不动产登记典型问题解析

　　作者从其与全国从事不动产登记实务的人员交流、探讨的上千个问题中，精心选择了其中的130个问题，从法理分析、法条阐释和实务处理建议角度对这些问题进行解析。在解析中，虽然也引用法学家们精典理论，但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年不动产登记的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识，来说法理，讲法条，提建议，以期为不动产登记实务人员在具体解决工作中的问题提供一本有价值的参考书。

　　刘守君，男，1969年9月出生，党校大学文化，高级经济师职称。中国注册房地产估价师和中国注册房地产经纪人资格。乐山市首批学术和技术带头人。原全国房屋登记官考试命题专家库成员，参加2011年全国房屋登记官考试命题，参加2012年、2013年全国房屋登记官考试审题。1993年9月至2014年5月，在犍为县房地产管理所从事房屋登记工作，现从事不动产登记研究、咨询和教学。主要荣誉：四川省优秀人民陪审员、乐山市社会科学优秀成果三等奖、“无锡产监杯”《物权法》与房地产权属管理知识竞赛二等奖、乐山市房地产管理先进个人。主要研究兴趣：民法物权，不动产登记。出版专著《房屋登记中的民法原理与实务》《房屋登记收件实务》《〈不动产登记暂行条例实施细则〉条文理解与适用》。有110余篇有关不动产登记的论文、案例剖析文章发表在《中国不动产》《中国房地产》《房地产权产籍》《四川房地产》等专业期刊上。

目 录
第一部分 首次登记
第1问 如何把握首次登记中的房地一并登记原则/…1
第2问 二人分别办理用地和规划手续后又共同建成的一幢房屋，登记机构可否为其办理所有权首次登记/…4
第3问 登记机构可否为危房办理所有权首次登记/…7
第4问 登记机构办理宅基地上合法建造的房屋所有权首次登记时，是否收取房屋已经竣工的证明/…9
第5问 登记机构可否将联建房屋直接首次登记给各联建人/…10
第6问 确定房屋的不动产单元的依据是什么/…13
第7问 登记机构可否为有效期内的临时建筑物办理所有权首次登记/…15
第8问 申请登记的房屋面积与规划许可面积有差异时，登记机构是否有处置裁量权/…19
第9问 商业用房经私自拆改但不改变建造时的规划条件，由此申请的首次登记，登记机构可否办理/…21
第10问 超出规划许可的层数建造竣工但只申请规划许可范围内的房屋所有权首次登记的，登记机构可否办理/…22
第11问 村民转化为城镇居民后，对农村宅基地上的既有房屋申请的首次登记，登记机构可否办理/…24
第12问 总建筑面积不变，但住宅和非住宅建筑面积未按规划许可建造的房屋，登记机构可否登记/…26
第13问 集体经济组织欲取得“五保户”遗留的未登记的宅基地使用权及地上房屋所有权，该怎样申请登记/…28
第14问 不计算容积率的建筑面积，登记机构可否登记/…30
第15问 已经竣工的一幢建筑物，权利人是否应当一次性申请所有权首次登记/…33
第16问 首次登记中，农村村民的自留地按何种物权类型登记/…36
第17问 国有建设用地使用权用途与地上建造的房屋用途不一致时，登记机构可否办理首次登记/…37
第18问 房屋实际建筑面积由于计算标准原因而大于规划验收凭证载明建筑面积的，登记机构可否登记/…40
第二部分 变更登记
第19问 权利人申请因拆除部分房屋产生的变更登记时，是否应当提交规划许可手续/…42
第20问 成年盲人该怎样申请房屋变更登记/…43
第21问 将个体工商户名下的房屋登记到投资人名下适用什么登记/…45
第三部分 转移登记
第22问 有限责任公司改组为股份制公司产生的不动产登记，适用什么登记类型/…48
第23问 人民法院的庭审笔录复印件，登记机构可否用作转移登记的证据材料/…50
第24问 分割转让房屋产生的转移登记，登记机构可否直接办理/…52
第25问 受托人可否凭概括代理手续代委托人申请转让转移登记/…53
第26问 自己代理和双方代理中的代理人可否代当事人申请房屋转移登记/…54
第27问 有抵押权负担的房屋，登记机构可否为当事人办理继承转移登记/…55
第28问 酒店可否分割销售并申请转移登记/…57
第29问 监护人的房屋转让给被监护人产生的转移登记，登记机构可否办理/…58
第30问 离婚协议可否作赠与转移登记的证明材料/…60
第31问 个体工商户性质的企业转让产生的房屋登记，适用何种登记类型/…62
第32问 继承人申请继承取得的预购商品房所有权转移登记时，登记机构是否应当收取被继承人名下的契税缴纳凭证/…64
第33问 代位继承人继承其他继承人放弃继承的部分产生的转移登记，登记机构可否受理/…65
第34问 其上有违法建筑物存在的房屋产生的买卖转移登记，登记机构可否受理/…66
第35问 企业的法定代表人到登记机构申请转让房屋产生的转移登记时，申请书上可否仅由其法定代表人签名，不盖企业公章/…69
第36问 办理小区车位出售产生的转移登记时，登记机构是否审核该销售行为满足了业主需要/…70
第37问 两种不同规划用途的房屋可否作为一个不动产单元申请转移登记/…72
第38问 继承人申请将未登记到其名下的房屋再赠与他人产生的转移登记，登记机构可否受理/…74
第39问 父母和未成年子女共同购买的房屋，应该登记为共同共有，还是按份共有/…76
第40问 委托书被取消后基于此产生的转委托书是否还有效力/…78
第41问 有国有股份的公司转让房屋申请转移登记时，是否应当向登记机构提交国有资产管理机关同意转让的批文/…80
第42问 被查封房屋的按份共有人转让其未被查封的份额产生的转移登记，登记机构可否办理/…82
第43问 共同共有的两个共有人之间转移房产是否须先行申请共有性质变更产生的变更登记/…84
第44问 经济适用住房可否按约定登记为配偶一方单独所有/…86
第45问 当事人可否持执行裁定书申请房屋转移登记/…87
第46问 买卖不动产产生的转移登记是否必须由当事人同时申请/…89
第47问 按份共有人以其享有的不动产份额投资入股，该怎样申请不动产登记/…91
第48问 基于人民法院生效的判决书取得的房屋所有权未经登记就处分产生的登记，登记机构可否受理/…93
第49问 城镇居民继承“净”的农村宅基地申请的转移登记，登记机构可否办理/…95
第50问 基于抵债的民事调解书产生的房屋转移登记，是否必须由当事人双方共同申请/…97
第51问 监护人代被监护人签订的遗赠抚养协议，登记机构可否用作转移登记的材料/…99
第52问 按份共有的房屋可否由占份额三分之二以上的共有人申请增加共有人产生的转移登记/…100
第53问 婚前建造的宅基地上的房屋可否约定为与城市居民的配偶共同所有/…103
第54问 法院查封期间届满的最后一天为节假日的，是否需要顺延一天后才能为当事人办理转让转移登记/…104
第55问 房、地分别登记时代，只办理了房屋所有权转移登记的，现房屋所有权人单方申请的该房屋分摊的土地使用权转移登记，登记机构可否受理/…105
第四部分 注销登记
第56问 登记机构错误录入登记信息，是否是注销登记的事由/…107
第五部分 抵押权登记
第57问 抵押房屋被查封后，登记机构可否为当事人办理抵押权转移登记/…109
第58问 抵押权变更登记后是否影响该抵押权的顺位/…110
第59问 一人有限责任公司用其房产为其股东作抵押申请的抵押权登记，登记机构可否受理/…112
第60问 抵押合同上的被担保债权数额与主债权合同上的债权数额不一致时，登记簿应当记载哪个合同上的债权数额/…114
第61问 债务转让的，当事人是否申请抵押权变更登记/…116
第62问 登记机构可否为抵押合同中约定不得再抵押的房屋办理顺位抵押权登记/…118
第63问 抵押权被不当注销后可否适用更正登记予以恢复/…119
第64问 在建建筑物可否为他人债务履行作抵押担保/…122
第65问 登记机构可否办理以一次性付款的预购商品房作抵押产生的抵押权登记/…123
第66问 抵押权担保的债权是否可以超过抵押物的价值/…125
第67问 登记机构可否办理因“代偿债权”设立的抵押权登记/…127
第68问 登记机构可否办理因“以贷还贷”申请的抵押权登记/…129
第69问 债务履行期间届满后签订的展期协议，登记机构可否用作抵押权变更登记的材料/…131
第70问 债权确定期间可否在债权发生期间之后/…133
第71问 增加抵押房屋适用何种登记/…134
第72问 因担保典当债权的实现，当事人可否申请最高额抵押权登记/…136
第73问 保险公司可否作反担保抵押中的抵押权人/…138
第74问 异地开展贷款业务的小额贷款公司申请的房屋抵押登记，登记机构可否办理/…139
第75问 民间借贷产生的债权可否作抵押权登记中的主债权/…141
第76问 债务履行期间届满的债权是否可以设立抵押权保障其实现/…145
第77问 扩建中的房屋已经登记并领取不动产权属证书的部分，可否作在建建筑物抵押的标的物/…147
第78问 一个一般抵押权可否同时担保两个主债权/…148
第79问 担保机构在经营许可证逾期后申请的抵押权登记，登记机构可否办理/…150
第80问 债权确定期间届满后，登记机构可否办理债权确定期间变更产生的最高额抵押权变更登记/…151
第81问 申请人以发生第一笔贷款的借款合同作主合同申请的最高额抵押权登记，登记机构可否受理/…153
第82问 登记机构办理因典当产生的抵押权登记时，是否审查当票上的当金数额符合规定与否/…156
第83问 因仓储合同建立的债权可否作抵押权担保的主债权/…160
第84问 最高额抵押权确定登记后，登记机构可否办理因债务履行期限变更产生的抵押权变更登记/…161
第85问 抵押权注销登记的申请人，是否必须是抵押当事人/…163
第86问 抵押权预告登记能否保全未来抵押权的顺位/…165
第87问 在建建筑物抵押权可否随被其担保的主债权转移/…167
第88问 抵押权担保的主债权的债务履行期间超过企业营业期间的，登记机构可否登记/…168
第89问 申请人申请的债务履行期限超过抵押土地使用期限的抵押权登记，登记机构可否办理/…169
第90问 抵押当事人可否约定在建建筑物价值为零/…171
第91问 抵押房屋被查封后又解封的，当事人可否直接申请债权确定期间变更产生的最高额抵押权变更登记/…172
第92问 抵押权人无法联系，抵押人怎样才能注销自己房屋上的抵押权/…173
第六部分 更正登记
第93问 权利人申请的因互换姓名产生的登记，是否适用更正登记/…176
第94问 当事人基于房屋归属的民事调解书申请的更正登记，登记机构可否办理/…177
第95问 夫妻复婚后撤销原离婚协议中赠与儿子房屋的内容产生的登记该怎样办理/…178
第七部分 异议登记
第96问 父母可否以阻止儿子卖房为由对其房屋申请异议登记/…180
第97问 对登记簿上失效的异议登记，登记机构该如何处理/…180
第98问 卖方不配合申请转移登记时，买方可否以利害关系人的名义申请异议登记/…183
第99问 承租人可否对出租房屋的所有权申请异议登记/…183
第八部分 预告登记
第100问 以按揭方式购买的商品房，当事人可否申请预购商品房最高额抵押预告登记/…186
第101问 未成年人因按揭购房申请的预购商品房抵押预告登记，登记机构可否办理/…187
第102问 房屋竣工前预告登记的权利人死亡，继承人该怎样申请不动产登记/…188
第103问 未经抵押权人同意，有抵押权负担的房屋因离婚产生的所有权转移预告登记，登记机构可否办理/…190
第104问 申请人申请转移登记时，载明预购商品房预告登记的不动产登记证明遗失，是否也应当声明作废/…192
第105问 商品房所有权首次登记后，登记机构可否办理预购商品房抵押预告登记的更正登记/…195
第106问 当事人申请的抵押土地上新建房屋的预购商品房预告登记，登记机构可否受理/…196
第107问 有在建建筑物的土地被查封前的预售行为不受查封的限制/…198
第九部分 协助执行
第108问 登记机构是否在法院的送达回证上注明其为轮候查封/…201
第109问 执行文书只载明查封期限，而无查封期间的，查封期间如何记载/…202
第110问 轮后查封转查封后查封期间如何记载/…204
第111问 人民法院要求登记机构办理相关登记的执行文书是否必须由执行员送达/…206
第112问 人民法院是否以不动产单元为基础实施查封/…208
第113问 受上级法院指定的法院可否裁定解除其他法院的查封/…210
第114问 轮候查封法院是否应当向登记机构送达不载明查封期间的裁定书和协助执行通知书/…211
第115问 登记机构办理基于执行文书产生的转移登记时，有无告知执行法院该房屋上有轮候查封存在的义务/…214
第116问 人民法院向登记机构送达解除查封的执行文书后又送达继续查封的执行文书的，登记机构该如何处理/…216
第十部分 其 他
第117问 离婚协议已经约定归属的预购商品房是否还是遗产/…218
第118问 增加共有人的登记时间，是否是共有人取得房屋所有权的时间/…220
第119问 当地公开发行的报刊中的“当地”和“公开”如何界定/…222
第120问 离婚协议变更协议是否须加盖婚姻登记专用章/…223
第121问 未成年人的父亲或母亲可否放弃监护资格/…225
第122问 祖父作未成年人的监护人时，登记机构该收取哪些监护材料/…226
第123问 被查封或有抵押权登记的房屋，权利人可否申请遗失补证/…228
第124问 律师查询不动产登记资料需要提交哪些材料/…230
第125问 住宅小区内的一套房屋该如何分摊土地面积/…232
第126问 登记机构可否撤销自己记载的不动产登记/…234
第127问 残疾人证书可否用作监护人资格证明/…236
第128问 登记簿上现时记载的权利人把自己被人民法院拍卖的房屋买下后该申请什么登记/…237
第129问 个人独资企业的投资人变动适用何种登记/…238
第130问 可以签订商品房预售合同的最后日期是什么时间/…240
主要参考书目/…242