深圳城市更新法律与实务：实务指引卷、法规政策卷（共两本）

　　城市更新是现代城市发展过程中必然经历的阶段。深圳城市更新回归“协议出让”的土地出让方式并辅以各类优惠地价政策，极大提高了开发商的参与积极性，随着深圳城市发展及房价的持续攀升，各地开发商也纷纷涌入竞逐，深圳城市更新的发展及变革牵涉越来越多的参与主体，然而，目前深圳城市更新立法层级较低，政策实施的地域特征明显，市面上缺乏类似专业指引，诸多法律问题需在实践中逐步完善及解决，本书立足于项目实践，从实务的角度帮助读者对政策、法律问题进行梳理，共享法规政策信息和分享法律实务经验，极具实践指导意义及参考价值。

　　刘敏，律师、合伙人、仲裁员。执业期间专注于系统研究城市更新制度，深入参与深圳城市更新相关法规政策的调研及制定，为福田岗厦项目、南山大冲项目、蛇口水湾项目等三百多个城市更新项目的实施、并购和投融资提供法律服务。

实务指引卷
第一篇深圳土地规划制度改革与城市更新
第一章深圳土地规划及利用概述
一、深圳总体规划概述
二、深圳土地利用实践现状
三、深圳土地利用面临的挑战
四、缓解深圳土地供需矛盾的主要途径
第二章深圳土地制度沿革
一、深圳特区土地制度初期阶段
二、第一次农村城市化改革阶段
三、第二次农村城市化改革阶段
第三章深圳规划制度沿革
一、城市规划制度初级阶段（1979～1986年）
二、城市规划制度探索阶段（1986～1990年）
三、城市规划制度过渡阶段（1990～1996年）
四、城市规划制度确立阶段（1997年至今）
五、城市规划制度的发展方向
第四章深圳城市更新制度的产生
一、深圳城市发展面临的现实问题
二、城中村（旧村）、工业区改造在实践中推进
三、学习域外城市更新经验
四、城市更新制度的形成和发展
第五章深圳城市更新现行政策概述
一、城市更新规范性文件体系
二、城市更新典型制度设计
第六章深圳城市更新实施及市场现状
第一节城市更新项目实施现状
一、城市更新单元计划实施现状
二、城市更新单元规划实施现状
三、项目实施主体确认实施现状
第二节城市更新市场现状
一、项目合作及开发市场现状
二、项目并购市场现状
三、项目融资市场现状
第七章深圳城市更新发展规划与趋势
第一节深圳近期城市更新发展规划
一、总体规划概览
二、主要规划内容
第二节深圳城市更新政策的趋势与导向
一、持续推动城市更新进展
二、提升城市更新质量
三、量化城市更新标准
四、强化政府调控
第二篇深圳城市更新项目实施基础制度研究
第八章土地及建筑物信息核查
第一节土地及建筑物信息核查概述
一、土地及建筑物信息核查的概念和内涵
二、土地及建筑物信息核查的内容和结果
三、各区对土地及建筑物信息核查、汇总的特殊规定
第二节合法用地分类及研究
一、国有用地
二、经批准的原集体用地
三、旧屋村用地
四、已按历史遗留违法建筑处理的用地
五、已按房地产登记历史遗留问题处理的用地
六、其他经规划国土部门认定或处理的合法用地
第三节农村城市化历史遗留违法建筑
一、历史遗留违法建筑的基本规定
二、历史遗留违法建筑的确认处理
第四节未完善征（转）地手续的历史用地处置
一、未完善征（转）地手续的历史用地处置的界定
二、未完善征（转）地手续的历史用地处置程序
三、未完善征（转）地手续的历史用地的处置办法
四、未完善征（转）地手续的历史用地地价计算
第九章城市更新单元计划
第一节城市更新单元计划申报条件
一、实体性条件
二、程序性条件
第二节城市更新单元计划申报流程
一、城市更新单元计划申报材料
二、城市更新单元审批流程
第十章城市更新单元规划
第一节城市规划概述
一、全市总体规划
二、次区域规划
三、分区规划
四、法定图则
五、详细蓝图
第二节城市规划标准与准则
一、《深标》的发展历程
二、《深标》的主要内容
第三节法定图则
一、法定图则概述
二、法定图则的成果构成
三、法定图则的审批要点
四、法定图则与确定城市更新单元计划更新方向的衔接
五、法定图则与城市更新单元规划的衔接
六、违反法定图则审批的法律后果
第四节五类规划控制线
一、五线基础介绍
二、其他规划控制措施
三、五线划定在城市更新项目中的应用价值
第五节水源保护区
一、水源保护区划定
二、水源保护区一般管理要求
三、水源保护区与五线划定的关系
四、水源保护区管理制度对城市更新项目可行性的影响
第六节工业区块线管理
一、工业区块线管理核心内容
二、宝安区工业区块线管理相关规定
三、工业区块线管理要求对城市更新项目实施的影响
四、深圳市工业区块线管理政策前沿
第七节城市更新配建
一、人才住房和保障性住房配建
二、创新型产业用房配建
三、各类公共配套设施配建
第八节城市更新单元规划容积率
一、容积率的概念
二、单一地块容积率测算指引
三、城市更新规划建筑面积测算
四、规划容积率测算案例
第九节城市更新单元规划编制
一、城市更新单元规划编制依据
二、城市更新单元规划编制主体
三、城市更新单元规划编制主要内容
四、城市更新单元规划编制成果体系
第十节城市更新单元规划审批
一、城市更新单元规划审批权限
二、城市更新单元规划审批规则
三、深圳各区规划审批流程
第十一节城市更新单元规划成果
一、城市更新单元规划审批文件
二、城市更新单元规划批复要点
三、城市更新单元规划“6张图”
第十一章搬迁补偿安置
第一节搬迁补偿安置概述
一、搬迁补偿安置的定义
二、搬迁补偿安置的作用
三、搬迁补偿安置的启动条件
第二节搬迁补偿安置流程设计
一、摸底调查
二、权属确认
三、文本制定
四、协议签署
五、搬迁安置
六、回迁交房
第三节搬迁补偿安置标准制定
一、搬迁补偿安置标准的定义及作用
二、搬迁补偿安置标准制定的原则
三、搬迁补偿安置标准的主要内容
第四节搬迁补偿安置协议条款设计
一、搬迁补偿安置协议的定义及作用
二、搬迁补偿安置协议条款设计的原则
三、搬迁补偿安置协议的主要条款
四、协议主体基本信息
五、被搬迁房屋基本情况
六、搬迁补偿安置方式及标准
七、被搬迁房屋的交付和拆除
八、回迁房屋的约定
九、协议主体权利、义务及责任
十、违约责任
十一、特别约定
十二、成约条款
第五节搬迁补偿安置基础法律风险
一、被搬迁人抢建风险
二、被搬迁人确权风险
三、搬迁补偿安置协议效力风险
四、搬迁补偿安置协议备案风险
五、搬迁补偿款项支付风险
六、被搬迁房屋清租风险
七、被搬迁房屋移交风险
八、申请实施主体确认风险
九、被搬迁房屋拆除风险
十、被搬迁房屋权属证书注销风险
第六节搬迁补偿安置中“钉子户”问题法律规制及风险防范
一、城市更新项目中“钉子户”的定义
二、“钉子户”问题产生的法规政策基础
三、“钉子户”的构成类型
四、深圳城市更新“钉子户”问题的特点
五、实践中解决“钉子户”问题的方式及其法律评价
六、防范“钉子户”风险的相关建议
七、解决“钉子户”问题的制度探索
第十二章实施主体确认
第一节实施主体确认概述
一、实施主体确认的概念和内涵
二、实施主体资格确认应注意问题
第二节各区实施主体确认实务比较
一、实施主体资格确认申请的条件
二、实施主体资格确认申请的材料
三、审批流程
第三节已办理产权登记房屋权属核查
一、产权信息登记情况
二、“绿皮本”房地产的变相买卖情况
三、不以登记为物权生效条件的产权变动情况
四、旧产权证书效力情况
第四节未办理产权登记房屋权属核查
一、宝安区、龙岗区、坪山区的相关规定及操作要求
二、关于股份合作公司进行权属认定标准的进一步探讨
三、相关建议
第五节项目实施监管协议的核心内容
一、实施主体资格监管
二、规划用地监管
三、实施进度监管
四、资金监管
五、履约情况监管
六、前期监管问题
第十三章被搬迁房屋拆除
一、房屋拆除备案制度
二、房屋拆除作业管理
三、建筑废弃物综合利用
四、拆除工程主体责任
五、房地产证注销
第十四章土地使用权出让及地价
第一节城市更新项目用地审批要点
一、国有土地使用权协议出让制度概述
二、城市更新项目用地协议出让审批要点
三、城市更新项目用地审批的其他要点提示
第二节城市更新项目地价政策
一、地价计收标准概述
二、城市更新项目中的地价缴纳
第三篇深圳城市更新项目实施专题研究
第十五章综合整治类城市更新
一、综合整治类城市更新概述
二、综合整治类城市更新条件
三、综合整治类城市更新模式
四、综合整治类城市更新项目管理
五、综合整治类城市更新项目用地政策
六、各区综合整治类城市更新项目操作特别规定
第十六章功能改变类城市更新
一、功能改变类城市更新概述
二、功能改变类城市更新的适用条件
三、功能改变类城市更新模式
四、功能改变类城市更新的地价缴纳
五、功能改变后的土地使用权期限
第十七章城中村改造
第一节股份合作公司的参与权利与协助义务
一、城市更新单元计划申报阶段
二、城市更新单元规划编制及申报阶段
三、搬迁补偿安置阶段
四、实施主体确认阶段
五、项目实施推进阶段
六、回迁房屋分配阶段
第二节股份合作公司的民主决策
一、股份合作公司概述
二、城中村城市更新项目中股份合作公司决策程序
三、范例：深圳市罗湖区A股份合作公司合作城市更新项目民主决策机制
第三节集体用地土地使用权的交易
一、深圳市集体用地使用权交易流程
二、深圳各区集体用地使用权交易流程
三、集体用地土地使用权交易平台
四、集体用地土地使用权交易的民主决策要点
第四节建筑物测绘的相关法律问题
一、房产测绘基本规定
二、城中村城市更新项目中测绘主体的选择
三、实践操作中城中村测绘活动的一般实施流程
四、城中村测绘活动技术规范之规定
第十八章旧工业区改造
第一节旧工业区改造政策概述
一、工业用地分类
二、旧工业区改造项目概述
三、旧工业区改造项目实施特殊条件
第二节旧工业区改造与产业升级
一、旧工业区面临的形势
二、产业升级的策略
三、产业升级的实现路径
四、产业升级的运营管理
五、产业升级的保障措施
第三节工业楼宇转让相关法律问题
一、工业楼宇的含义
二、工业楼宇的转让规则
三、配套设施转让的规则
四、受让人的条件
五、增值收益缴纳
六、特殊类型的工业楼宇转让
七、法律提示
第四节创新型产业用房政策
一、创新型产业用房概述
二、创新型产业用房筹集建设
三、创新型产业用房运营管理
第五节高新区产业升级改造政策——以高新区北区为例
一、高新区产业升级改造政策概述
二、高新区北区产业升级改造实施方案
三、高新区北区产业升级改造部门分工
四、高新区北区产业升级改造实施流程
第十九章非农建设用地
第一节非农建设用地概述
一、非农建设用地的由来
二、非农建设用地的类型
三、非农建设用地的划定标准
四、非农建设用地历史遗留问题
五、非农建设用地后续管理
六、非农建设用地的补划、调整
第二节非农建设用地参与城市更新项目合作的流程
一、非农建设用地参与城市更新项目合作概述
二、深圳各区非农建设用地参与城市更新项目合作的流程
第三节非农建设用地调入城市更新项目的规则
一、非农建设用地调入城市更新项目概述
二、非农建设用地调入的时间
三、非农建设用地调入的范围
四、非农建设用地调入的面积
五、非农建设用地调入的决策及审批流程
第四节非农建设用地调入城市更新项目的流程——以龙华区为例
一、案例项目基本情况
二、非农建设用地基本情况
三、权利主体变更
四、集资交易
五、非农建设用地调入
第五节非农建设用地合作开发流程——以龙华区为例
一、法定图则的修改
二、非农建设用地指标的落实
三、非农建设用地的调整
四、非农建设用地的出让
第二十章土地整备
第一节土地整备政策概述
一、土地整备的背景
二、土地整备的作用
三、土地整备的方式
四、土地整备项目的审批要点
五、土地整备中的留用土地
第二节土地整备留用土地前期合作
一、留用土地的调查核实
二、合作要点的谈判
第二十一章旧住宅区改造
一、旧住宅区城市更新政策
二、旧住宅改造项目的困境分析
三、旧住宅改造项目的立法动向
第二十二章棚户区改造
第一节棚户区改造政策概述
一、棚户区改造的历史和由来
二、深圳棚户区改造与城市更新的区别与联系
三、深圳棚户区改造的政策依据
四、深圳棚户区改造的方式
五、深圳棚户区改造的发展
第二节罗湖“二线插花地”棚户区改造
一、搬迁补偿内容和方式
二、房屋搬迁补偿标准
三、未建土地补偿
四、搬迁奖励
第三节宝安区棚户区改造
一、制度特色
二、制度设计
三、棚户区改造项目计划与规划管理