房屋买卖案件司法观点集成

　　房地产经济与国民经济发展关系密切，房地产业近年来一直是地方主导产业。房地产市场的种种不和谐因素，使房屋买卖成为民事纠纷高发区域。从全国各地法院统计的案件分类分析，房地产纠纷案件已经出现迅猛攀升的局面，房屋买卖纠纷案件几乎占到同期民事案件的20%左右。各地政府和法院接访的案件中，房屋买卖纠纷案件在民事案件总量上占有相当大的比重。本书对于解决房屋买卖租赁实践中疑难问题具有重要指导意义。

　　赵星海，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北京盈科投资基金法律事务部委员。在房产领域拥有十数年法律从业经验，其代理的“凶宅骗局”，“上海电器城”，“上海滩商厦”等多起热门案件均在业界引起极大关注，并受到了上海电视台《新闻夜线》等知名栏目的深度采访报道。擅长从复杂的案件线索中敏锐地捕捉关键点，并利用其丰富的代理经验，迅速地对各类纷繁芜杂的房产问题做出深刻洞察和精确判断。近几年，还一直担任我爱我家、住商不动产、美联地产等大型房地产企业的常年法律顾问，同时还受邀成为腾讯大申网、东方网、《新民晚报》《劳动报》《青年报》等主流媒体的特邀点评律师。 俞静，中国民主建国会会员，上海我爱我家事业集团副总经理，负责集团交易风控中心及地产金融平台伟嘉安捷公司。俞女士系法律专业科班出生，并拥有海外投行的从业经验，擅长将法律实务与房企法务工作实践相结合，并一手创建了二手房交易过程中对于交易双方的风险控制体系，为国内房产中介企业树立了业内的风控体系标杆，成为同行纷纷效仿的目标。凭借丰富的房产交易风控经验以及对司法系统相关审判实践的熟悉，常年受邀为《新闻晨报》《解放日报》《新华网》《理财周刊》等媒体担任特约通讯员，提供了大量专业性与可读性兼备的作品。

第一章定金篇
第一节非任何一方的原因致使买卖合同未能签署，如何处理定金
一、一方当事人违约时，定金如何处理
二、双方当事人均违约时，定金如何处理
三、因不可归责于双方当事人的事由未能签约的，如何处理定金
四、如何选择定金和违约金
五、如何处理定金不足以弥补损失的情况
六、违反预约约定，什么样情况下不需要承担定金责任
第二节支付了定金，未签署正式的买卖合同，买卖关系是否成立
一、如何区别预约和本约
二、房屋买卖中部分共有人私自签订预约合同的效力如何
三、预约合同签订后，一方提出与预约合同约定内容相违背的请求，但是在签订正式合同当日，该方仍然同意按照原预约合同约定的条件继续履行的，应当如何处理
四、预约合同可否要求强制履行
五、观念交付的定金是否合法
第二章效力篇
第一节部分共有人私自处分房屋的，买卖合同是否有效
一、无权处分合同的效力，裁判法律的历史沿革
二、部分共有人私自处分房屋的买卖合同效力如何
三、如何理解《物权法》第九十七条属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定
四、如何理解《合同法》第五十一条以及如何处理《解释》第三条的冲突
五、各地法院对无权处分合同效力的观点
（一）房屋实际上是共有的，但是不动产登记簿只登记一个或部分权利人
（二）房屋是共有的，不动产登记簿登记了全部的权利人
六、如何理解物权变动与原因关系的关联
七、如何认定违约责任及缔约过失责任
第二节出售方表面上具有代理权，但购买方在房屋买卖过程中具有重大过失，能否构成表见代理
一、法律是如何规定表见代理制度的
二、表见代理与善意取得的联系与区别
三、表见代理与善意取得的举证责任有哪些差异
四、购买方的合理调查义务标准
五、冒名处分争议与裁判规则
六、《买卖合同司法解释》第三条、《合同法》第四十九条与第五十一条的联系与区别
第三节买卖被法院查封的房屋，法院如何认定其效力
一、如何认定买卖查封房屋合同的效力
二、合同有效的情况下，是否应当继续履行房屋买卖合同
三、签署房屋买卖合同时，房屋处于被查封状态应当如何解决
四、签署房屋买卖合同后，房屋被查封应当如何解决
五、出售方是否具有如实告知的义务
第四节以房屋抵债的买卖合同是否有效
一、最高人民法院观点变迁
（一）最高人民法院关于刘好福、刘好祯与刘好禄、刘好祥房屋纠纷案的批复（1988年4月13日〔1988〕民他字第16号）
（二）朱某某与山西嘉某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第12期）
（三）广西嘉某某房地产开发有限责任公司与杨某某商品房买卖合同纠纷案（《人民司法》2014年第16期）
（四）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年8月6日法释〔2015〕18号）
（五）最高人民法院发布的19起合同纠纷典型案例中的第14号指导案例“李某诉段某民间借贷纠纷案”（2015年12月4日发布）
（六）最高人民法院第15批指导案例的第72号指导案例“汤某、刘某某、马某某、王某某诉彦海公司商品房买卖合同纠纷案”（2016年12月28日发布）
二、归纳类案司法观点
三、如何区分以房抵债协议与以房担保协议
四、如何认定名为买卖实为担保的合同的性质
五、名为买卖实为担保的合同如何影响债权清偿顺位
六、如何认定特殊的以房抵债行为——代理售房行为的效力
七、通过虚假诉讼规避国家相关政策以及损害债务人的合法权益的以房抵债协议
（一）虚假诉讼规避国家相关政策
（二）损害债务人的合法权益，谋取不正当的利益
八、《解释》第二十四条与以房抵债裁判规则如何衔接
第五节房屋买卖中为逃避国家税收做低合同价款的阳合同无效，是否影响阴合同的效力
一、如何认定阴阳合同的效力
（一）如何判定无效合同
（二）部分条款无效是否影响整个合同效力
二、做高或做低房屋合同价款将面临何种风险
三、房屋买卖合同中常见的避税方式及相应的风险
（一）延期交付
（二）假赠与、真买卖
四、阴阳合同履行过程中居间方有哪些责任
第六节对于限购情形，如何认定签署的房屋买卖合同的效力
一、限购政策
（一）限购政策对买卖合同的效力影响
（二）如何区分物权变动的效力与合同债权的效力
（三）不可抗力是否可以作为合同解除的法律依据
（四）情势变更是否可以作为合同解除的法律依据
（五）不可归责是否可以作为合同解除的法律依据
（六）合同解除后的责任如何分担
（七）归纳类案司法观点
二、限贷政策
（一）金钱给付是否存在不能履行的情况
（二）贷款不足现金补足条款在买卖合同中的作用
（三）归纳类案司法观点
三、税费政策
（一）税费政策变化，有约定按约定，无约定应当如何承担
（二）因一方原因违约导致税费增加，应当由哪一方承担
第七节侵害承租人优先购买权的买卖合同效力如何
一、侵害承租人优先购买权的买卖合同效力认定的变化
二、《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十一条与第二十四条第（四）项的关系
三、承租人在优先购买权受到侵害时能否直接请求法院确认与出租人买卖关系成立
第三章履行篇
第一节以案外人违约为由行使不安抗辩权，是否构成违约
一、出售方以案外人违约为由停止履行义务的，是否构成违约
二、出售方因第三人而无法及时迁出户口是否构成违约
三、买受方因贷款未及时审批通过导致无法按时过户是否构成违约
四、购买方以物权请求权直接起诉房屋的占有人是否有依据
五、因第三人犯罪行为导致的违约，是否需要赔偿
第二节以房抵债协议，是否满足提出执行异议的法定条件
一、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的解除查封条件的区别
二、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的适用程序的区别
三、执行异议被驳回，若涉及实体问题，能否按案外人执行异议之诉的程序处理
四、被执行人是否有权提起执行异议之诉
五、以关联案例3为例，解析面对房屋已经办理了过户申请，但尚未核准登记情况下的案件代理思路
六、购买房屋过户前被法院查封，购买方可以如何处理
第三节回迁房（动迁房）购房指标转让协议是否有效
一、如何认定动迁房买卖合同的效力
二、动迁房买卖有哪些风险
（一）房价飙升，出售方拒绝履行，可主张继续履行买卖合同或者要求出售方承担违约责任
（二）一房二卖
（三）其他无法实现合同目的的情形
三、买卖合同是否需要全部受配人员签字同意
四、购买方如何把控过户时间节点
五、提前占有房屋，对购买方有何帮助
六、必要的时候，如何请求第三人的协助
七、如何设置违约金条款
第四节商品房存在质量瑕疵时，出售方应当承担何种民事责任
一、购房者对于商品房质量瑕疵如何主张权利
二、开发商的交房义务
三、如何计算商品房房屋质量瑕疵的损失数额
四、轻微瑕疵下，购房者可以要求开发商承担何种责任
五、建设工程质量保修制度
第五节二手房购买方未在房屋交接后的合理期限内提出质量异议，法院应如何认定质量问题
一、购买方与出售方签订的二手房买卖合同中约定的房屋质量条款要求过高时应当如何处理
二、购买方与出售方签订的房屋买卖合同不含房屋质量的条款时应当如何处理
（一）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理
（二）对隐蔽质量瑕疵的处理
三、二手房质量纠纷的举证责任应当如何分配
四、房屋出售前即存在质量问题，但出售方并不知晓，其应当如何赔偿
五、了解二手房的质量问题并明确双方责任的方法
（一）仔细检查房屋
（二）详细登记房屋状况
（三）明确保修期及责任
第六节出售方过户前再次抵押房屋，涉嫌犯罪的，是否可以通过民事程序解决双方之间的买卖合同法律关系
一、刑事程序如何处理
（一）如何认定涉案房屋买卖合同的效力
（二）是否所有涉及刑事案件的民事诉讼均应先刑后民
二、民事程序如何处理
（一）购买方能否要求解除合同
（二）购买方能否要求继续履行
三、购买方应当选择何种程序来解决此类问题
四、从购买方的角度应当如何防范
五、如何彻底解决出售方诈骗问题
第四章终止篇
第一节房屋买卖合同大部分已经履行，未出现根本性违约，是否可以解除合同
一、法定解除权
二、约定解除权
三、协商一致解除
第二节逾期提起合同解除权异议之诉，房屋买卖合同是否必然解除
一、房屋买卖中常用的解除权条款
二、房屋买卖合同中未约定解除权或者约定解除权被剥夺时，能否适用法定解除权
三、如何处理解除权意思表示错误的情形
四、约定解除权能否排除法定解除权
五、当事人能否通过支付违约金的方式解除合同
六、合同解除权异议期限到期未提出异议，合同是否必然解除
七、附解除条件的合同能否不通知而自动解除
第三节房屋被表述为“住宅、公寓”是否构成对房屋属性的重大误解，购买方能否据此撤销房屋买卖合同
一、重大误解的构成要件
二、房产交易过程中常见的重大误解情形
三、不构成重大误解的情形
四、如何撤销因重大误解订立的合同
五、如何变更因重大误解订立的合同
第四节房屋内发生过煤气中毒人员死亡事件，购买方能否请求撤销买卖合同
一、法院如何认定“凶宅”
二、法院对待“凶宅”态度的变化过程
三、无效合同与可撤销合同在“凶宅”案件中适用的区别
（一）《合同法》第五十二条是关于合同无效情形的规定
（二）《合同法》第五十四条是关于合同可撤销、可变更情形的规定
（三）合同无效、可撤销在“凶宅”纠纷中的适用
四、“凶宅”案件中购买方是否有合同撤销权
五、“凶宅”案件中购买方是否有合同变更权
六、对于房屋买卖合同撤销的判决主文，应当如何表述以便于执行
第五章确权篇
第一节借用他人名字购买房屋时，如何主张自己的权利
一、如何证明他人名下的房屋归自己所有
二、如何判定名义产权人参与部分还贷的情形
三、“借名合同”中的委托合同关系
四、借名买房纠纷中，如何处理与政策的冲突
五、有抵押权的情况下，如何保护房屋抵押权人的利益
六、如何处理名义产权人在持有期间自行出资取得产权车位的情形
七、如何保护善意第三人的权利
八、系争房屋上的权利可否赠与其他方
九、还贷人是否等同于出资人
第二节一房二卖，购买方应当如何确权，出售方应当如何赔偿
一、如何处理数份买卖合同
（一）如何处理一方已办理房屋过户登记手续的情形
（二）如何处理两份合同均未办理房屋过户登记手续的情形
二、出售方应当如何承担责任
三、如何防止一房二卖
（一）预告登记的作用
（二）购买方应当注意的事项
四、普通动产、特殊动产、房屋租赁以及房屋买卖中一物数卖（租）的法律规定的区别
第三节法院如何认定购买方善意取得房屋所有权
一、善意取得的法律规定及历史沿革
二、归纳类案司法观点
三、如何区分债权行为与物权行为
四、《买卖合同司法解释》第三条与善意取得的关系
第六章其他
第一节经济适用房买卖合同，如何确定管辖法院
一、《民事诉讼法》相关规定的变化
二、《民事诉讼法》相关司法解释规定的变化
三、违反专属管辖权的法律后果
四、如何认定专属管辖中的不动产纠纷
第二节证明出租人将出租房屋出售是承租人主张优先购买权受到侵害的前提
一、何为优先购买权
二、如何确定优先购买权的“同等条件”
三、承租人优先购买权法律规定的历史沿革
（一）《民通意见》第一百一十八条
（二）《合同法》第二百三十条
（三）《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十一条
四、如何判定侵犯承租人的优先购买权的行为
五、如何判定侵害承租人优先购买权的损害赔偿范围
六、如何保障承租人在债权人行使抵押权和房屋拍卖情形中的优先购买权
七、通过其他途径知晓房屋拟出售事实而未提异议，可否视为放弃优先购买权
八、承租人与次承租人的优先购买权顺位
第三节委托人有过错，居间方没有尽到基本审核义务，应当如何认定赔偿责任
一、居间方的如实告知义务
二、居间方的尽职调查义务
三、居间方直接侵权时应如何承担责任
（一）委托人没有过错，居间方承担全部责任
（二）委托人有过错，居间方根据过错程度承担一定比例赔偿责任
四、居间方间接侵权时应如何承担责任
五、法院如何判定居间方赔偿委托人的损失
六、如何判定委托人是否尽到自身注意义务
第四节个人可否作为居间方的适格主体
一、如何判定支付居间服务报酬
（一）如何判定居间方促成合同成立
（二）如何判定居间方获得居间服务报酬的收费标准
（三）在促成合同成立的情况下，由哪一方承担居间费用
（四）法院裁量居间服务的报酬比例的考量因素
二、签署居间方事先起草的《房产买卖协议（合同）》可否作为居间成功的标准
三、居间方提供的格式条款中约定分配没收或者赔偿的定金，是否有效
四、居间成功的标准是否会提高
五、关联案例3的审判思路