律师说法：物业管理典型案例评析

　　本书汇集了近年来物业管理的一些热点案件，从法院的诉讼实务出发，每个案件均归纳了案件争议焦点，律师的评析也针对争议焦点问题，阐述法律如何规定及相应的法理依据，再附上案件的相关法条链接，力图让读者在阅读案例的同时，获得相关的物业管理专业法律知识。

　　程磊 女，毕业于华东政法大学，曾任广州市律师协会第五、第六届民事法律专业委员会秘书长。广东博厚律师事务所律师，广州市物业管理行业协会法律顾问，广州市物业服务行业专家。代理过数百件物业管理类案件，在执业过程中，重视理论学习和研究，参与过《广州市物业管理暂行办法》的讨论与制定。先后在《现代物业》《城市开发》《住宅与房地产》《物业管理信息》等物业管理专业期刊上发表论文及案例上百篇。曾荣获《城市开发》杂志“十佳撰稿人”称号，荣获广州市物业管理行业协会颁发的“zui佳撰稿人”称号，多次荣获广州市律师协会颁发的“理论成果奖”。 程磊律师创办了广州物业专家律师网，网址：www.chengleilawyer.com。周滨 男，毕业于上海师范大学和中南财经政法大学，获文学与法学双学士学位。广东博厚律师事务所律师，《现代物业》杂志广州特约记者。代理过数百件物业管理类案件，先后在《现代物业》《住宅与房地产》《物业管理信息》上发表论文及案例数十篇。2009年荣获广州市律师协会颁发的“业务成就奖”。

第一部分业主委员会
1.业主大会应以集体讨论还是书面征求意见形式召开？
2.业委会签订的合同违反法定程序应为无效还是可撤销？
3.业委会能否解除物业服务关系？
4.业委会备案是否具有可诉性？
5.开发商应否将物业服务用房提供给业委会？
6.业委会能否对小区进行自管？
7.业委会提价为何被撤销？
8.业委会能否要求原物业办理移交手续？
9.弃权票算同意还是不同意？
10.车位和幼儿园是否应计入专有部分面积？
11.电梯广告收入是否应返还业委会？
12.业主大会临时会议是否有效？
13.物业费收费方式应采用酬金制还是包干制？
14.专项维修资金能否用于日常设备的维修养护？
第二部分物业服务合同
15.小区二期物业管理权究竟归谁？
16.物业公司能否上调物业服务费？
17.物业服务合同纠纷中的举证责任如何分配？
18.停业商铺是否应交物业服务费？
19.“买楼送物管费”如何兑现？
20.“候补”资质补正，前期合同是否有效？
21.商铺的物业费标准如何确定？
22.村民委员会能否解除物业服务合同？
23.拍卖房产何时交纳物业服务费？
24.开发商是否有权解除前期物业服务合同？
25.地下停车场是否应支付物业服务费？
26.物业公司要求业委会续签合同为何被驳回？
27.一个物业管理区域能否由两家物业公司管理？
第三部分业主
28.物业公司能否要求业主拆除违法搭建物？
29.业主与承租人是否应承担连带缴纳物业费的责任？
30.如何认定物业公司拒不退出？
31.“物业管理资质”与“物业服务等级”有什么区别？
32.如何认定物业公司提供的服务存在瑕疵？
33.房屋地板被淹，物业公司是否应赔偿？
34.火灾导致电梯受损，物业公司是否应承担责任？
35.物业公司阻止“群租”是否构成侵权？
36.物业公司能否阻止“住改商”？
37.宠物狗咬伤人如何赔偿？
38.物业公司能否限制业主商铺的经营范围？
第四部分物业服务企业赔偿纠纷
39.物业公司是否应承担电梯事故责任？
40.物业公司断电导致商铺损失是否应赔偿？
41.电脑主机被盗物业公司是否应赔偿？
42.缴纳月保的车辆小区内被盗，物业公司是否应赔偿？
43.未缴停车费的车辆在小区被盗，物业公司是否应赔偿？
44.业主在小区内摔伤，物业公司是否应赔偿？
45.雨水倒灌车库，物管是否应赔车损？
46.保安互殴致残，物业公司是否应赔偿？
47.幼童高坠致死，物业公司应否赔偿？
48.老人在商场被踩致死，物业公司是否应赔偿？
49.物业公司能否以前手业主拖欠物业服务费为由阻止业主入住？
第五部分其他类型
50.合同期满后维修电梯是否构成“无因管理”？
51.旧楼加装电梯是否合法？
52.业主的行为是否侵害物业公司名誉权？
53.开发商虚假宣传是否构成不正当竞争？
54.承租商铺涉销售侵权商品，实际开票的物业公司是否承担侵权责任？
55.物业公司股东如何行使知情权？
56.业主张贴“大字报”是否构成名誉侵权？
57.业主委员会与劳务人员之间是雇佣关系还是承揽关系？
58.房管局“不予备案”的行为是否具有可诉性？
第六部分相关法律法规
中华人民共和国物权法（节选）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
物业管理条例
业主大会和业主委员会指导规则
物业服务收费管理办法
广东省物业管理条例