案例导读：物业管理条例及配套规定E本通

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　　唐兴华，毕业于中国人民大学法学院，北京市diyi中级人民法院助理审判员、北京市高级人民法院兼职培训讲师。曾受邀赴清华大学、中央党校研究生院、南开大学、复旦大学等高校授课。在光明日报、人民法院报等报刊杂志发表文章数十篇，著有《七五普法党员干部学习读本》等作品。 金雪花（1970—），女，江苏淮安人，江苏行政学院副教授，研究方向为比较宪法学与行政法学，有数篇论文分别在CSSCI期刊和省级刊物发表，曾执笔2012年中共中央党校课题《行政程序研究》，主持江苏省法学会2015年课题《地方政府权力清单制度研究》。

第一章总则
第一条【立法宗旨】
第二条【物业管理定义】
【案例导读】1物业公司对业主人身财产依据合同负有安全保障义务——孟某与银泰物业公司物业服务合同纠纷案
【案例导读】2业主有权选择适合自己的物业管理方式——乌拉特前旗警秀前域业主委员会与刘某物业服务合同纠纷案
第三条【选择物业服务企业的方式】
第四条【物业管理发展的途径】
第五条【物业管理监督管理体制】
【案例导读】房产局对住宅专项维修资金具有行政审批权——锦湖花园业委会与江岸区房管局住宅专项维修资金行政审批案
第二章业主及业主大会
第六条【业主定义及其权利】
【案例导读】1房屋产权证上未载明的业主配偶具有业主资格——业主资格及物业管理公司聘任主体之认定案
【案例导读】2业主的监督权——“公共收益约定”有异议上海4业主状告业委会案
【案例导读】3业主共有权的行使条件——马某与北京王府花园业主共有权纠纷案
【案例导读】4业主知情权的行使条件——李某诉物业公司侵犯业主知情权案
【案例导读】5业主专有权的行使——周某、郭某与缪某业主专有权纠纷案
第七条【业主的义务】
【案例导读】1小区业主委员会按照法定程序代表业主与物业公司协商内容对业主具有约束力——部分业主与业主委员会业主撤销权纠纷案
【案例导读】2不动产的相邻业主应当正确处理相邻关系——方某等与乔某相邻关系纠纷案
【案例导读】3业主具有交纳物业费的义务——林某与大众物业公司物业服务合同纠纷案
【案例导读】4议事规则理应遵守——北京首地恒瑞房地产开发有限公司与北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会业主撤销权纠纷案
第八条【业主大会代表业主合法权益】
【案例导读】业主大会在物业管理活动中维护业主的合法权益——北京非常空间物业管理有限公司与北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会物业服务合同纠纷案
第九条【物业管理区域划分】
第十条【业主大会的成立方式】
【案例导读】1业主委员会的成立应依法进行，并且受到相关政府部门的监督——枫景名城业委会与和平区太原街街道办事处重新选举业委会案
【案例导读】2成立业委会应在相关政府部门的指导下进行——孙某某诉北京市朝阳区人民政府和平街街道办事处履行法定职责案
【案例导读】3业主对业主委员会的监督权的行使——胡某与北京市海淀区人民政府等履责案
第十一条【业主共同决定事项】
【案例导读】业主大会决定事项需遵循法定规则——首地恒瑞公司与旺座商务中心业主权益纠纷案
第十二条【业主大会会议的召开方式及决定】
【案例导读】1投票比例造假，业主委员会投票结果被撤销——某小区业主大会决议撤销案
【案例导读】2业主大会的决议对业主具有约束力——雷某与北京市均豪物业管理股份有限公司等物业服务合同纠纷案
第十三条【业主大会的会议类型及启动方式】
第十四条【业主大会会议的通知及记录】
第十五条【业主委员会的性质和职责】
【案例导读】1业主委员会可依法决定选聘、解聘物业管理企业——陈某等与恒安物业管理有限公司确认物业合同效力纠纷案
【案例导读】2业主委员会具有公开相关资料的义务——北京恒远创新科技有限公司与上地国际科技创业园业委会业主知情权纠纷案
【案例导读】3维修基金的使用和管理由业主委员会和业主代表大会按照法定和约定的程序行使——上海四方盛发房地产开发有限公司与上海市静安区四方新城业主委员会所有权纠纷案
第十六条【业主委员会登记备案制度及成员资格】
【案例导读】业主委员会的备案登记应当合法——刘某与北陵街道办事处撤销备案登记纠纷案
第十七条【管理规约的内容和效力】
【案例导读】管理规约对业主具有约束力——胡某与上海斯格威大酒店有限公司物业服务合同纠纷案
第十八条【业主大会议事规则】
【案例导读】业主大会议事规则规定业主不投票或弃权被算赞成有效——谢某等与阳光花园小区业委会业主撤销权纠纷案
第十九条【业主大会、业主委员会职责限制】
【案例导读】业主大会、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规——金榜园社区业委会与回龙观地区办事处撤销业主大会议事规则纠纷案
第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】
第三章前期物业管理
第二十一条【前期物业服务合同】
【案例导读】1建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有拘束力——刘某与第一物业公司物业服务合同纠纷案
【案例导读】2前期物业服务合同对业主具有约束力——上海七巧国投资管理有限公司与上海淮海商业集团置业发展有限公司物业服务合同纠纷案
第二十二条【临时管理规约】
第二十三条【对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】
【案例导读】1违法的临时管理规约无效——秦某等与物业公司缴纳物业费纠纷案
【案例导读】2业主签署的临时管理规约具有约束力——焦某与北京市国泰安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案
第二十四条【前期物业管理招投标】
【案例导读】招标选聘物业服务企业应依法、合规进行——陆某与富润家园业委会业主撤销权纠纷案
第二十五条【买卖合同的要求】
第二十六条【前期物业服务合同期限】
第二十七条【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】
【案例导读】建设单位无权处分为业主享有所有权或使用权的物业——张某等与荷建集团开发公司等确认合同无效纠纷案
第二十八条【共用部位、设施设备的承接查验】
第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】
【案例导读】1前期物业服务合同终止时应当向业主委员会移交资料——非常空间物业公司与荣丰嘉园小区业委会物业服务合同纠纷案
【案例导读】2物业服务企业应该在服务终止后向业委会移交相关物品与材料——合经区文锦新城小区第一届业主委员会与盛全物业服务有限公司、盛全物业服务有限公司合肥分公司物权纠纷案
【案例导读】3物业管理企业撤出时应移交物业管理用房——北京上地创业物业管理有限责任公司与上地国际科技创业园业主委员会合同纠纷案
第三十条【物业管理用房】
第三十一条【建设单位的物业保修责任】
第四章物业管理服务
第三十二条【物业服务企业的性质、资质】
【案例导读】物业服务企业承接物业规模需与资质相对应，但违反企业资质规定的物业服务合同，并不必然被认定为无效——吉安市新世界物业有限公司与江某物业服务合同纠纷案
第三十三条【物业管理职业资格证书制度】
第三十四条【物业管理区域统一管理】
第三十五条【物业服务合同】
【案例导读】交纳物业费是业主的基本合同义务，不满服务不能作为拒交物业费的正当理由——邱某某与长城物业公司物业费纠纷案
第三十六条【物业服务企业的义务和责任】
【案例导读】物业服务企业未履行合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，将承担违约责任或民事侵权责任——公共水管渗水物业公司被判承担损害赔偿责任案
第三十七条【物业验收和资料移交】
第三十八条【物业管理用房所有权属和用途】
【案例导读】1物业管理用房所有权属于业主——新嘉园业委会与新嘉园房产公司等物权保护纠纷案
【案例导读】2物业公司变更无业管理用房的用途，单个业主不能起诉——王某与北京王府花园开发公司业主共有权纠纷案
第三十九条【合同终止时物业服务企业的义务】
第四十条【专项服务业务转委托】
第四十一条【物业服务收费】
第四十二条【物业服务费交纳】
【案例导读】物业使用人承担交纳费用的义务的直接根据是业主与物业使用人的约定——永新物业公司与新佳公司物业服务合同纠纷案
第四十三条【物业服务收费监督】
第四十四条【业主特约服务】
【案例导读】特约服务合同关系需特别约定——业主与物业无保管协议电动车遗失责任纠纷案
第四十五条【公用事业单位收费】
【案例导读】物业服务企业代收的费用，业主应当缴纳——陈某与北京世贸天阶物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
第四十六条【对违法行为的制止、报告义务】
第四十七条【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】
【案例导读】物业服务企业未履行安全防范义务应承担相应法律责任——简某与安江物业公司物业服务合同纠纷案
第四十八条【物业使用人的权利义务】
第四十九条【关于物业管理的投诉】
第五章物业的使用与维护
第五十条【改变公共建筑和共用设施用途的程序】
第五十一条【公共道路、场地的占用、挖掘】
第五十二条【公用事业单位的维修养护责任】
第五十三条【房屋装饰、装修的告知义务】
【案例导读】1物业公司在业主在装修时应尽到管理监督的义务——治平公司与康某物业服务合同纠纷案
【案例导读】2物业服务企业拒绝业主交割房屋、办理装修承担违约责任——北京三川物业管理有限公司与尹某等物业服务合同纠纷案
第五十四条【专项维修资金】
【案例导读】1房地产开发公司应于预售房屋前将归业主所有的专项维修基金交当地房管局银行专户代管——徐某与远洋物业服务中心等物业服务合同纠纷案
【案例导读】2住宅专项维修资金的所有权属于业主——开发商侵占维修基金业委会维权获支持案
第五十五条【对共用部位设施设备经营的收益】
【案例导读】1物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主的同意——业主与物业公司物业服务合同纠纷案
【案例导读】2业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主的同意——苗某与新华联锦园业主委员会排除妨害纠纷案
【案例导读】3物业公司利用公用部分的经营收益单个业主主张分配利益的，不予支持——孙某等诉远洋亿家物业服务股份有限公司等物业服务合同纠纷案
第五十六条【责任人的维修养护义务】
【案例导读】对于存在安全隐患的物业，相关责任人应当予以及时维修养护——程某与绿城物业物业服务合同纠纷案
第六章法 律 责 任
第五十七条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】
第五十八条【建设单位擅自处分业主共有权的责任】
第五十九条【拒不移交资料的法律责任】
【案例导读】前期物业服务合同终止后，物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会——富润家园业委会与昊岳富润公司物业服务合同纠纷案
第六十条【无资质从事物业管理的责任】
第六十一条【聘用无从业资格人员的责任】
第六十二条【违反委托管理限制的责任】
第六十三条【挪用专项维修资金的责任】
第六十四条【建设单位不配置物业管理用房的责任】
第六十五条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】
【案例导读】物业管理用房的所有权依法属于业主——儒林园业委员会与农垦物业公司物业服务合同纠纷案
第六十六条【擅自行为的法律责任】
【案例导读】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，用途不得改变——张某与海淀房管局逾期履责案
第六十七条【逾期不交物业服务费的责任】
【案例导读】物业服务企业起诉的时效期间——何某与金源物业公司物业服务合同纠纷案
第六十八条【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】
【案例导读】业主委员会委员以业主委员会名义从事的个人行为由个人承担——保安经理与业主委员会侵权案
第六十九条【公务人员违法行为的责任】
第七章附则
第七十条【施行时间】
附录
中华人民共和国物权法（节选）
物业服务收费管理办法
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释
业主大会和业主委员会指导规则