表现 

六、方案点评：夯实基础，水到渠成 

第三节 虎出山林：珠三角新锐房企跟投设计心法谋破局 

一、在规模化发展困境及新的发展战略下，跟投成K 企必然选择 

二、K 企项目跟投方案六大核心要素 

三、落地执行：K 企跟投机制落地的六大抓手 

四、跟投成效：突破增长瓶颈，2017 年销售重回增长轨道 

五、方案点评：激励为先，稳赚不赔 

第四节 强势归来：新时代的国企组织创新之道 

一、地产行业集中度快速提升，国有房企激励机制面临巨大挑战 

二、国企项目跟投机制设计的核心要点 

三、国企跟投面临的主要难点及突破策略 

四、国企跟投落地的六大核心抓手 

五、国企跟投成效：部分国企已初见成效，业绩强势回归 

六、国企跟投点评：道路曲折，但前途依然光明 

第五节 基于业务赋能和管理提效的项目跟投整体解决方案 

一、房企项目跟投体系落地面临的四大挑战 

二、基于典型房企实践的“1+1”项目跟投整体解决方案 

三、项目投资收益管理系统，夯实和提升项目团队经营管理能力 

四、项目跟投管理系统，打造在线化和具有公信力项目跟投平台 

五、“1+1”项目跟投管理整体体系IT 落地实战案例 

结束语