土地信托产品设计

　　土地流转信托是将土地承包经营权作为信托财产，由信托公司进行集约化、规模化开发经营，然后信托公司将约定的收益返还给农户或者其他权利人。目前，信托公司通常是将成片的土地整理之后租赁给农业公司耕种的方式进行土地开发。自2013年10月国内首只土地流转信托发行以来，中信和北京信托又在多地开展土地流转信托业务。据不完全统计，自国内首只土地流转信托发行一周年以来，约有10多只产品成立，而2015年初公开层面鲜见土地流转信托身影，市场观望情绪浓厚。经历大半年的沉寂，2015年底，多款土地流转信托又在短时间内同时落地。土地信托为大规模现代化农业经营提供了条件，有利于农地生产力和农村生产效率的大幅提高，同时增加了农民收益。但是，从目前来看，土地流转信托面临着两方面的难题：首先是政策法规层面的，当前土地承包经营权尚不支持直接通过信托的方式登记到信托公司名下；其次是风险控制问题，农业产业对于信托公司而言目前是个相对陌生的领域，信托公司对农业产业的风险控制还有待进一步提升。本书在借鉴国外土地流转信托发展经验的基础上，对我国既有土地流转信托的模式进行了分析，提出了我国土地流转信托产品设计的基本思路和运作要点，最后对我国土地流转产品的发展环境、发展可行性、市场推广与营销方案设计、风险控制体系设计等方面进行了探讨。本书研究课题组成员由信托业从业人员与高校教师队伍组成，基于多年的信托从业经验和前沿的学术研究成果，敏锐地捕捉到我国信托业发展中的热点问题，并开创性地对土地流转信托问题进行了系统深入的研究，相信本书将为土地流转信托产品在我国的发展提供有益的指导和借鉴。

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导篇 概念释义
1 “土地流转信托产品设计”概念释义
1．1 六个基础概念释义
1．1．1 “土地”概念释义
1．1．2 “流转”概念释义
1．1．3 “信托”概念释义
1．1．4 “土地流转”概念释义
1．1．5 “土地信托”概念释义
1．1．6 “流转信托”概念释义
1．2 本书主题概念释义
1．2．1 “土地流转信托”概念释义
1．2．2 “土地流转信托产品”概念释义
1．2．3 “土地流转信托产品设计”概念释义
上篇 经验借鉴
2 美国土地流转信托产品及其背景分析
2．1 美国土地流转信托产品分析
2．1．1 美国土地流转特点分析
2．1．2 美国土地流转信托产品模式分析
2．1．3 美国土地流转信托产品模式经典案例——“门郡信托”案例分析
2．2 美国土地流转信托产品经济、金融环境分析
2．2．1 美国土地流转信托产品经济环境分析
2．2．2 美国土地流转信托产品金融环境分析
2．3 美国土地流转信托产品法律环境分析
2．3．1 美国土地流转法律制度历史演进分析
2．3．2 美国土地流转法律制度现状分析
2．3．3 美国土地流转限制性规定分析
2．3．4 美国土地流转法律制度法理分析
3 日本土地流转信托产品及其背景分析
3．1 日本土地流转信托产品分析
3．1．1 日本土地信托制度历史进程
3．1．2 日本土地流转信托产品模式分析
3．1．3 日本农地流转基本情况分析
3．2 日本土地流转信托产品经济金融环境分析
3．2．1 日本土地流转信托产品宏观经济环境分析
3．2．2 日本土地流转信托产品微观经济环境分析
3．2．3 日本土地流转信托产品金融环境分析
3．3 日本土地流转信托产品法律环境分析
3．3．1 日本土地流转政策分析
3．3．2 日本农业生产政策分析
3．3．3 日本信托业法律环境分析
4 美国、日本土地流转信托产品发展模式及其环境借鉴分析
4．1 美国、日本土地流转信托产品模式发展经验借鉴分析
4．1．1 美国、日本土地流转信托产品模式总结
……
中篇 产品设计
下篇 市场实现