房地产会计真账实操全流程演练（图解案例版）

　　多年以来，房地产行业一直是我国经济增长的支柱产业之一。为了满足房地产行业会计从业者的业务需要，我们精心编写了本书，以期帮助房地产行业会计从业者领会企业会计准则的精髓、做好房地产企业的会计实务工作。 本书包含了房地产开发企业常见的会计核算事项，用8章展开具体介绍，分别是房地产开发企业会计概述、企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段、投资性房地产、利润结转及分配和财务会计报告。本书按照房地产开发业务的阶段流程依次介绍，条理分明，便于读者了解各个阶段会计核算的特点。这也是本书的特点和优势。 本书适用于在房地产企业从事会计工作的从业者，特别是初入此行业的会计人员。本书通过列举大量实例，很好地将实务和理论相结合，有利于读者融会贯通，深入掌握。

　　平准，知名财税专家，中财会计学博士，百德财税咨询服务有限公司创始人，中国注册会计师、中国注册税务师，现担任多家公司财务顾问。曾任职于北京中和正信会计师事务所，先后从事会计报表审计、税务筹划、管理咨询等工作；出版财务类专著多部。

第 1章 

会计，你真的懂吗 

——房地产开发企业会计概述 

1．1　房企，整天忙什么 1 

1．1．1　盖房子、卖房子，房企的主要业务 1 

1．1．2　吃钱的行业，房企的经营具有什么特点 2 

1．2　会计，为房企创造什么价值 4 

1．2．1　不要说，你懂房地产会计 4 

1．2．2　房地产会计的职能 6 

1．2．3　房地产会计的核算内容 7 

1．2．4　房地产会计核算的特殊性 7 

1．2．5　房企会计科目设置 9 

1．3　纳税，房企必须履行的义务 15 

1．3．1　房企各经营环节的主要税种 15 

1．3．2　税率与征收范围 15 

第 2章 

先建一个项目公司 

——企业设立的会计处理 

2．1　房地产设立阶段业务概述 18 

2．1．1　《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 18 

2．1．2　《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 19 

2．1．3　房地产开发企业开发经营资质 20 

2．2　企业设立阶段会计处理 21 

2．2．1　实收资本的会计核算 21 

2．2．2　资本公积的核算 28 

2．2．3　开办费的核算 30 

第3章 

储地就得拼 

——企业获取土地时的会计核算 

3．1　我国的土地制度概述 32 

3．1．1　获取土地的主要方式 32 

3．1．2　我国有关土地的主要制度 35 

3．2　获取土地的税务与会计问题 38 

3．2．1　获取土地阶段纳税处理 38 

3．2．2　获取土地阶段会计处理 45 

第4章 

盖房子容易吗 

——开发建设阶段的会计核算 

4．1　开发成本核算概述 51 

4．1．1　成本核算的基本程序 52 

4．1．2　房地产企业成本费用核算特点 52 

4．1．3　划分成本核算项目 52 

4．2　成本归集、分配的会计处理 54 

4．2．1　成本分配法 54 

4．2．2　土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 56 

4．2．3　前期工程费的归集与分配 59 

4．2．4　建筑安装工程费的归集与分配 61 

4．2．5　基础设施费的归集与分配 68 

4．2．6 开发间接费用的归集与分配 70 

4．3　公共配套设施费的会计核算 73 

4．3．1　成本对象的核算和确定 73 

4．3．2　会计核算方法 74 

4．4　土地开发成本与代建工程成本会计核算 80 

4．4．1　土地开发成本的会计核算 80 

4．4．2　代建工程成本核算 83 

4．5　开发完工产品成本的结转 83 

4．5．1　开发完工产品的确认条件 83 

4．5．2　开发产品成本的核算 84 

4．5．3　结转完工开发产品成本 86 

4．5．4　结转开发产品销售成本 87 

第5章 

卖了，才算赚了 

——转让及销售阶段的会计核算 

5．1　转让及销售阶段业务概述 89 

5．1．1　土地使用权转让 89 

5．1．2　商品房销售 90 

5．1．3　销售其他建筑物 96 

5．1．4　代建工程 97 

5．1．5　其他业务收入 98 

5．2　转让及销售的账务处理 99 

5．2．1　商品房销售收入的会计核算 99 

5．2．2　土地使用权转让的会计核算 120 

5．2．3　配套设施转让的核算 122 

5．2．4　销售周转房的核算 122 

5．2．5　代建工程收入的核算 123 

5．2．6　其他业务收入的核算 124 

第6章 

我们有时也“炒房” 

——投资性房地产的会计核算 

6．1　投资性房地产的特征与范围 126 

6．1．1　投资性房地产的定义及特征 126 

6．1．2　投资性房地产的范围 127 

6．2　投资性房地产纳税处理 130 

6．2．1　增值税及附加 130 

6．2．2　印花税 131 

6．2．3　房产税 131 

6．3　投资性房地产的账务处理 133 

6．3．1　投资性房地产的确认和初始计量 133 

6．3．2　与投资性房地产有关的后续支出 135 

6．3．3　投资性房地产的后续计量 138 

6．3．4　投资性房地产的转换 142 

6．3．5　投资性房地产的处置 149 

第7章 

算一算，今年赚了多少 

——利润结转及分配 

7．1　利润结转及核算 152 

7．1．1　利润的含义 152 

7．1．2　损益核算 153 

7．1．3　利润的结转 157 

7．2　利润分配及其核算 159 

7．2．1　利润分配的顺序 159 

7．2．2　利润分配核算 160 

第8章 

四张表，看懂房企的三生三世 

——财务会计报告 

8．1　财务会计报告概述 164 

8．1．1　财务报告及其目标 164 

8．1．2　财务报表的组成 165 

8．1．3　会计报表的编制要求 165 

8．2　资产负债表 166 

8．2．1　资产负债表概述 166 

8．2．2　资产负债表的结构 167 

8．2．3　资产负债表的编制 167 

8．3　利润表 179 

8．3．1　利润表的概念和作用 179 

8．3．2　利润表的格式及内容 179 

8．3．3　利润表的编制 180 

8．4　现金流量表 184 

8．4．1　现金流量表的概念和作用 184 

8．4．2　现金流量及其分类 184 

8．4．3　现金流量表的结构和内容 185 

8．4．4　现金流量表的编制 187 

8．5　所有者权益变动表 194 

8．5．1　所有者权益变动表的内容及结构 194 

8．5．2　所有者权益变动表的填列方法 194