房地产开发企业税务风险管理

　　房地产开发企业具有经营周期长、税收负担重、涉及税种多、税收文件多、 政策口径不确定等特点。随着营改增的全面推开，以及金税三期大数据管控时代 的来临，税务风险管理成为房地产开发企业的税务管理重点。 为帮助房地产开发企业更好地应对营改增后的涉税风险，并在风险管理的基 础上，充分享受营改增所带来的政策红利，本书紧扣营改增核心关键点，以项目 管理为主线，深入剖析了营改增后政策执行中的焦点问题、难点问题、热点问题， 并从税务检查常见问题、金税三期的风险评估以及发票管理三个维度全面阐述了 企业面临的税务风险和应对措施。同时重点剖析了各环节涉及的主要税种，其中 包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、印花税等，并 对不同税际在营改增后的差异和协调进行了分析。 本书观念新，时效性强，所引用政策文件截至日期为2018年5月1日。

　　孙彦民 北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。 高级会计师，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、中国注册房地产估价师。西南财经大学硕士研究生校外导师。曾担任中国资产评估师协会理事、华北水利水电学院、武汉大学法学院特聘讲师。从事财税顾问、税务咨询、税收筹划工作20多年，先后在河南省税务代理有限公司、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任副总裁、高级合伙人。 擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。曾参与中国注册税务师基本准则的起草和修订工作，参与财政部审计风险课题研究一项。在《环球财经》、《中国注册税务师》等杂志发表多篇文章。 中国会计视野会说栏目撰稿人。高丽霞 北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。 中国注册会计师、中国注册税务师。西南财经大学硕士研究生校外导师。 从事审计、财税顾问、财税咨询工作10多年，先后在中喜会计师事务所、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任审计经理、部门经理。擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。 先后在第十二届、十三届中国财税法前言问题高端论坛，发表《税制设计中性原则对企业集团税务管理的重要性》、《对资管产品征收增值税的政策分析及建议》等论文。

目录
第1章土地取得环节................................................................................1
1.1 营改增下的差额征收 .................................................................................... 2
1.1.1 差额征收的含义................................................................................ 3
1.1.2 营改增后允许差额征收的项目.......................................................... 3
1.1.3 可以开具增值税专用发票的情形...................................................... 4
1.1.4 差额征税扣除凭证的类型................................................................. 7
1.2 营改增对取得土地成本的影响和应对.......................................................... 8
1.2.1 土地价款差额扣税应满足的条件...................................................... 8
1.2.2 拆迁补偿费应关注的风险................................................................. 9
1.2.3 母公司（或联合体）拿地的风险和应对......................................... 11
1.2.4 “一次拿地、分次开发”土地价款扣除的税务处理...................... 12
1.2.5 土地价款台账的建立....................................................................... 13
1.3 国有企业改制契税的税务处理 ................................................................... 14
1.3.1 国有企业改制免征契税................................................................... 15
1.3.2 国家作价出资（入股）应缴纳契税................................................ 15
1.4 母公司以土地使用权向子公司增资是否免征契税 ..................................... 17
1.5 市政建设配套费是否缴纳契税 ................................................................... 18
1.6 城镇土地使用税纳税义务发生时间............................................................ 19
1.7 企业风险诊断自查重点............................................................................... 20
1.8 税务机关风险评估比对重点....................................................................... 21
第2 章开发建设环节............................................................................. 23
2.1 成本构成及可抵扣事项............................................................................... 24
2.1.1 前期工程费...................................................................................... 25