房地产开发企业税务检查实用攻略

　　★★本书读者对象★★ ■国地税合并后所有税务稽查干部 ■房地产企业财务、税务、内控人员 ■财税培训机构、税务/审计中介机构 ★★一线优秀税官和审计师税务检查思路与方法★★ 1.按照房地产企业项目开发环节涉税资料展开检查检查细节不遗漏，纳税评估有依据 2.按照房地产企业会计核算三要素和对应税种展开检查特殊事项有技巧，对照自查控风险 3.从土地增值税清算检查的角度，对相关税种展开检查清算成果为基础，识别疑点见成效 4.按照一线税务检查高手实战过程展开综合检查梳理流程循章法，综合检查在实战 为房地产企业税务管理、税务检查和内部审计自查保驾护航！

　　董宏 注册税务师，江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部，从事税政及税务稽查一线工作二十多年，在《中国税务报》《涉外税务》等报纸、杂志上发表文章多篇，在业务上擅长房地产税务稽查，近8年来查处千万元以上案件十多起。 施玉明 注册税务师，原江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，完成多起房地产开发企业大要案检查，业务上擅长房地产税务稽查及土地增值税清算。在企业任职后，一直从事财税、投融资管理等工作。

第一章 房地产开发业务及其会计核算、涉税基本知识
第一节 房地产开发业务基本知识
一、房地产开发相关概念
二、房地产开发主要业务活动
三、房地产开发企业项目运作方式分类
四、房地产开发的主要阶段
第二节 房地产开发企业会计核算概述
一、营业收入
二、开发成本
三、营业成本
四、期间费用
五、应交税费
六、利润
第三节 房地产开发企业涉税影响
一、房地产开发企业运行特点对税收的影响
二、房地产开发涉及税种概述
第二章 房地产开发环节涉税资料及对应涉税检查要点
第一节 开发项目前期准备阶段
一、项目可行性研究环节
二、购置开发用地环节
三、取得建设用地规划许可证环节
四、项目规划设计与报建环节
第二节 开发项目工程实施阶段
一、房屋拆迁、安置环节
二、开发项目工程建设准备环节
三、施工队伍招投标环节
四、开发项目施工建设环节
五、开发项目竣工验收环节
第三节 房地产销售阶段
一、取得《销售许可证》环节
二、房地产销售的前期环节
三、签订买卖合同环节
四、房款的收取和催收环节
五、交付验收环节
六、利润分配环节
第四节 保有阶段
一、房地产开发企业将开发产品转自用
二、房地产开发企业出租开发产品
第三章 房地产开发企业按财务核算三要素及税种检查要点
第一节 销售收入的税务检查
一、销售收入检查需要归集查阅的资料
二、销售收入检查涉及的主要科目
三、销售收入检查涉及的税收政策
四、销售收入方面的常见税收问题及检查要点
第二节 成本费用的税务检查
一、成本费用检查需要归集查阅的资料
二、成本费用检查涉及的主要科目
三、成本费用检查涉及的税收政策
四、成本费用方面的常见税收问题及检查要点
第三节 房地产开发企业经营成果的税务检查
一、经营成果检查需要归集查阅的资料
二、经营成果检查涉及的主要科目
三、经营成果检查涉及的税收政策
四、经营成果方面的常见税收问题及检查要点
第四节 土地增值税清算涉及企业所得税问题的处理与检查
一、土地增值税清算涉及的退税政策
二、进行企业所得税检查时对土地增值税清算成果的应用
第五节 其他税种的税务检查
一、房产税
二、城镇土地使用税
三、印花税
四、个人所得税
第四章 房地产开发企业特殊涉税业务检查处理要点
第一节 房地产合作开发的税务处理
一、房地产合作开发的概念
二、合作建房的增值税（营改增前为营业税）处理
三、合作建房的企业所得税处理
四、合作建房的土地增值税处理
五、合作建房中特殊情况的房产税处理
六、合作建房的税务检查
七、合作建房涉税处理案例分析
第二节 代建工程的税务处理
一、仅收取代建手续费的代建行为
二、其他类型的代建行为
三、代建工程的企业所得税处理
四、代建工程涉税问题检查
第三节 视同销售行为的税务处理
一、视同销售行为的营业税规定
二、视同销售行为的增值税规定
三、视同销售行为的土地增值税规定
四、视同销售行为的企业所得税规定
五、无偿赠送商品房的综合税务处理案例分析
六、视同销售行为的税务检查
第四节 房地产开发企业特殊促销业务的税务处理
一、销售（营销）商品房赠送物品的处理
二、销售商品房赠送物品的会计核算及税务处理案例分析
三、售后回租的处理
四、售后回租业务中租房（房地产开发企业）
会计及增值税处理案例分析
五、售后回购的处理
六、售后回购的会计核算及税务处理案例分析
第五节 地下建筑涉税问题处理
一、土地出让金的涉税处理
二、地下车库（位）的土地增值税处理
三、地下人防设施的涉税处理
第六节 拆迁还房问题的处理
一、拆迁还房的主要形式
二、营业税处理
三、增值税处理
四、土地增值税处理
五、企业所得税处理
六、拆迁还房涉税审计检查
第七节 取得虚开增值税专用发票涉及的增值税和企业所得税税前扣除问题
一、取得虚开增值税专用发票的增值税处理
二、取得虚开的增值税专用发票的企业所得税税前扣除问题
第五章 房地产开发企业土地增值税清算检查要点
第一节 土地增值税清算检查风险模型
第二节 土地增值税预征及核定征收
一、土地增值税预征
二、土地增值税核定征收
第三节 土地增值税清算项目的确定
一、确定清算项目需要归集的资料
二、确定清算项目涉及的政策
三、税务检查要点
第四节 土地增值税清算应归集的资料
一、土地增值税清算需要归集的资料
二、土地增值税清算中产生的资料
三、分期、分项计算资料的应用
第五节 转让房地产收入总额的确定及检查
一、土地增值税清算涉及的房地产转让数据和资料
二、需要查看的科目
三、转让房地产收入涉及的政策
四、税务审计检查要点
第六节 取得土地使用权支付金额的检查
一、取得土地使用权支付金额涉及的资料
二、政策规定
三、税务审计检查要点
第七节 房地产开发成本的清算检查
一、房地产开发成本相关资料的归集
二、政策规定
三、检查方法及要点
第八节 房地产开发费用的确定和检查
一、房地产开发费用确认应归集的资料
二、政策规定
三、检查方式及要点
第九节 与转让房地产有关的税金的检查
一、税金扣除相关政策
二、其他政策规定
三、税金统计环节涉及资料的归集
四、检查方式及要点
第十节 财政部规定的其他扣除项目的检查
一、其他扣除项目涉及资料
二、相关政策规定
三、检查方式及要点
第十一节 特殊事项综合处理
一、特殊事项处理介绍
二、检查方式及要点
第十二节 其他土地增值税问题的处理
一、旧房和建筑物清算检查
二、清算结果和清算后问题
三、其他问题的处理
第六章 房地产开发企业综合税务检查实战技巧
第一节 查前准备
一、查前准备的重要性
二、查前信息资料的归集及分析方向
三、查前信息资料的分析判断
第二节 首次沟通交流
一、掌握需要了解的内容
二、通过沟通初步判断涉税问题
三、企业相关资料数据的归集
四、拷贝企业电子账套
第三节 检查、沟通要点
一、预收性质款项的检查
二、营业收入的检查
三、开发成本的检查
四、城镇土地使用税的检查
五、土地合同、勘测设计合同及金融企业贷款合同印花税的检查
六、单纯卖地行为涉税问题的检查
第四节 问题落实沟通及取证
一、问题落实沟通
二、取证
第七章 房地产开发企业税务稽查典型案例
案例一 某公司少算土地面积、股东无偿取得房屋及多转开发成本
一、查前分析
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例二 某公司预收账款挂账、多转预估成本、土地成本分摊不合理
一、查前准备
二、检查出的问题
三、检查过程和方式
四、案例点评
案例三 某公司虚增建筑成本
一、基本案情
二、检查过程与方法
三、案例点评
案例四 某公司代收装修款处理不当
一、查前分析
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例五 某公司代建工程少结转收入
一、基本案情
二、检查方法
三、案例点评
案例六 某公司取得不征税收入对应资产处理不当
一、检查出的问题
二、稽查方法
三、案例点评
案例七 某公司多提“暂估款”及融资费用处理不当
一、检查出的问题
二、检查过程及方法
三、案例点评
案例八 某公司材料成本差异结转及融资费用处理
一、基本案情
二、检查过程及方式
三、案例点评

附录 房地产开发企业涉税文件清单